L’abolizione del valore locativo figurativo: perché gli immobili più vecchi possono diventare un rischio per la vendita

A prima vista, l’abolizione del valore locativo imputato sembra una buona notizia per i proprietari di casa. Allo stesso tempo, però, sposta l’intero sistema di tassazione degli immobili residenziali. È proprio questo il punto critico. Infatti, il valore locativo imputato comporta anche la scomparsa di detrazioni fiscali fondamentali per gli immobili occupati dai proprietari: i costi di manutenzione, le ristrutturazioni e, ai fini dell’imposta federale, molti investimenti energetici non saranno più deducibili in futuro, o lo saranno solo in misura molto limitata. Ciò significa che un cambiamento del sistema fiscale si trasformerà rapidamente in un problema reale per le case più vecchie.

I lavori di ristrutturazione vengono anticipati

Il Consiglio Federale ha deciso di cambiare il sistema il 1° gennaio 2029. La fase di transizione fino alla fine del 2028 è fondamentale. Questo perché sta già cambiando il comportamento di molti proprietari di immobili. Chiunque abbia pianificato importanti lavori di ristrutturazione ha un chiaro incentivo a realizzarli prima del cambiamento del sistema. Fino a quando si applicheranno le regole attuali, tali spese potranno ancora essere sostenute ai fini fiscali. Dopo, non più.

È proprio questo che probabilmente diventerà un problema importante nei prossimi anni: una spinta alla ristrutturazione precoce con un conseguente arretramento degli investimenti. Questo può portare a una maggiore domanda nel mercato delle ristrutturazioni, a tempi di attesa più lunghi e, in alcuni segmenti, a una maggiore pressione sui prezzi. Un importante incentivo verrà quindi eliminato. Chi investe oggi 150.000 o 250.000 CHF in un immobile di vecchia costruzione può ridurre il carico fiscale del 25-35% con un’aliquota marginale elevata. cuscino.

Investimenti arretrati per le case più vecchie

Di solito le case non cadono in rovina da un anno all’altro. Ciò che accade molto più spesso quando i lavori di ristrutturazione vengono rimandati è una graduale perdita di sostanza. Questo si traduce in una condizione che i potenziali acquirenti riconoscono molto chiaramente. Non solo visivamente, ma anche finanziariamente. Dopo tutto, un immobile con manutenzione posticipata significa sempre una cosa per gli acquirenti: ulteriore insicurezza e investimento anticipato.

Le proprietà più vecchie sono particolarmente colpite da questa situazione. Una casa unifamiliare costruita negli anni ’60, ’70 o ’80 spesso necessita proprio di lavori costosi: ristrutturazione ad alta efficienza energetica, sostituzione di finestre, tetto, tubature, riscaldamento, bagni e cucina. Chi in futuro non potrà più detrarre tali investimenti dalle tasse, valuterà attentamente i costi di ristrutturazione. Inoltre, è prevedibile un aumento dell’economia sommersa perché i proprietari di casa non avranno bisogno di fatture per le detrazioni fiscali.

Il mercato sta diventando più critico

Questo dato è rilevante per il mercato, perché è probabile che la differenza tra le proprietà buone e quelle problematiche si allarghi ulteriormente. Gli acquirenti stanno già valutando con maggiore attenzione gli interventi da effettuare su una casa nei prossimi anni. In un contesto in cui le ristrutturazioni diventano meno interessanti dal punto di vista fiscale, la disponibilità ad acquistare a prezzo pieno un immobile con esigenze di investimento non soddisfatte sta diminuendo. Gli acquirenti stanno valutando con maggiore attenzione. Le banche prestano maggiore attenzione alla convenienza economica. I costi dei commercianti rimangono elevati, soprattutto nel periodo di transizione fino alla fine del 2028, e i requisiti e i costi energetici non diminuiranno solo perché la detrazione fiscale non è più disponibile.

Per i proprietari di immobili più vecchi, è quindi il momento giusto per fare una valutazione sobria. La domanda cruciale non è se il valore dell’affitto figurativo diminuirà. È piuttosto: cosa significa concretamente il cambio di sistema per il tuo immobile? Chiunque debba effettuare una ristrutturazione importante nei prossimi anni dovrebbe chiedersi: quanta manutenzione si è accumulata? Quali lavori sono realistici nei prossimi 5-10 anni? Quanto capitale è necessario investire? E come reagirà il mercato a questo tipo di immobili in futuro?

Perché una cosa è chiara: più un immobile è vecchio e più gli investimenti sono stati rimandati, più difficile può essere una successiva vendita. Gli acquirenti diventano più critici. Le trattative sul prezzo diventano più difficili. Inoltre, è probabile che il divario tra le case ammodernate e quelle da ristrutturare si allarghi anziché ridursi. Se aspetti troppo, tra qualche anno potresti trovarti di fronte a un comportamento completamente diverso da parte degli acquirenti.

Vendi ora o avrai problemi dopo?

Non tutte le proprietà più vecchie dovrebbero essere vendute. Ma tutti gli immobili più vecchi dovrebbero essere esaminati criticamente per la loro ristrutturazione. Se è prevedibile che nei prossimi anni saranno necessari investimenti significativi e che in futuro non ci saranno quasi più sgravi fiscali, allora la vendita o la ristrutturazione immediata è la soluzione più sensata che rimandare di anni.

Possiedi una casa vecchia o un appartamento da ristrutturare? Allora vale la pena fare una valutazione realistica della commerciabilità, delle esigenze di investimento e del momento migliore per vendere. Se vendi solo quando la manutenzione è stata ovviamente accumulata, potresti subire delle pressioni. Chi chiarisce le cose prima ha migliori possibilità.

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