Ristrutturazione ad alta efficienza energetica: Un’opportunità per tutti

I sistemi di riscaldamento a gas e a olio sono i principali responsabili delle emissioni di CO2 degli edifici. Gli altri generatori di calore sono considerati CO2-neutrali. Questo vale soprattutto per il teleriscaldamento e le pompe di calore. Tuttavia, anche il legno (rinnovabile) e l’elettricità (prodotta principalmente in Svizzera in modo CO2 neutrale) sono considerati CO2 neutrali.

Poiché nei nuovi edifici non vengono praticamente installati sistemi di riscaldamento a gasolio o a gas, i nuovi edifici sono per definizione neutrali dal punto di vista delle emissioni di CO2. Per questo motivo vale ancora di più la pena dare un’occhiata agli edifici che sono ancora riscaldati a gasolio o a gas. Le proprietà più vecchie sono particolarmente problematiche, perché non solo utilizzano ancora fonti di calore fossili, ma in molti casi sono anche scarsamente isolate. La pressione sui proprietari sta aumentando, anche perché sempre più cantoni stanno implementando il MuKEn 2014.

Cosa significa questo? I proprietari di questi immobili dovranno investire molto denaro senza trarne alcun beneficio economico? E gli inquilini dovranno comunque accettare affitti più alti? Uno studio commissionato dall’Ufficio Federale dell’Energia (UFE) ai consulenti immobiliari Wüest Partner dimostra che non è così.  

L’ambiente ne beneficia in ogni caso
Non c’è dubbio che l’ambiente tragga vantaggio dalle ristrutturazioni ad alta efficienza energetica se un edificio viene gestito in modo più ecologico dopo una ristrutturazione ad alta efficienza energetica. Ma quali sono le condizioni che devono essere soddisfatte affinché anche i proprietari di immobili e i loro inquilini possano trarre vantaggio dalle ristrutturazioni ad alta efficienza energetica?

Come i proprietari di appartamenti in affitto traggono vantaggio
I proprietari di immobili traggono vantaggio da una ristrutturazione ad alta efficienza energetica se possono finanziare i costi dell’investimento attraverso un aumento del reddito da locazione e quindi aumentare il valore di mercato della loro proprietà.

Il reddito da locazione aumenta in genere in due fasi: In primo luogo, secondo la prassi del diritto di locazione, una parte dell’investimento può essere trasferita agli inquilini esistenti. In questo modo il reddito aumenta in ogni caso. In molti casi questo è sufficiente a compensare i costi dell’investimento, ma spesso non è così.  

Tuttavia, non bisogna dimenticare il secondo passo, che avviene nell’ambito della normale fluttuazione degli affitti: Quando riaffitta, il proprietario ha l’opportunità di riportare gli affitti, che sono in ritardo rispetto al mercato, soprattutto nel caso di affitti a lungo termine, in linea con il livello di mercato. Poiché l’affitto lordo (affitto netto più costi accessori) è determinante per gli inquilini, il proprietario può generare un reddito netto più alto in futuro con lo stesso affitto lordo grazie ai minori costi di riscaldamento. In definitiva, questo significa che se l’affitto viene aumentato al livello di mercato, l’intero costo dell’investimento per la ristrutturazione ad alta efficienza energetica può essere trasferito ai nuovi inquilini in modo retroattivo. Il reddito aggiuntivo generato dalla ristrutturazione aumenta quindi ad ogni cambio di inquilino. L’effetto del valore di mercato di una ristrutturazione si realizza pienamente solo quando tutti gli appartamenti sono stati occupati di nuovo e gli affitti sono tornati al livello di mercato.

Come beneficiano gli inquilini
Gli inquilini beneficiano di una ristrutturazione ad alta efficienza energetica se la ristrutturazione riduce i costi di riscaldamento in misura tale da compensare l’aumento dell’affitto netto. Quanto più elevati erano i costi di riscaldamento prima della ristrutturazione, tanto più è probabile che l’affitto lordo dopo la ristrutturazione sia più vantaggioso di quello precedente. Da non dimenticare, ovviamente, è il fatto che gli inquilini non solo possono trarre vantaggi economici da una ristrutturazione in alcuni casi, ma anche beneficiare di un maggiore comfort abitativo in tutti i casi. Ad esempio, le nuove finestre non solo hanno un migliore valore isolante, ma offrono anche una migliore protezione dal rumore; la ventilazione comfort aumenta significativamente la qualità della vita; e un sistema a pompa di calore geotermica non solo riscalda in inverno, ma offre anche la possibilità di raffreddare l’appartamento in estate. Inoltre, sempre più inquilini danno importanza al fatto di vivere in un immobile ecologico.

Come beneficiano i proprietari di immobili residenziali ad uso abitativo
Anche i proprietari che vivono tra le proprie mura possono trarre benefici economici da una ristrutturazione ad alta efficienza energetica. Questo accade se i risparmi sui costi di riscaldamento sono superiori ai costi di finanziamento della ristrutturazione. L’attuale contesto di bassi tassi di interesse offre opportunità particolarmente favorevoli in tal senso.

A quali condizioni i proprietari e gli affittuari traggono vantaggio e l’ambiente?

Costi di riscaldamento: più alti sono i costi di riscaldamento prima della ristrutturazione, maggiore è la probabilità che i risparmi derivanti dalla ristrutturazione superino i costi di finanziamento.
Sostituzione dell’impianto di riscaldamento: quanto più è facile sostituire un impianto di riscaldamento a combustibile fossile con uno non a combustibile fossile, tanto più bassi saranno i costi di sostituzione dell’impianto di riscaldamento. Ciò significa che è utile se l’immobile da ristrutturare può essere collegato a una rete di teleriscaldamento esistente o si trova in una posizione in cui è possibile installare una pompa di calore senza grandi sforzi.
Profondità dell’intervento: le ristrutturazioni più efficienti dal punto di vista finanziario sono spesso quelle che non prevedono la massima profondità di intervento possibile. La sostituzione di un sistema di riscaldamento a gasolio o a gas con un sistema di riscaldamento non a combustibile è di solito la misura più importante. A seconda della situazione, questo intervento può essere accompagnato da altre misure (nuove finestre, isolamento del soffitto del seminterrato, del tetto o di parti della facciata, impianto fotovoltaico).
Sussidi: I sussidi statali riducono i costi netti di investimento delle ristrutturazioni e vanno a vantaggio sia dell’inquilino che del proprietario. Spesso fanno pendere l’ago della bilancia dalla parte della convenienza economica di una ristrutturazione per le parti coinvolte. L’importo dei sussidi e le condizioni per ottenerli variano notevolmente da cantone a cantone e da comune a comune.

Conclusione
Una ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico non porterà sempre a tre vincitori (ambiente, proprietario, inquilino). Tuttavia, lo studio chiarisce che il potenziale è piuttosto ampio e probabilmente è stato sottovalutato fino ad oggi.

Fonte
Questo articolo si basa sullo studio “Ristrutturazioni energetiche. Proprietari, inquilini e ambiente vincenti”, redatto da Wüest Partner per conto dell’Ufficio Federale dell’Energia (UFE). Lo studio è disponibile gratuitamente e può essere scaricato dal seguente link.