Glossario

Tutte le pareti divisorie che non hanno una funzione portante, così come i rivestimenti del soffitto, del pavimento e delle pareti.

Pagamento anticipato da parte dell’inquilino per il riscaldamento e le spese accessorie. Si distingue tra acconti e somme forfettarie. Nel caso degli acconti, alla fine di un periodo di fatturazione viene redatto un estratto conto e gli acconti vengono compensati con gli importi effettivamente dovuti. In questo modo si ottiene un saldo attivo oppure un debito residuo per l’inquilino.

Un bene utilizzabile commercialmente, come un terreno agricolo, un albergo o un’attività commerciale, viene messo a disposizione di una persona o di un’azienda per essere utilizzato e per ricevere i proventi in cambio del pagamento di un canone di locazione.

Affitto comprensivo di riscaldamento e spese accessorie.

L’agglomerato si riferisce alla concentrazione di proprietà residenziali private, aree commerciali e industriali in un’area specifica.

Un agglomerato è un insieme territoriale in cui persone, aziende, traffico e altre funzioni interagiscono tra loro. Gli agglomerati risultano spesso vantaggiosi grazie alla vicinanza e agli effetti di sinergia che offrono. Possono essere definiti come aree piccole, medio-grandi o estese, a seconda delle loro dimensioni e delle caratteristiche che presentano.

In generale, gli agglomerati sono centri di attività economica e in queste aree è presente una varietà di aziende e servizi. Inoltre, un agglomerato può includere un mix di abitazioni, negozi, scuole e strutture mediche.

Termine specifico del sistema svizzero che indica l’aliquota fiscale stabilita annualmente dai Comuni e dal Cantone. Questo fattore è definito in percentuale in rapporto all’aliquota di base, ossia all’imposta cantonale semplice, e determina l’entità dell’imposta comunale.
All’interno di uno stesso Cantone, tale aliquota può variare in modo significativo: ad esempio, nel 2021 nel Cantone di Zurigo l’aliquota più bassa era del 72% (senza imposta ecclesiastica) nel Comune di Kilchberg, mentre le più elevate raggiungevano il 129% nei Comuni di Maschwanden, Wila e Wildberg.

Svalutazione programmata dei beni.

Con l’ammortamento diretto, il mutuatario riduce il suo debito ipotecario ad ogni rimborso e quindi anche l’onere degli interessi.

Calcolo volto a valutare la redditività economica di un progetto o di un investimento.

Abbreviazione di Associazione svizzera dei proprietari fondiari, un’organizzazione che tutela gli interessi dei proprietari immobiliari.

Appaltatore che, in quanto unico partner contrattuale del cliente, si assume la responsabilità dell’intero processo di costruzione e garantisce il rispetto degli standard di qualità, delle scadenze e dei prezzi.

  Apparecchiature elettriche in cucina, lavanderia ecc. come fornelli, frigoriferi, lavatrici, asciugatrici ecc.

Appartamento disposto su due livelli; noto anche come appartamento duplex.

Secondo la norma SIA 416, la superficie di costruzione è la superficie in pianta delle parti costruttive perimetrali e interne comprese nella superficie di piano, come pareti esterne e interne, pilastri e parapetti.

Elementi quali pareti divisorie mobili e armadiature non sono considerati elementi costruttivi perimetrali o interni ai sensi di questa norma.

Si distingue inoltre tra superfici edilizie portanti e non portanti.

La superficie di circolazione, secondo la norma SIA 416 (VF), è quella parte della superficie netta di piano (SNP) destinata esclusivamente all’accesso e alla distribuzione degli spazi.

Nell’edilizia abitativa comprende, ad esempio, corridoi, atri d’ingresso, scale, rampe e vani ascensore.

Ai fini del calcolo dell’indice di sfruttamento, a seconda del regolamento edilizio locale, le superfici di circolazione devono essere considerate o incluse nel conteggio. 

La superficie funzionale (SF) è, secondo la norma SIA 416, la parte della superficie utile netta (SUN) destinata agli impianti tecnici dell’edificio.

L’area funzionale comprende, ad esempio, i locali per le apparecchiature di servizio dell’edificio, i locali motore per gli impianti di risalita, i pozzi di alimentazione e smaltimento e i locali per i serbatoi.

Il comune politico di Arosa è una località turistica e di cura situata nella Regione Plessur, nel Cantone dei
Grigioni, in Svizzera.
In passato, questo insediamento — il più alto della valle dello Schanfigg — era conosciuto come una
rinomata stazione climatica.
Arosa fa inoltre parte del comprensorio sciistico Arosa Lenzerheide, che dal 2014 attira visitatori con 225
chilometri di piste.

Ulteriori informazioni

Appartamento con terrazza situato all’ultimo piano arretrato dell’edificio.

Con questo termine si intende il miglioramento della possibilità di utilizzo di una zona edificabile esistente. Un esempio: tramite la sopraelevazione di ulteriori piani si crea nuovo spazio abitativo senza che sia necessario azzonare ulteriore terreno.

Organo composto pariteticamente da rappresentanti dei locatori e degli inquilini, che ha il compito di favorire una composizione amichevole delle controversie in materia di locazione.

Da un lato vi è un fabbisogno continuo di nuovi terreni edificabili, dall’altro si persegue uno sviluppo ordinato degli insediamenti. Compito della pianificazione territoriale è assegnare in zona edificabile. Quando, nell’ambito di tale assegnazione, si decide ad esempio di trasformare una particella dalla zona agricola a zona edificabile, si parla di inserimento in zona edificabile (azzonamento). Se l’assegnazione avviene in senso opposto, si parla invece di retrocessione di zona (rizonamento) oppure di un dezonamento.  

Altro termine per indicare il mobilio o l’arredo domestico, ossia i beni mobili che non sono considerati parti costitutive dell’edificio né installazioni fisse.

Computer Aided Design. Sistema di disegno con il quale è possibile creare disegni bidimensionali o tridimensionali al computer.

Il calcolo a ritroso mostra quanto un acquirente paga per un appezzamento di terreno al fine di realizzare uno sviluppo/investimento su di esso.

Come di consueto, i potenziali ricavi di vendita vengono confrontati con i costi dell’investimento.

Il valore fondiario (relativo) che ne deriva corrisponde al prezzo di acquisto e al premio per il profitto e il rischio per realizzare il progetto.

Corrispettivo che l’inquilino deve al locatore per la concessione dell’uso del bene locato.

Accordo contrattuale in base al quale il canone di locazione aumenta periodicamente di un importo prestabilito in franchi. Il contratto di locazione deve avere una durata minima di tre anni (art. 269c CO).

Canone concordato al momento della stipula di un nuovo contratto di locazione.

Il canone di locazione di un locale commerciale è determinato in funzione dell’andamento del fatturato dell’inquilino.

Principio normativo secondo il quale gli affitti vengono stabiliti nel libero gioco della domanda e dell’offerta sul mercato immobiliare.

Canone di locazione al netto delle spese accessorie.

Un seminterrato è generalmente definito come una parte chiusa di un edificio che si trova completamente o prevalentemente sotto il livello del suolo.

Poiché l’uso delle cantine si è sviluppato in modo massiccio nel corso del tempo: da zona cuscinetto tra il terreno e l’edificio, poi come deposito di frutta e verdura e oggi come sala hobby o stanza per gli ospiti, la varietà di cantine che si possono trovare oggi è quasi inesauribile.

Chi desidera informarsi più approfonditamente anche su forme particolari come le cantine sopraelevate, sotterranee, interrate o seminterrate, può consultare l’apposito articolo su Wikipedia .

Definizione: La caparra penitenziale è una prestazione versata dal debitore al creditore al momento della conclusione del contratto, con l’accordo che chi versa l’importo possa recedere dal contratto perdendo la somma pagata, mentre chi la riceve possa recedere restituendo il doppio dell’importo, senza dover indicare alcun motivo. Qualora il contratto venga adempiuto, l’importo versato viene imputato alla prestazione dovuta. La caparra penitenziale attenua attenua il vincolo contrattuale . –> e facilita lo scioglimento di un contratto validamente concluso. In altre parole, la pattuizione di una caparra penitenziale consente a entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto.

Forma: In linea di principio, per la pattuizione di una caparra penitenziale non sono previsti requisiti formali particolari. Tuttavia, qualora al contratto principale si applichino prescrizioni di forma legali (ad esempio, i contratti di compravendita immobiliare richiedono, per la loro validità, l’atto pubblico ai sensi dell’art. 216 cpv. 1 CO); tali prescrizioni valgono anche per l’accordo relativo alla caparra penitenziale.
Con la pattuizione della caparra penitenziale è normalmente esclusa la possibilità di richiedere un ulteriore risarcimento dei danni derivanti dal recesso contrattuale; è inoltre esclusa una riduzione dell’importo per analogia all’art. 163 cpv. 3 CO.

Differenza rispetto alla penale di recesso (Wandelpön)
Sia la caparra penitenziale sia la penale di recesso mirano ad agevolare un eventuale recesso dal contratto. Tuttavia, la caparra penitenziale viene versata già al momento della conclusione del contratto, mentre la penale di recesso è dovuta solo al momento dell’esercizio del recesso. Inoltre, a differenza della penale di recesso, la caparra penitenziale attribuisce il diritto di recesso a entrambe le parti.

Prestiti ipotecari e prestiti che un proprietario deve a banche e altri creditori.

La differenza tra il valore di un immobile (valore di mercato o di investimento) e il capitale investito.

A differenza di un garage chiuso, un “carport” è aperto su uno, due, tre o tutti i lati. Questo parcheggio coperto per auto può essere annesso a un edificio residenziale, integrato in esso oppure indipendente. Tra l’altro, il termine è stato coniato negli anni ’30 dal famoso architetto americano Frank Lloyd Weber.

Le servitù sono accordi tra due parti, che di solito vengono registrati nel registro fondiario. Esistono diritti e gravami. Quando si acquista un immobile, è consigliabile controllare attentamente l’estratto del catasto e discuterne con il notaio. In particolare, è necessario controllare con attenzione i gravami.

Una servitù può, ma non deve, incidere sul valore. Per cancellare una servitù, di solito entrambe le parti devono essere d’accordo e firmare presso lo studio notarile o il catasto.

Accordo inserito nel contratto di locazione che prevede l’adeguamento del canone in funzione delle variazioni delle condizioni economiche, sulla base di un indice prestabilito.

Definizione: La clausola penale è una prestazione subordinata a condizione sospensiva che il debitore promette al creditore, mediante atto giuridico, per il caso di mancato adempimento, adempimento non conforme o adempimento tardivo di una determinata obbligazione.

Il debitore è tenuto a pagare la clausola penale solo se non adempie l’obbligazione principale, oppure se la adempie in modo non conforme o con ritardo. La clausola penale può fondarsi sia su un contratto sia su statuti. L’accordo su una clausola penale ha carattere accessorio, ossia si aggiunge a un’obbligazione giuridica già esistente e dipende da essa per nascita, validità e azionabilità. Pertanto, l’accordo sulla clausola penale deve rispettare la stessa forma prescritta per l’obbligazione la cui inosservanza comporta l’applicazione della penale. L’accordo sulla clausola penale può essere concluso contemporaneamente al contratto principale oppure anche successivamente.

La richiesta della clausola penale presuppone che il debitore sia colpevole del mancato adempimento o dell’adempimento inesatto dell’obbligazione principale. Non è invece necessario che il creditore dimostri l’esistenza di un danno (a differenza del risarcimento del danno); il creditore è pertanto dispensato dalla prova del danno subito (art. 161 CO).

L’accordo relativo a una cosiddetta clausola penale liberatoria prevede che il debitore possa, a sua scelta, recedere dal contratto mediante il pagamento della penale convenzionale (penale liberatoria). La penale è dovuta solo nel momento in cui il debitore esercita il recesso dal contratto. Un’eventuale pretesa risarcitoria della creditrice è presuntivamente esclusa (analogamente all’arra penitenziale).
In altri termini, la clausola penale liberatoria consente al debitore di liberarsi unilateralmente e discrezionalmente dall’obbligazione principale e persegue dunque l’obiettivo opposto rispetto alla funzione ordinaria della penale convenzionale, che è quella di rafforzare il vincolo contrattuale. Dal punto di vista funzionale, la clausola penale liberatoria corrisponde all’arra penitenziale: entrambi gli strumenti facilitano la liberazione unilaterale del debitore dall’obbligazione principale.

Esempio di applicazione della clausola penale liberatoria: nei mutui ipotecari a tasso fisso e a durata determinata, quando il contratto o una prassi bancaria consolidata prevedono la possibilità per il debitore ipotecario di estinzione anticipata del finanziamento mediante il pagamento di un’indennità di rimborso anticipato.

Inglese per tecnologie pulite. Il termine si riferisce a prodotti e servizi che consentono di ottenere un aumento della produttività o dell’efficienza riducendo al contempo il consumo di risorse oppure le emissioni prodotte.

Per committente si intende la persona, il gruppo o l’organizzazione responsabile di un progetto edilizio. Può essere un privato, un ente pubblico, un’azienda o un’organizzazione no-profit.

Il committente è di norma responsabile del finanziamento del progetto e ne riceve il risultato finale. Può inoltre essere responsabile delle fasi di pianificazione, progettazione e controllo.

I compiti del committente includono spesso la scelta dell’impresa di costruzione, la gestione del budget e i contatti con l’ingegnere civile.

Il committente è normalmente colui che ha l’ultima parola sul progetto.

Edificio residenziale concepito su più piani per ospitare più unità abitative. Le singole unità possono essere ripartite tra diversi proprietari attraverso l’acquisto di quote di proprietà per piani (proprietà per piani). I proprietari diventano così condomini (proprietari per piani).  

Conversione di un prestito edilizio in un mutuo dopo il completamento dell’edificio.

La descrizione del lavoro di un fiduciario immobiliare consiste in una serie di compiti che richiedono un alto livello di competenza.

I fiduciari immobiliari sono solitamente responsabili della gestione di proprietà e terreni, compresa la determinazione del valore, delle transazioni e delle controversie legali. Inoltre, aiutano a pianificare e gestire gli investimenti immobiliari, a rivedere le offerte di finanziamento e a redigere i contratti immobiliari.

I fiduciari immobiliari devono anche conoscere i requisiti legali specifici per le vendite e le locazioni di immobili. Inoltre, forniscono assistenza nella realizzazione di progetti edilizi, nella preparazione di piani di costruzione e nella revisione del settore edile.

Per poter esercitare questa professione, gli amministratori di condominio devono seguire un’ulteriore formazione per diventare amministratori di condominio con diploma federale.

È stato negoziato tra le associazioni dei locatori e degli inquilini e dichiarato di applicazione generale dalla Confederazione.

Il contributo di plusvalenza è un’imposta applicata in Svizzera su terreni e proprietà. Viene riscossa esclusivamente sulla plusvalenza “non guadagnata”, ossia sull’aumento di valore che deriva da misure di pianificazione territoriale.  

Ad esempio, il contributo di plusvalenzaviene viene riscorsso quando una proprietà passa da una zona agricola a una zona edificabile , con conseguente incremento del suo valore. L’applicazione del contributo varia da Cantone a Cantone e può prevedere aliquote diverse, franchigie o eccezioni.  

Di norma, il prelievo minimo è del 20%, e le entrate devono essere destinate alla compensazione per dezonamenti o altre misure di pianificazione territoriale. Ci sono anche alcuni cantoni che hanno superato la percentuale del 20%.

Pagamenti effettuati dai proprietari di un immobile appartenente a un’area definita, l’area perimetrale, al comune come rimborso per i benefici derivanti da misure di sviluppo finanziate congiuntamente.

Le spese accessorie sono il compenso per i servizi forniti dal locatore o da terzi in relazione all’uso dell’immobile (Art. 257a CO e art. 4 OLAL).

Nel diritto della locazione rientrano tra i costi d’esercizio le seguenti voci: imposte e tasse pubbliche, costi assicurativi, spese per il custode, costi amministrativi, spese di riscaldamento, costi per la produzione dell’acqua calda, spese di riparazione e manutenzione, ecc.
A differenza dei costi di manutenzione, i costi d’esercizio si presentano regolarmente in ogni periodo di conteggio e generalmente con importi poco variabili.

i distingue tra costi di esercizio che possono essere attribuiti all’inquilino (se espressamente previsti nel contratto di locazione, come i costi di riscaldamento, i costi del custode e i premi assicurativi per gli allestimenti dell’inquilino) e costi di esercizio che per legge non possono essere imputati all’inquilino (ad es. i costi di amministrazione e di gestione, i costi di riparazione e i premi assicurativi dell’immobile). 

Interessi ipotecari e interessi sui prestiti relativi al capitale di terzi investito in un immobile, nonché interessi figurativi (calcolati) sulla quota di capitale proprio apportata dal proprietario.

Valore dei beni e dei servizi consumati nel corso dell’utilizzo della proprietà, come gli interessi sul capitale preso in prestito, le spese di gestione e l’ammortamento.

Valore di tutti i beni e servizi consumati durante un periodo contabile per la fornitura di spazi residenziali o commerciali. Include anche le tasse di proprietà applicate all’immobile.

Includono lo sgombero, la demolizione dell’edificio, la messa in sicurezza degli impianti esistenti, lo smantellamento, i costi di trasporto e i costi di discarica e smaltimento.

Costi sostenuti per il finanziamento di un investimento. Comprendono costi una tantum (ad esempio i costi di approvvigionamento del denaro), costi correnti (ad esempio il pagamento degli interessi) e altri costi (ad esempio i costi di opportunità).

Termine ombrello che comprende i costi d’esercizio, i costi di manutenzione, gli ammortamenti e il premio di rischio.

I costi di investimento sono le spese totali di un immobile.

I costi di manutenzione sono spese che servono a mantenere un immobile nel suo valore o nelle sue condizioni precedenti. Per questo motivo vengono definite spese di conservazione del valore. Possono essere dedotti anche i costi di manutenzione che preservano il valore, come i premi assicurativi, i costi di amministrazione e di riparazione. Nel caso di immobili occupati dal proprietario, l’elettricità, l’acqua, i costi del custode e simili non sono ovviamente inclusi nei costi di manutenzione e non sono quindi deducibili.

Principio normativo secondo il quale il prezzo di affitto non può superare il quadro del rendimento lordo a copertura dei costi e gli aumenti di affitto devono essere giustificati con corrispondenti aumenti dei costi.

Volume dell’edificio in metri cubi.

Il delegato funge da collegamento tra il proprietario e la direzione e non ha l’autorità di impartire istruzioni. Fornisce consulenza alla direzione e la assiste durante le visite agli immobili e la correzione dei difetti.

Con il termine densificazione si intende la creazione di nuovi spazi abitativi attraverso la riduzione delle superfici libere, l’impiego di edifici più alti, l’utilizzo di diverse tipologie costruttive e l’aumento dell’indice di sfruttamento. 

Grazie alla densificazione, le autorità di pianificazione locali possono creare una maggiore offerta abitativa su superfici più contenute, favorendo l’afflusso di nuovi residenti e sostenendo l’economia locale. La densificazione può inoltre contribuire al miglioramento dei trasporti pubblici, delle opportunità commerciali e, più in generale, dell’esperienza urbana.  

Tuttavia, se le infrastrutture non vengono adeguate all’aumento della domanda, la densificazione può anche comportare congestione del traffico, incremento del rumore e un peggioramento della qualità ambientale.

Numero di residenti per spazio abitativo.

Un importo depositato dall’inquilino che fornisce al proprietario un certo livello di sicurezza. Nel caso di appartamenti in affitto, il deposito non può superare i tre mesi di affitto e deve fruttare un interesse pari al tasso usuale per i depositi di risparmio (Art. 257e CO).

La cauzione (deposito) fornita dall’inquilino al locatore. Di solito si tratta di un deposito in contanti versato su un conto di deposito dell’inquilino. Per i contratti di locazione commerciale si utilizza spesso una garanzia bancaria corrispondente.

Vedi deposito del canone di locazione

Chi sottoscrive un contratto di locazione è generalmente tenuto, a titolo di garanzia per il locatore, a versare un determinato importo su un conto vincolato, che può essere sciolto solo alla fine del contratto. Questa garanzia copre eventuali canoni non pagati, spese accessorie o danni all’immobile locato.
È importante verificare che, con la firma del verbale di riconsegna dell’immobile, il locatore rilasci anche per iscritto l’autorizzazione allo svincolo del deposito del canone, qualora non siano presenti danni. In caso di danni, il locatore dispone di tre mesi per organizzare le riparazioni e attendere le relative fatture.
Il deposito del canone di locazione può ammontare al massimo a tre mensilità di affitto, incluse le spese accessorie forfettarie. Se il contratto di locazione non prevede espressamente un deposito, non è necessario versarlo.

Chi non desidera o non può utilizzare i propri risparmi per costituire il deposito ha la possibilità di stipulare, presso diversi fornitori, un’assicurazione di garanzia per la cauzione locativa (detta anche garanzia del canone di locazione), che copre i rischi sopra indicati.

Il termine deposito cauzionale è sinonimo di deposito del canone di locazione.

Il compito della pianificazione territoriale è quello di assegnare i terreni a una zona edificabile. Se nel corso dell’assegnazione si decide di riassegnare alla zona agricola, ad esempio, un terreno edificabile che non è ancora stato edificato e che probabilmente non sarà necessario per i prossimi 15 anni, il processo prende il nome di riclassificazione (retrocessione di zona). Se al proprietario del terreno viene riconosciuto un indennizzo quando il terreno viene riclassificato, il processo viene definito ” dezonizzazione”.  

Se la ripartizione fosse opposta, si tratterebbe di zonizzazione. 
 

Diritto di un proprietario per piani di utilizzare in modo esclusivo parti comuni dell’immobile, come il giardino, la terrazza sul tetto o i parcheggi.

Conferisce alla persona a favore della quale è costituito il diritto di abitare un immobile o parti di esso. In molti casi viene iscritto un diritto di abitazione vitalizio, senza limitazione temporale.
Il diritto deve essere iscritto nel registro fondiario come servitù personale limitata, vale a dire esercitabile esclusivamente dalla persona iscritta, oppure come diritto reale, esteso anche ai familiari o al personale di assistenza del titolare del diritto di abitazione.

Diritto, iscritto nel registro fondiario, che consente a una persona di acquistare un fondo (terreno o immobile) in un determinato momento e a un prezzo prestabilito.

La legge stabilisce che un inquilino deve permettere al proprietario di ispezionare l’immobile affittato se è necessario per la manutenzione, se viene venduto o se è necessario per una nuova locazione.

Per quanto riguarda le ispezioni di manutenzione, non è assolutamente necessario che il locatore sia a conoscenza di un difetto oppure di un danno per poter ispezionare un immobile in affitto. In teoria, è sempre possibile per il locatore visitare l’immobile.  

Se l’immobile è in vendita, il contratto di locazione è stato risolto oppure l’affitto a tempo determinato sta per terminare, il locatore deve avere accesso all’immobile. 

Il locatore deve cercare di ridurre al minimo i disagi per l’inquilino. Di conseguenza, le visite devono essere notificate per tempo, soprattutto se devono essere effettuate con potenziali acquirenti o inquilini. Il contratto di locazione di Zurigo prevede un preavviso di almeno 48 ore. Gli orari di ispezione per i locali commerciali sono i normali orari di lavoro, per i locali privati tra le 8:00 e le 17:00 e il sabato mattina. A meno che non vi siano validi motivi, l’affittuario deve consentire l’accesso a tutti i locali, che devono essere ordinati e puliti in modo da consentire una valutazione delle condizioni. Se ciò non avviene e un immobile affittato non può essere venduto o riaffittato per motivi di ordine o pulizia, il locatore può prendere in considerazione un’azione di risarcimento danni.  

Se l’inquilino si rifiuta, deve intraprendere un’azione legale rivolgendosi al giudice unico con un procedimento sommario e chiedendo che gli venga ordinato di concedere al locatore l’accesso per l’ispezione sotto la minaccia di una sanzione in caso di ingiunzione. In alternativa, il contratto di locazione può essere risolto con un preavviso oppure in via straordinaria dopo il primo avvertimento scritto. Se il locatore subisce un danno a causa del rifiuto di ispezionare l’immobile, l’inquilino è tenuto a pagare un risarcimento.  

Se l’inquilino rifiuta l’ispezione, il locatore non può in nessun caso ottenere un accesso non autorizzato o forzato, perché rischia di essere accusato di violazione di domicilio.
 

Consente al titolare di far realizzare (escutere) un fondo per ottenere, dal ricavato, il pagamento del proprio credito.

In caso di futura vendita di un immobile, il titolare del diritto di prelazione ha il diritto di firmare il contratto di acquisto prima che i concorrenti abbiano la possibilità di farlo.

Diritto del venditore di riacquistare un immobile alle condizioni stabilite in precedenza.

Diritto di costruire su terreni di terzi con edifici propri

Crescita non pianificata e disordinata di insediamenti residenziali o commerciali verso aree comunali non edificate. Quanto maggiore è la superficie costruita e quanto minore risulta lo sfruttamento dei terreni già edificati, tanto più marcata è la dispersione insediativa.

Con questo termine si intendono tutti i chiarimenti che un acquirente deve fare prima di acquistare un immobile. La “due diligence” non si riferisce solo a chiarimenti di carattere legale (ad esempio, leggi edilizie, regolamenti urbanistici, leggi sull’affitto). Oggi anche i chiarimenti relativi ai siti contaminati (inquinamento) stanno diventando sempre più importanti.

Un ramo dell’ingegneria civile che progetta e costruisce strutture al di sopra del livello del suolo, ma anche quelle che si trovano in gran parte al di sotto del livello del suolo ma sono accessibili e utilizzabili dalle persone.

L’Engadina è una valle alpina ad alta quota situata nel Cantone dei Grigioni, in Svizzera. Il suo nome in romancio è Engiadina, suddiviso in Engiadina Ota (Alta Engadina) ed Engiadina Bassa (Bassa Engadina); in italiano è appunto conosciuta come Engadina. Il nome deriva dal termine romancio En, che indica il fiume Inn.

Il fiume Inn attraversa la valle per oltre 80 chilometri, rendendo l’Engadina una delle valli d’alta quota più abitate d’Europa. La valle costituisce il tratto superiore del corso del fiume Inn ed è suddivisa in Alta e Bassa Engadina.

Il confine tra i due settori si trova tra Cinuos-chel — frazione del comune di S-chanf — e Brail, frazione del comune di Zernez. Il punto di separazione è situato presso Punt Ota, sopra il torrente Ova da Punt Ota, a monte della sua confluenza.

Il compito di un esperto in marketing immobiliare consiste nell’analizzare progetti e immobili, elaborare e realizzare progetti di marketing e misure di comunicazione specifiche per ciascun oggetto, sviluppare competenze di negoziazione e consulenza, acquisire mandati di vendita o locazione, offrire una consulenza competente alla clientela e gestire con successo gli incarichi di commercializzazione.

Ciò richiede conoscenze complete in materia di marketing immobiliare, capacità di negoziazione, conoscenze legali e fiscali, nonché conoscenze edilizie.

Un’ulteriore formazione come esperto in marketing immobiliare con diploma federale consente ai professionisti del settore di acquisire competenze approfondite e specialistiche.
Il percorso formativo unisce contenuti teorici e applicazioni pratiche e comprende, tra l’altro, l’analisi dei progetti, le ricerche di mercato, il marketing degli acquisti e delle vendite, le tecniche di presentazione e comunicazione, la gestione strutturata dei processi di vendita immobiliare, la valutazione degli immobili, nonché gli aspetti giuridici e fiscali legati al finanziamento e alla commercializzazione immobiliare.

Per esercitare questa professione, gli addetti al marketing immobiliare necessitano di un’ulteriore formazione per diventare operatori del mercato immobiliare con diploma federale.

Può essere richiesto al catasto del comune e contiene tutti i dati legali di una specifica proprietà.

Il comune politico di Falera – ufficialmente denominato Fellers fino al 1969 – si trova nella Surselva, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera).

L’origine del nome non è nota; si ritiene tuttavia che derivi dal nome di una tribù preromana, successivamente combinato con il suffisso latino –aria, evolutosi nell’idioma sursilvano in –era.

La chiesa di San Remigio, risalente al XV secolo, rappresenta il principale punto di riferimento di questo idilliaco villaggio.

Fattori che determinano il valore di una località. Tra questi rientrano i cosiddetti fattori “duri”, come l’aliquota fiscale o le infrastrutture, e i fattori “soft”, vale a dire elementi valutati in modo soggettivo quali la qualità dell’ambiente, le possibilità di svago o il contesto politico.

Per finanziare la proprietà di una casa, la maggior parte degli acquirenti accende un mutuo ipotecario (ipoteca) presso una banca. La quota di capitale proprio deve essere pari ad almeno il 20% del prezzo di acquisto.

Il comune politico di Flims – conosciuto in romancio come Flem – è situato nella Regione Imboden, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera).

Il comune è composto da due nuclei principali: il villaggio di Flims e Flims-Waldhaus. Frazioni come Fidaz e Scheia fanno anch’esse parte del territorio comunale.

Flims rappresenta, per così dire, un punto di valico lungo l’itinerario del Passo dell’Oberalp. La strada principale 19 sale di circa 500 metri di dislivello da Reichenau a Flims, per poi proseguire verso Ilanz, scendendo di circa 400 metri di altitudine.

Nel caso in cui in futuro si rendano necessari interventi di risanamento o di rinnovo di una certa entità, i proprietari per piani (condomini) accantonano ogni anno un importo prestabilito a titolo di riserva.

 Le forme del terreno o forme del rilievo sono un termine generale per indicare le forme superficiali del terreno, che insieme formano il rilievo. Una montagna o un atollo sono forme del terreno. Il termine è imparentato con forma del terreno, un termine più specialistico che descrive il terreno in modo più geometrico e astratto, ad esempio per una mappa. Una forma del terreno può anche enfatizzare la geologia o la formazione. Gli elementi del paesaggio, invece, sono da intendersi in modo più generale rispetto alla forma del terreno: includono l’ecologia (acqua, foreste) e gli edifici (muri di pietra, case) e insieme formano il paesaggio.

Una forma del suolo presenta un’unità e una caratteristica comune che la distinguono dall’ambiente circostante. Le definizioni più specifiche tengono conto di questi aspetti, ad esempio le forme del suolo legate alle acque correnti (forme fluviali) oppure le forme del suolo concrete, come ad esempio una montagna.

Utilizzo dell’energia solare per generare energia elettrica.

I combustibili fossili sono combustibili che sono stati creati dalla biomassa nel corso del tempo. Tra questi ci sono il carbone, il petrolio e il gas. La CO2 è contenuta in questa biomassa e viene rilasciata durante la combustione.  

La progettazione, la realizzazione, il controllo e lo sviluppo di oggetti in tutto il loro spazio vitale.

La descrizione delle mansioni di un gestore immobiliare in Svizzera comprende un’ampia gamma di compiti che richiedono un elevato livello di competenza.

I gestori immobiliari sono responsabili della gestione di immobili e terreni, compresa la determinazione del valore, le transazioni e le controversie legali. Si occupano anche della pianificazione e della gestione degli investimenti immobiliari, della revisione delle offerte di finanziamento e della stesura dei contratti immobiliari. Inoltre, devono conoscere i requisiti legali specifici per le vendite e le locazioni immobiliari. Devono anche essere in grado di analizzare questioni complesse, situazioni iniziali e di sviluppare soluzioni pratiche.

I gestori immobiliari sono inoltre responsabili dell’organizzazione del servizio di custodia negli stabili, reclutano il personale, coordinano la consegna e la riconsegna degli immobili e redigono contratti di locazione e modifiche contrattuali. Devono possedere solide conoscenze in tecnica delle costruzioni, materiali edili e prodotti da costruzione, oltre che competenze in ambito gestionale e amministrativo.

Per esercitare questa professione, gli gestori immobiliari devono seguire una formazione specifica come gestore immobiliare con attestato federale.

Preservare e tutelare valori speciali è il fondamento della nostra attività dal 1944. Lavoriamo con professionalità e ci impegniamo per gli interessi e il successo dei nostri clienti. Ginesta Immobilien, una delle realtà più ricche di tradizione della regione di Zurigo, garantisce un’assistenza personale e su misura.

Con servizi immobiliari completi e oltre 40 dipendenti in nove sedi, siamo lieti di offrirti la nostra profonda esperienza nella valutazione, vendita, locazione e gestione di immobili in tutta la Svizzera.
 

Edificio a molti piani con sviluppo verticale, generalmente destinato a uso residenziale, direzionale o commerciale. La definizione svizzera di questo termine, molto elastico a livello internazionale, è fornita dall’Associazione delle assicurazioni cantonali degli edifici, che applica la denominazione di “grattacielo” solo agli edifici con un’altezza complessiva di almeno 30 metri.  

Con i suoi 205 metri di altezza, il Roche Tower 2 è di gran lunga l’edificio più alto della Svizzera e supera nettamente tale soglia; insieme al Roche Tower 1, è l’unico edificio nel Paese a raggiungere lo standard internazionale comunemente utilizzato per “grattacieli” (skyscraper), definizione che in genere si applica a costruzioni con un’altezza a partire da 150 metri.  

Un edificio a più piani e orientato verticalmente che viene utilizzato principalmente come abitazione, ufficio e immobile commerciale e che ha un’altezza totale di 150 metri o più. In Svizzera, solo due edifici soddisfano attualmente questo requisito: la Torre Roche 1 e 2 con un’altezza di 178 e 205 metri.

Gli edifici con questo tipo di utilizzo e un’altezza di 30 metri o più sono considerati grattacieli secondo la definizione svizzera dell’Associazione cantonale degli assicuratori edili.

Per facilitare la vendita di un immobile, le stanze vengono temporaneamente arredate dai cosiddetti home stager per le foto e le visite.    

Homeday è un fornitore di lead generation. Il sito web coinvolge potenziali venditori immobiliari attraverso una serie di domande sull’oggetto da vendere; in questo processo il proprietario inserisce tutte le informazioni relative all’immobile.

Successivamente, l’azienda cerca un agente immobiliare disposto a occuparsi della vendita della proprietà. Vengono quindi proposte tre opzioni di agenti, selezionate esclusivamente tra quelli che riconoscono ad Homeday almeno il 30% della provvigione di mediazione.

L’azienda è attiva in Germania e ha avviato le proprie attività in Svizzera nell’agosto 2017, anche tramite una collaborazione con Homegate. In seguito a ciò, la Camera svizzera degli agenti immobiliari ha preso le distanze da Homegate e ha messo in guardia i propri membri da una collaborazione con Homeday.  

Ulteriori informazioni / Comunicato stampa della Camera svizzera degli agenti immobiliari

In latino significa “cosa che non può essere spostata”. Nel settore immobiliare, si riferisce a una proprietà, un terreno o un edificio.

Quando un immobile cambia proprietario, può essere applicata questa imposta legata alla transazione. L’ammontare varia talvolta in modo significativo tra i diversi Cantoni. Le imposte di trasferimento più elevate si riscontrano nei Cantoni di Basilea Città, Ginevra o Neuchâtel, dove raggiungono il tre per cento. Cantoni come Zurigo, Uri, Zugo, Glarona, Sciaffusa o Svitto non applicano invece questa imposta.
Ogni Cantone che la riscuote prevede operazioni di trasferimento esenti o agevolate, come l’acquisto sostitutivo, una successione ereditaria o una liquidazione del regime matrimoniale. Anche l’applicazione di queste disposizioni di esenzione varia in parte sensibilmente da Cantone a Cantone.

La Confederazione, i Cantoni e i Comuni prelevano imposte sui redditi derivanti da immobili di proprietà privata. Sono considerati redditi sia i proventi da locazione sia, nel caso di immobili abitati dal proprietario, il valore locativo (reddito locativo proprio) come reddito fittizio, poiché il proprietario, a differenza della locazione a terzi, non percepisce un reddito imponibile effettivo. In compenso, possono essere dedotti i costi di manutenzione e di finanziamento, ma non le spese che aumentano il valore dell’immobile.

Come regola generale, gli immobili ad uso privato non sono soggetti all’IVA né quando vengono venduti né quando vengono affittati. Di conseguenza, non è possibile detrarre l’imposta a monte sui costi di investimento, di gestione e di amministrazione. Ma non ci sono regole senza eccezioni…

Il primo è: se la vendita di un immobile di nuova costruzione avviene prima dell’inizio dei lavori, si tratta di una cessione immobiliare imponibile e l’IVA è dovuta.

La seconda disposizione stabilisce che, qualora un immobile venga utilizzato a scopo commerciale da un acquirente o da un locatario soggetto all’IVA, la vendita o la locazione può essere assoggettata volontariamente all’imposta sul valore aggiunto. Chi desidera approfondire questa possibilità, che può comportare anche significative ottimizzazioni dei costi, è invitato a rivolgersi alla consulenza competente di uno specialista fiscale.

Alcuni Cantoni, oltre all’imposta sulla sostanza o sul capitale gravante sulla proprietà fondiaria, applicano anche un’imposta immobiliare, che a seconda del Cantone viene chiamata imposta fondiaria o imposta sul terreno. In ogni caso, in tutti i Comuni essa viene riscossa annualmente sulla base del valore venale pieno dell’immobile, senza deduzione dei debiti. Molti Cantoni, come Zurigo, Zugo o Svitto, rinunciano tuttavia a riscuotere questa imposta.

Imposta riscossa a livello cantonale e comunale che colpisce i beni immobili appartenenti al patrimonio privato, al netto dei debiti.

I Cantoni svizzeri riscuotono un’imposta sugli utili realizzati dalla vendita di terreni e immobili.  Si tratta di un’imposta sul reddito separata, applicata secondo una tariffa specifica. Gli utili inferiori a CHF 5’200 sono esenti da imposta, così come i profitti derivanti dall’alienazione di beni mobili (ad es. veicoli). La base legale dell’imposta sugli utili fondiari nel Cantone di Berna si trova nella Legge tributaria (art. 126 e segg. LT).

Sono considerate investimenti che aumentano il valore di un immobile: 
–    Nuovi elementi che in precedenza non erano presenti, come ad esempio interventi di risanamento energetico, l’installazione di un camino o di una sauna. 
–    Sostituzione di elementi esistenti con altri di valore nettamente superiore, ad esempio il rimpiazzo della moquette con parquet oppure l’installazione di una cucina di qualità più elevata e meglio attrezzata.    Ampliamento del volume dell’edificio.
In contrapposizione all’incremento di valore vi è il mantenimento del valore. Questo si verifica, ad esempio, quando una moquette usurata viene sostituita con una nuova di qualità e prezzo equivalenti oppure quando l’immobile viene semplicemente tinteggiato.

Rapporto tra la superficie edificate (impronta a terra degli edifici) e la superficie del fondo, che definisce il grado massimo di edificazione consentito su un lotto.

Rapporto tra il volume edificato che si trova al di sopra del terreno naturale e la superficie di fondo computabile. L’indice di volumetria è un parametro previsto dal diritto edilizio.

Questa serie di dati riflette l’andamento dei prezzi di beni e servizi importanti per le famiglie. L’indice pubblicato mensilmente dall’Ufficio Federale di Statistica (UST) fornisce informazioni sulla misura in cui il costo della vita è diventato più costoso o più economico a seguito di variazioni dei prezzi (non influenzate dal comportamento dei consumatori o dalla qualità dei beni).

Parte dell’edilizia che si occupa di opere realizzate prevalentemente nel sottosuolo e non destinate all’alloggio di persone o animali, come strade, ponti, gallerie, canalizzazioni e infrastrutture tecniche.

Facciata e tetto senza balconi, sovrastrutture o altri elementi sporgenti.

Prestito ipotecario con un tasso d’interesse fisso e una durata fissa, solitamente di due o più anni.

ISOS è “Inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere d’importanza nazionale”, volto a promuovere la cooperazione tra i vari attori pubblici nel campo della pianificazione territoriale e della progettazione. Nel suo insieme, costituisce l’inventario federale dei siti svizzeri di importanza nazionale meritevoli di protezione.

ISOS fa parte della strategia di pianificazione territoriale svizzera ed è stato introdotto dal Consiglio Federale nel 2014 senza referendum. Il programma mira a promuovere una migliore comprensione dello spazio pubblico, una migliore cooperazione tra le parti interessate e una migliore pianificazione delle strutture insediative e delle infrastrutture di trasporto.

Supporta gli attori nell’attuazione di progetti che contribuiscono al raggiungimento degli obiettivi nazionali di pianificazione e sviluppo del territorio. Inoltre, l’ISOS sostiene anche i processi di partecipazione e coordinamento all’interno del processo di pianificazione territoriale.

L’introduzione dell’ISOS supporta il concetto di “pianificazione territoriale integrata”, in cui i vari soggetti interessati allo spazio pubblico perseguono una visione e una strategia comune.

L’ISOS finisce ripetutamente al centro delle critiche, poiché il programma è stato introdotto senza votazione popolare e ostacola spesso la tanto necessaria densificazione edilizia: improvvisamente intere vie, quartieri o nuclei di paese vengono infatti posti sotto tutela.

Klosters-Serneus è stato il nome ufficiale del comune fino al 1973; nel dialetto walser tedesco locale il nome era bim Chlooschter, rispettivamente Sernöis, mentre in romancio il villaggio era chiamato Claustra.

Klosters è un comune politico situato nella Regione Prättigau-Davos, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera).

Il comune politico di Laax – chiamato Lags in romancio – è situato nella Regione Surselva, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera), dove si parla l’idioma locale sursilvano.

Il nome del luogo significa “laghi”, mentre toponimi come Lavanuz e Nagiens rimandano all’epoca preromana.

La LDFR è una legge nazionale che disciplina l’utilizzo, l’acquisto e l’ipotecazione dei terreni agricoli. Per maggiori dettagli si veda qui:  https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19910253/201401010000/211.412.11.pdf

La legge entrata in vigore il 1° gennaio 2016 attua la decisione popolare dell’11 marzo 2012 con cui è stata approvata l’iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie», comunemente denominata iniziativa sulle abitazioni secondarie.
La legge vieta a tutti i Comuni svizzeri nei quali la quota di abitazioni secondarie supera il 20% la realizzazione di nuove abitazioni secondarie nonché il rilascio delle relative autorizzazioni edilizie.

Lenzerheide/Lai – in romancio Lai è una località  svizzera nel  a circa 1450-1600 m sul livello del mare. Dal punto di vista politico, il villaggio è una frazione diel del comune di  Vaz/Obervaz an. Obwohl der Dorfname deutschen Ursprungs ist, liegt  Lenzerheide nell’area linguistica romancia. Lenzerheide” o “Passo di Lenzerheide” è spesso usato come nome abbreviato per indicare la strada che da  Coira raggiunge Tiefencastel tratto della strada principale 3.

Legge federale sull’acquisto di immobili da parte di persone all’estero. La legge regola la misura in cui gli stranieri e le società straniere sono autorizzati ad acquistare immobili in Svizzera.

La linea di costruzione definisce la distanza che una nuova edificazione deve rispettare rispetto alle superfici stradali e alle opere pubbliche.

Nel caso di nuove costruzioni accade spesso che vengano autorizzati anche edifici all’interno dell’area della linea di costruzione. In tal caso viene tuttavia richiesta un’annotazione di diritto pubblico, che prevede la rimozione senza indennizzo delle parti dell’edificio situate all’interno della linea di costruzione. Inoltre, il plusvalore viene “escluso”, ossia il costruttore non ha alcun diritto a un’indennità. Tali annotazioni si trovano spesso nel registro fondiario.  

Ulteriori informazioni

Sono considerati locali a tutti gli effetti il soggiorno, le camere da letto, le camere per bambini e lo studio. Non rientrano tra i locali il bagno, la cucina e il corridoio.
Per quanto riguarda i mezzi locali, in Svizzera non esiste una definizione giuridicamente vincolante; si è tuttavia affermata la seguente prassi: superfici naturalmente illuminate e ventilate che non possono essere considerate locali completi vengono conteggiate come mezzi locali nei seguenti casi: una cucina abitabile di almeno 12 m², una zona pranzo all’interno della cucina di almeno 6 m², un atrio o corridoio con una superficie minima di 6 m².

Concessione temporanea dell’uso di un bene contro il pagamento di un canone di locazione. Le disposizioni legali sulla locazione sono disciplinate dal Codice delle obbligazioni svizzero (art. 253 segg. CO) e dall’Ordinanza sulla locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali (OLAL).

Posizione di un immobile nel contesto territoriale più ampio.

Un settore dell’amministrazione aziendale o della gestione immobiliare che comprende la gestione sostenibile e ottimale degli immobili durante il loro intero ciclo di vita. In particolare, comprende anche la gestione, la locazione e il marketing degli immobili. Include lo sviluppo e la realizzazione di progetti edilizi e la gestione di strutture commerciali, tecniche e infrastrutturali per immobili residenziali e commerciali.     

Insieme di tutte le misure finalizzate a mantenere un immobile nello stato funzionale e qualitativo previsto.

Interventi volti a mantenere o ripristinare lo stato desiderato di un immobile.

Il metodo DCF (Discounted Cash Flow = flussi di cassa scontati) è un metodo di calcolo dinamico che mostra l’andamento del reddito di un immobile in un periodo (solitamente) di 5-10 anni e confronta i costi con il reddito, il quale viene attualizzato al valore attuale.

Il metodo è particolarmente adatto per identificare le variazioni degli affitti, ad esempio in seguito a una nuova locazione oppure a un’importante ristrutturazione. Il classico metodo di capitalizzazione del reddito è meno adatto in questo caso, poiché presuppone una struttura di reddito e di costi sostenibile.

Il metodo è particolarmente interessante per determinare il tasso di rendimento interno (IRR = Internal Rate of Return) di un investimento in caso di situazioni di guadagno temporaneamente negative (ad esempio a causa di ristrutturazioni e sfitti).

Oggi questo metodo è utilizzato principalmente per gli immobili commerciali, gli alberghi e altre proprietà a reddito. Corrisponde anche agli standard SVS (Swiss Valutation Standar).  

Il nostro ufficio valutazioni e il responsabile Cédric Hochuli saranno lieti di fornirle ulteriori informazioni. 

Questo metodo di valutazione confronta i prezzi sulla base dei dati delle transazioni e presuppone che sia possibile effettuare una regressione dei valori di mercato pagati con i valori di mercato attuali sulla base di un database sufficientemente ampio. Viene utilizzato in particolare per la valutazione di condomini (appartamenti) o terreni edificabili.

Questo metodo (classico) di valutazione degli investimenti immobiliari determina il reddito sostenibile di un immobile e lo capitalizza in una rendita perpetua. È meno accurato del metodo DCF e dovrebbe essere utilizzato solo quando i rapporti tra reddito e costi sono stabili.  

Questo metodo di valutazione si basa sull’ipotesi che il valore del terreno debba essere proporzionato al valore dell’immobile. È utilizzato soprattutto nei casi in cui non siano disponibili dati relativi alle transazioni di terreni.
In generale, tuttavia, si tratta di un metodo poco preciso, in particolare per immobili di lusso situati in zone a basso valore fondiario oppure per edifici realizzati a costi contenuti in aree con terreni di elevato valore.

Standard di edilizia certificata per edifici di nuova costruzione o ristrutturati che non superano un consumo energetico corrispondente. L’obiettivo viene raggiunto grazie a un involucro edilizio di alta qualità e al rinnovo sistematico dell’aria.

Le “Prescrizioni modello dei Cantoni in ambito energetico” (MoPEC) sono principalmente norme edilizie nel settore dell’energia. Esse contengono raccomandazioni su come promuovere il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e la pianificazione energetica.

Chi acquista un immobile ne ha generalmente bisogno. In cambio del pagamento di un interesse, il mutuatario ipotecario riceve di norma da una banca, un’assicurazione o una cassa pensioni un determinato importo per il cofinanziamento della propria abitazione.
A garanzia del creditore ipotecario viene costituito un diritto di pegno sull’immobile. A tal fine viene emesso un certificato ipotecario.

Tipologia di ipoteca in cui i pagamenti degli interessi sono distribuiti nel tempo secondo una struttura prestabilita, per l’intera durata contrattuale.

I seguenti generatori di calore sono considerati principalmente neutrali dal punto di vista della CO2: teleriscaldamento, pompe di calore, energia solare termica e legno.

Esistono note legali private e pubbliche che vengono registrate nel registro fondiario.

Si consiglia di visionare i testi dettagliati e le planimetrie delle annotazioni presso il catasto oppure di ordinarli.

Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali

Esternalizzazione dei servizi a società terze.

Superficie di terreno chiaramente delimitata e identificata da un numero catastale.

Divieto temporaneo di alienare (vendere) un terreno o un immobile.

Il piano delle zone indica quali aree di un Comune o di una città sono assegnate alle diverse tipologie di zona.

Si distingue tra zone edificabili e zone esterne all’area edificabile (foreste, zone di riserva, aree agricole).

Il piano delle zone mostra normalmente in quale zona è situata una determinata particella. Mediante il regolamento edilizio e di zona (REZ / BZO) è poi possibile determinare in modo dettagliato le effettive possibilità edificatorie.

Fa parte della pianificazione dell’utilizzazione del territorio. Va oltre il piano delle zone, stabilendo prescrizioni su utilizzo, accesso, edificazione e dotazioni.
I piani di progettazione sono emanati dal Consiglio comunale, approvati dal Governo cantonale e sono vincolanti per il proprietario.

Il piano direttore è uno strumento del pianificazione territoriale svizzera ed è utilizzato a livello comunale, cantonale e federale (Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio, LPT 1).

Serve a coordinare le attività che incidono sul territorio, come lo sviluppo degli insediamenti e della mobilità, la pianificazione delle infrastrutture e la tutela della natura e del paesaggio.

Il piano direttore definisce gli intenti pianificatori del Cantone e li coordina con i progetti della Confederazione e dei Comuni. Regola inoltre la pianificazione di grandi progetti, come centri ricreativi o commerciali, stabilendo norme vincolanti su un periodo di tempo prolungato.

Interventi di manutenzione per eliminare un difetto che, secondo l’uso locale, deve essere riparato dall’inquilino a proprie spese (art. 259 CO), ad esempio la sostituzione di un soffione della doccia, di una lampadina o della cinghia di una tapparella.

Un pied-à-terre è una piccola e lussuosa seconda casa in città che viene solitamente utilizzata da persone facoltose come residenza temporanea, ad esempio per viaggi di lavoro o brevi soggiorni. Queste proprietà offrono comfort ed esclusività senza gli obblighi di una residenza permanente e sono spesso situate in zone urbane ricercate.

L’energia per le pompe di calore proviene dal terreno, dalle falde acquifere o dall’aria. A seconda della fonte di calore, lo stesso sistema può essere utilizzato anche per il raffreddamento (soprattutto con le sonde geotermiche). Sebbene le pompe di calore siano spesso relativamente costose da installare, il loro funzionamento è relativamente economico. Poiché dipendono dall’elettricità per il loro funzionamento, vengono spesso utilizzate insieme agli impianti fotovoltaici.

Portafoglio di proprietà.

Atto simbolico, svolto nell’ambito di una cerimonia ufficiale, che segna l’inizio dei lavori di costruzione di un progetto.

I punti di forza e le qualità di una proprietà vengono creati e/o enfatizzati per distinguerla positivamente dalle proprietà concorrenti sul mercato.

Le immediate vicinanze di una proprietà.

Componente del canone di locazione destinata a compensare i periodi di sfitto degli alloggi e le eventuali perdite dovute al mancato pagamento dei canoni.

Nei prezzi di vendita Ginesta sono inclusi il valore dell’immobile come attestato dall’atto notarile e tutti i nostri costi di intermediazione, che sono a carico del venditore.
Non sono invece inclusi i costi notarili, le spese di iscrizione nel registro fondiario, le spese per la costituzione di una cartella ipotecaria qualora l’immobile venga finanziato parzialmente tramite ipoteca e, a seconda del Cantone, l’eventuale imposta sul trasferimento di proprietà.

Se un immobile viene venduto con una procedura d’asta, di solito l’immobile viene aggiudicato al miglior offerente. Questa procedura di solito inizia con offerte non vincolanti da parte di vari soggetti interessati e di solito passa attraverso almeno un’altra serie di offerte vincolanti fino a quando l’offerente con l’offerta più alta si aggiudica la proprietà.

Offriamo regolarmente immobili corredati da un progetto preliminare, che talvolta costituisce parte integrante dell’offerta e talvolta rappresenta invece una proposta orientativa e non vincolante per l’utilizzo ottimale della proprietà. I progetti preliminari vengono generalmente elaborati quando la situazione esistente non risponde più alle esigenze di un utilizzo moderno oppure quando il potenziale dell’immobile risulta chiaramente sottoutilizzato.

Iniziatore di un progetto edilizio con fondi propri, ma senza l’intenzione di mantenere la proprietà dell’immobile.

Misure sancite dalla Costituzione federale per promuovere le case, gli appartamenti e i terreni occupati dai proprietari.

Un immobile è un bene materiale immobile e può essere edificato o non edificato. Il termine è sinonimo di proprietà immobiliare.  

Zona o rione di una città o di un centro abitato.

La quota di valore rappresenta la percentuale di una singola unità abitativa rispetto al valore complessivo dell’edificio. Essa definisce inoltre l’entità della partecipazione del proprietario per piani ai diritti e agli obblighi all’interno della comunione.

Termine inglese che significa immobile (o settore immobiliare).

Il reddito che un proprietario genera dalla locazione di un immobile. I costi accessori che vengono trasferiti all’inquilino non sono inclusi. Il reddito netto da locazione è calcolato in base al reddito lordo da locazione meno i costi sostenuti dal proprietario per la gestione dell’immobile, che non possono essere trasferiti all’inquilino.

Comprende una città e il suo agglomerato.

Collegano più Comuni di una stessa regione all’interno di un’istituzione creata congiuntamente, i cui organi decisionali coordinano la pianificazione territoriale sovracomunale e fungono così da anello di congiunzione tra Comune e Cantone.

Ogni comune ha l’autonomia di organizzare autonomamente questo BZO.

I regolamenti edilizi e urbanistici, insieme al piano regolatore, costituiscono la base per determinare le possibilità di edificazione e utilizzo di una proprietà.

Nel caso degli immobili locati, il rendimento è determinato in base al valore di reddito.

Qui puoi trovare maggiori informazioni sul rendimento lordo e sul rendimento netto.
 

Il rendimento del capitale proprio si calcola mettendo in relazione i ricavi netti da locazione di un immobile, al netto degli oneri per interessi, con il capitale proprio investito.

Il rendimento lordo secondo Art. 269a lit. non è abusivo, purché non superi di oltre il 2% il suddetto tasso ipotecario di riferimento (DTF 118 II 124 E. 5). Il rendimento lordo è significativo per la situazione reddituale di un immobile solo nel caso di edifici nuovi. Il criterio può quindi essere applicato solo agli edifici più recenti (massimo 10 anni).

Il rendimento lordo viene calcolato utilizzando la seguente formula:

Rendimento lordo = reddito locativo lordo x 100 : valore di mercato

 Si applica quanto segue: reddito lordo da locazione = canone di locazione esclusi i costi accessori

  Commenti sul rendimento lordo: sebbene il rendimento lordo sia facile da calcolare, è difficile da interpretare. Inoltre, il suo valore informativo è basso rispetto al rendimento netto e al rendimento del capitale.

Il rendimento netto, fino alla decisione del Tribunale federale pubblicata nel 2020, era considerato lecito ai sensi dell’Art. 269 CO secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, a condizione che non superasse di oltre mezzo punto percentuale il tasso d’interesse delle prime ipoteche (cfr. DTF 123 III 171 E. 6a).
A partire dal 1° gennaio 2008, il riferimento era un tasso ipotecario di riferimento unico per tutta la Svizzera, rilevato trimestralmente dal Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (art. 12a OLAL).
Aggiungendo lo 0,5% al tasso d’interesse di riferimento vigente, si ottiene il rendimento netto massimo consentito.

Il rendimento netto viene calcolato utilizzando la seguente formula:
  Rendimento netto = Reddito locativo netto x 100 : Valore di mercato

    Si applica quanto segue: reddito netto da locazione = canone di locazione esclusi i costi accessori pagati dall’inquilino ed esclusi gli accantonamenti e i costi di gestione (manutenzione, perdita dell’affitto, ecc.) a carico del locatore. 

Nuova giurisprudenza a seguito dei una sentenza del Tribunale Federale del 2020
Nel 2020 il Tribunale federale ha modificato due parametri per la determinazione del rendimento netto. In futuro, il capitale proprio investito dovrà essere adeguato integralmente al rincaro. È considerato ammissibile un rendimento netto che superi il tasso ipotecario di riferimento di 2 punti percentuali, qualora il tasso di riferimento sia pari o inferiore al 2% (circostanza che, nell’attuale fase di bassi tassi d’interesse, è evidentemente data).  

Ai sensi dell’art. 79 del CO, la restituzione della cosa locata deve avvenire l’ultimo giorno del rapporto di locazione, durante il normale orario di ufficio. Sono tuttavia ammesse disposizioni diverse: si raccomanda pertanto di consultare il contratto di locazione scritto.

Se l’inquilino rifiuta di restituire la cosa nei termini previsti, la locatrice può richiederne lo sgombero giudiziale dall’oggetto locato.

Compito della pianificazione territoriale è assegnare i fondi alle zone edificabili. Qualora, nell’ambito di tale assegnazione, si decida di riclassificare un terreno edificabile non ancora costruito e presumibilmente non necessario nei successivi 15 anni — ad esempio reintegrandolo nella zona agricola — si parla di dezonizzazione (Auszonung).  

Se invece l’assegnazione avviene in senso opposto, ossia il passaggio da una zona non edificabile a una edificabile, si parla di azzonamento. 
 

Compito della pianificazione territoriale è l’assegnazione dei fondi a una zona edificabile . Qualora, nell’ambito di tale assegnazione, venga decisa una modifica della zona — e quindi della destinazione d’uso della relativa particella — il processo viene definito riclassificazione urbanistica.  

Indennizzo finanziario per i danni subiti. Il risarcimento del danno viene determinato dopo il verificarsi del danno.

Il riscaldamento a legna è neutrale dal punto di vista delle emissioni di CO2. La combustione del legno rilascia una quantità di CO2 pari a quella che gli alberi rimuovono dall’atmosfera durante la loro crescita. Il legno ricresce ed è quindi una fonte di energia rinnovabile. Esistono diversi tipi di sistemi di riscaldamento a legna. Ad esempio, come combustibile si utilizzano tronchi, trucioli di legno o pellet.

Riscaldamento che non brucia combustibili fossili (carbone, petrolio, gas). I principali sistemi di riscaldamento non fossili utilizzano il teleriscaldamento, le pompe di calore, la legna o l’energia solare termica.

Modifica strutturale di un immobile esistente finalizzata ad adeguarlo alle esigenze attuali e future. La ristrutturazione comprende anche interventi di ammodernamento, come la riorganizzazione degli spazi interni o l’adattamento delle planimetrie. I concetti di ristrutturazione e risanamento possono in parte sovrapporsi; i confini tra i due ambiti sono spesso sfumati.

Eliminazione dei difetti di un edificio causati dall’uso o dagli agenti atmosferici, finalizzata al ripristino dello stato originario (stato ideale).

Riparazione e miglioramento strutturale e tecnico degli edifici, che di norma comportano interventi di entità significativa volti al mantenimento del valore della sostanza edilizia, inclusi gli interventi di riqualificazione energetica.

Indica il saldo dei movimenti migratori in entrata all’interno di una determinata area in un determinato periodo di tempo.

Lo schema concettuale, detto anche studio di edificazione, è un progetto preliminare che definisce in modo generale le possibilità edificatorie di un immobile. Sulla base delle condizioni di diritto pubblico (regolamenti edilizi), di diritto privato (estratto del registro fondiario, servitù) e delle caratteristiche geografiche e topografiche del fondo, l’architetto valuta il potenziale di edificazione.

Lo schema concettuale illustra le opzioni realizzabili, ad esempio il numero di abitazioni o di edifici che possono essere costruiti sul fondo.

Di norma vengono considerate anche le superfici accessorie, come cantine e autorimesse.  In questa fase i piani non sono ancora sviluppati nel dettaglio. Successivamente allo schema concettuale è possibile stimare i costi di costruzione; il mediatore immobiliare può quindi determinare i prezzi di vendita dei progetti rappresentati in forma schematica. In tal modo si ottiene la classica valutazione a ritroso, dalla quale deriva il valore relativo del terreno.

Scuol – in tedesco Schuls – è un comune politico situato nella Regione Engiadina Bassa/Val Müstair, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera). Fino al 1943 il nome ufficiale del comune era Schuls; da allora è stato adottato il nome Scuol.

Il toponimo Scuol deriva dal latino scopulus, che significa “rupe”, e fa riferimento alla posizione della chiesa di San Geer.

Il 1° gennaio 2015 Scuol si è fuso con i cinque comuni di Ardez, Ftan, Guarda, Sent e Tarasp, dando vita al nuovo grande comune di Scuol, con l’approvazione popolare di circa l’80% dei votanti.

Con una superficie di 439 chilometri quadrati, Scuol è oggi il comune più esteso della Svizzera, avendo superato Glarus Süd. È inoltre il più grande comune di lingua romancia del Cantone dei Grigioni, con poco meno di 4’700 abitanti.

Gli appartamenti di questo tipo sono quelli che non sono utilizzati in modo permanente, non sono utilizzati per scopi professionali o educativi e non soddisfano uno scopo di gestione turistica.

I servizi di gestione di Ginesta Immobilien nell’area di Zurigo: una gestione professionale per il tuo immobile

Ginesta Immobilien è il tuo partner affidabile per servizi esclusivi di gestione immobiliare nell’area di Zurigo. Con oltre 80 anni di esperienza nel settore immobiliare, offriamo servizi di gestione personalizzati in base alle esigenze individuali dei nostri clienti.

I nostri servizi di gestione/servizi amministrativi in dettaglio:

1. Gestione delle proprietà: Ginesta Immobilien si occupa dalla gestione completa delle tue proprietà, alla ricerca degli inquilini, alla stesura dei contratti di affitto fino all’assistenza continua. Garantiamo una gestione efficiente e senza intoppi, in modo che lei possa concentrarsi sulle sue competenze principali.

   
   

2. Contabilità: Il nostro team di esperti si occupa dell’intera gestione finanziaria della sua proprietà. Questo include la preparazione dei conti operativi, il monitoraggio dei pagamenti degli affitti e l’elaborazione delle transazioni di pagamento. Ci assicuriamo che le sue finanze siano gestite in modo trasparente e corretto in ogni momento.

   
   

3. Gestione tecnica della proprietà: Ginesta Immobilien offre servizi tecnici completi per garantire il valore a lungo termine della sua proprietà. Ciò include ispezioni regolari, manutenzione e assistenza, nonché il coordinamento di riparazioni e ristrutturazioni.

   
   

4. Assistenza agli inquilini: la soddisfazione dei suoi inquilini è importante per noi. Ci occupiamo della comunicazione con gli inquilini, gestiamo le preoccupazioni e i reclami e ci assicuriamo che tutti i requisiti legali siano rispettati. Il nostro obiettivo è promuovere una convivenza armoniosa e garantire contratti di locazione a lungo termine.

   
   

5. Ottimizzazione dei costi operativi: grazie alla nostra pluriennale esperienza e alla profonda conoscenza del mercato, possiamo ottimizzare i tuoi costi operativi. Analizziamo regolarmente le spese, negoziamo con i fornitori di servizi e cerchiamo potenziali risparmi per aumentare la redditività delle tue proprietà.

   
   

Perché Ginesta Immobilien?

• Esperienza e competenza: operiamo con successo nel settore immobiliare dal 1944 e ci siamo affermati come uno dei principali gestori di immobili nell’area di Zurigo.
• Assistenza individuale: la nostra attenzione è rivolta al cliente. Offriamo soluzioni personalizzate che si adattano alle sue esigenze specifiche.
• Trasparenza e fiducia: Onestà e trasparenza sono le pietre miliari del nostro lavoro. La teniamo regolarmente informata su tutti gli sviluppi rilevanti e siamo sempre disponibili a consigliarla.
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Ginesta Immobilien – Il suo partner per un successo immobiliare sostenibile nell’area di Zurigo

Le nostre aree di mercato: Grande regione di Zurigo, lago di Zurigo, Goldküste (Zollikon, Küsnacht, Erlenbach, Herrliberg, Meilen, Uetikon am See, Männedorf, Stäfa), Zimmerberg, Winterthur, Oberland zurighese, Glatttal, Argovia, Rapperswil

Il servizio monumenti protegge gli edifici di valore storico o culturale al fine di preservare il patrimonio architettonico per le generazioni future.

Con questo termine si indicano edifici e unità abitative o commerciali non utilizzati o non locati, ma immediatamente abitabili o utilizzabili, sia di proprietà privata sia pubblica. I terreni urbanizzati ma non edificati, invece, vengono definiti aree dismesse o terreni incolti.

Edifici che, grazie a sistemi tecnologici di gestione e monitoraggio dell’energia, consentono un notevole risparmio energetico.

L’energia solare termica viene utilizzata principalmente per la produzione di acqua calda e può quindi integrare un altro sistema di riscaldamento. Anche il fotovoltaico si basa sull’energia solare: viene utilizzato per la produzione di energia elettrica e può integrare una pompa di calore. In Svizzera il potenziale dell’energia solare termica è molto elevato.

Rapporto tra il reddito lordo e i costi legati a un immobile. Affinché un’ipoteca sia sostenibile, il grado di sostenibilità — espresso in percentuale — dovrebbe essere il più basso possibile.

Componenti edilizi di maggiori dimensioni, come sovrastrutture per ascensori o abbaini, che sporgono da un tetto piano o a falde.

Per calcolare la superficie totale principale o abitabile di un immobile, si sommano le singole superfici delle seguenti stanze: Ingresso, soggiorno, sala da pranzo, WC, bagno, cucina, mobili da cucina, ripostigli, armadi a muro, corridoi, scale interne, uffici, stufe e caminetti. Anche i giardini d’inverno possono essere inclusi nello spazio abitativo, a condizione che possano essere abitati e riscaldati tutto l’anno.

Tuttavia, le aree accessorie come balconi, giardini d’inverno non riscaldati, terrazze, garage, locali per il massetto, cantine, locali artigianali e locali per le biciclette non possono essere inclusi.
 

Tutte le aree all’interno di un appartamento, escluse le pareti esterne. Le aree esterne all’appartamento, come balconi, vani scala o cantine, non sono incluse. La superficie abitativa lorda non è significativa per i futuri inquilini.

Costi per riscaldamento, elettricità, acqua, servizio di custodia, ecc., che possono essere addebitati all’inquilino, purché ciò sia previsto contrattualmente.

Il comune politico di St. Moritz – in romancio San Murezzan, in italiano San Maurizio, in francese Saint-Maurice – si trova nell’Alta Engadina, nella Regione Maloja, nel Cantone dei Grigioni (Svizzera).

Gli abitanti del luogo chiamano il villaggio con il soprannome «ils draguns» (“i draghi”), simbolo di forza e identità locale, ripreso anche nello stemma comunale.

St. Moritz, che dà il nome al villaggio, ha raggiunto fama mondiale come località termale, stazione climatica e centro internazionale degli sport invernali. A St. Moritz  si sono svolti i Giochi olimpici invernali del 1928 e del 1948, un primato unico nella storia olimpica.

Il risultato della stima immobiliare è il valore di mercato, rilevante in particolare in caso di acquisto o vendita e determinante come base per il finanziamento a lungo termine di un immobile, nonché decisivo per la concessione di un’ipoteca.

Questo valore di mercato corrisponde al prezzo che può essere probabilmente realizzato entro un anno in condizioni normali di mercato ed è composto dai valori sostanziali del terreno e dell’edificio. I fattori più importanti che influenzano la determinazione del valore di mercato sono l’ubicazione e la posizione, il tipo e lo sviluppo, l’appezzamento e le stanze, il comune e il quartiere, l’età e le condizioni e l’energia.

Ginesta offre una valutazione online gratuita e anche valutazioni dettagliate basate sul valore reale, sul valore reddituale capitalizzato o sui metodi DCF (discount cash flow) da parte dei nostri valutatori immobiliari certificati a livello federale.  

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Lo studio di edificazione è sinonimo di concept schematico.

Lo studio di edificazione, detto anche concept schematico, è un concetto preliminare di sviluppo edilizio relativo a un immobile o a un fondo.
Un architetto analizza le possibilità edificatorie sulla base delle norme di diritto pubblico (regolamento edilizio), di diritto privato (estratto del registro fondiario, servitù) nonché delle condizioni geografiche e topografiche del sito.

In questo modo diventano chiaramente individuabili le potenzialità costruttive, ad esempio il numero di appartamenti o di case realizzabili su una determinata proprietà. Di norma vengono considerate anche le superfici accessorie, come cantine e garage.   Lo studio non sviluppa ancora nel dettaglio le planimetrie. Sulla base di esso è tuttavia possibile procedere a una prima stima dei costi di costruzione. Il promotore o l’intermediario immobiliare può quindi determinare i prezzi di vendita delle unità previste e rappresentate in forma schematica. Ne risulta la classica valutazione a ritroso, che consente di determinare il valore relativo del terreno.

Uno studio di fattibilità è una parte importante dello sviluppo di un progetto immobiliare.

Valuta la fattibilità tecnica, economica e legale di un progetto proposto. Questo studio costituisce la base di ogni progetto di sviluppo immobiliare per verificarne la sostenibilità.

Lo studio di fattibilità si basa su cinque pilastri: analisi dell’ubicazione, analisi del mercato, analisi della concorrenza, analisi delle esigenze di utenti e investitori e analisi economica. Solo quando il progetto proposto avrà completato con successo tutte le fasi, si potrà prendere in considerazione l’avvio vero e proprio.

Subaffitto di un immobile in affitto o di parti di esso da parte dell’inquilino a terzi.

Secondo la norma SIA 416, la superficie utile (UU) fa parte della superficie netta (NFA). Comprende l’area utilizzabile principale (HNF) e l’area utilizzabile secondaria (NNF).

Strade e vialetti di accesso e piazzali.

La superficie accessoria (SNF), secondo la norma SIA 416, è la parte della superficie utile (SU) che integra la superficie principale (SP).

Nell’edilizia residenziale rientrano tra le superfici accessorie, ad esempio, le lavanderie, i solai, le cantine, i locali di deposito, i rifugi e i locali per i rifiuti.

Per superficie del fondo si intende l’unità di superficie di una particella così come è registrata nel catasto (registro fondiario).

Secondo la norma SIA 416, la superficie di piano (GF) comprende la superficie di base di tutti i piani accessibili, completamente racchiusa e coperta, inclusa la superficie delle strutture portanti.

Non rientrano invece nel calcolo le superfici dei sottotetti con un’altezza libera ridotta.

Tutte le aree di un edificio che devono essere riscaldate o climatizzate per essere utilizzate.

La superficie locabile (SL) è la superficie di un immobile che può essere effettivamente data in locazione. Essa corrisponde alla superficie di piano al netto delle superfici delle strutture portanti e delle superfici comuni destinate alla circolazione e all’accesso dell’edificio.

Negli edifici esistenti più datati, in assenza di documentazione CAD, la superficie locabile non può spesso essere calcolata secondo questo standard.

In questi casi, sotto la denominazione di «superficie abitabile» vengono talvolta ancora incluse anche le pareti divisorie interne, sia portanti sia non portanti.

Secondo la norma SIA 416, la superficie netta dei piani (SNP) è una parte della superficie di piano (SP), compresa tra gli elementi strutturali perimetrali o interni.

La SNP si suddivide in: superficie utile (SU); superficie di circolazione (SC); superficie funzionale/tecnica (SF).

Secondo la norma SIA 416, la superficie principale utile (SPU) è parte delle superfici di utilizzazione (SU) ed è destinata alla funzione e all’uso specifico dell’edificio in senso stretto.

Non comprende le pareti portanti e le pareti esterne (superfici di costruzione) né le superfici di utilizzo secondario (ad es. locali cantina). In modo più semplice: è la somma di tutte le superfici abitabili e utilizzabili, incluse le pareti interne non portanti.  

Vedi illustrazione della norma SIA 416 (fonte: Kassensturz TV Svizzera)

Sia il deprezzamento tecnico che quello economico riducono il valore di un immobile. Per deprezzamento anagrafico si intende l’invecchiamento, l’usura, i danni, la demolizione e le nuove scoperte nel campo dell’edilizia e dei materiali da costruzione.

Gli sviluppatori immobiliari sono esperti nel settore immobiliare.

Sono responsabili della realizzazione di progetti immobiliari. Valutano terreni oppure proprietà adatti, preparano studi di fattibilità, contattano le autorità, preparano studi di redditività per il cliente e pianificano il progetto edilizio.

Per svolgere questi compiti, gli sviluppatori immobiliari devono disporre di una solida conoscenza delle ricerche di mercato e del marketing immobiliare, del calcolo degli investimenti, dei processi di pianificazione e costruzione e del diritto urbanistico ed edilizio.

Pianificazione a lungo termine degli insediamenti con l’obiettivo di evitare conflitti, preservare le risorse e mantenere spazi di vita e di attività economica attrattivi.

Definizione: la passività è un pagamento effettuato dal debitore al momento della stipula del contratto, che il creditore ha il diritto di trattenere in caso di mancato adempimento. La tassa della responsabilità rafforza l’obbligo contrattuale. Presunzione legale: denaro di responsabilità (e non di pentimento) ai sensi dell’art. 158 comma 1 del CO.

La responsabilità può essere concordata sotto forma di deposito o di pagamento supplementare.

Denaro aggiuntivo: Denaro che costituisce un pagamento aggiuntivo rispetto alla prestazione contrattuale del concedente. In caso di corretto adempimento del contratto, il creditore trattiene la caparra in aggiunta al suo credito contrattuale. Inoltre, in caso di violazione del contratto, il creditore ha diritto a un risarcimento completo, indipendentemente dall’importo già versato.

Caparra: somma di denaro che rappresenta economicamente un semplice anticipo sulla prestazione contrattuale del soggetto che la versa e che deve quindi essere imputata a tale prestazione. Di conseguenza, in caso di eventuale inadempimento, l’ammontare del risarcimento dovuto si riduce del valore della caparra già versata.

Presunzione legale: pagamento supplementare ai sensi dell’art. 158 comma 2 CO. La tassa di responsabilità non può essere rivendicata in un’azione legale, in quanto deve essere pagata al momento della stipula del contratto.

Forma: In linea di principio, non esistono particolari requisiti formali per la costituzione di una garanzia. Tuttavia, se i requisiti formali previsti dalla legge si applicano alla transazione principale (ad esempio, i contratti di acquisto di proprietà richiedono un atto pubblico notarile ai sensi dell’art. 216 comma 1 CO), questi si applicano anche all’accordo di una commissione di responsabilità.

Distinzione dalla penale contrattuale: sia la liquidazione dei danni che la penale contrattuale sono strumenti che garantiscono la fornitura di servizi. A differenza della penale contrattuale, però, i danni liquidati non vengono pagati in occasione di una violazione del contratto, ma al momento della conclusione del contratto.

Il numero di avvicendamenti degli inquilini in un’abitazione nell’arco di un determinato periodo di tempo.

Da settembre 2008, per gli adeguamenti dell’affitto dovuti alle variazioni del tasso d’interesse ipotecario, viene utilizzato il tasso d’interesse di riferimento per i mutui. Si basa sul tasso di interesse ipotecario medio delle banche e viene arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino.  

Rapporto percentuale tra il numero di abitazioni sfitte e il patrimonio abitativo complessivo. Sono considerate sfitte tutte le abitazioni e le case unifamiliari abitabili ma non occupate, offerte in locazione permanente o in vendita.

Rapporto tra la superficie del fondo e la superficie lorda di piano. L’indice di sfruttamento definisce il grado massimo di edificazione consentito su un determinato terreno.

Esempio: con un’area del lotto di 1000 m2 e un fattore di utilizzo di 0,5, la superficie lorda non può superare i 500 m2.

Ulteriori informazioni

Rapporto tra la superficie del fondo e la superficie lorda di piano. L’indice di sfruttamento definisce il grado massimo di edificazione consentito su un determinato terreno.

Il 25 sta quindi per 25%. Si consiglia di consultare nel dettaglio le norme edilizie locali.

A seconda del comune e del cantone, l’utilizzo può essere interpretato come HNF, GF o BGF.

Per il teleriscaldamento si possono utilizzare diverse fonti di calore rinnovabili o di calore di scarto. Queste includono, ad esempio: acque reflue, acque lacustri o sotterranee, energia geotermica o solare termica e calore di scarto proveniente da impianti di incenerimento dei rifiuti o dall’industria.

      Laproprietà è una parte spazialmente delimitata dellasuperficie delterreno, che in Svizzera è registrata nelregistrofondiario su un foglio catastale separato.

Per terreno edificabile si intende generalmente la possibilità di utilizzare questo appezzamento/proprietà. In altre parole, non tutte le proprietà o i terreni sono terreni edificabili. Le possibili destinazioni d’uso sono indicate nel regolamento edilizio e urbanistico (BZO) o nel piano regolatore di un comune.  

Ulteriori informazioni

Nel settore delle costruzioni, il tetto è una struttura che chiude superiormente gli ambienti e le superfici sottostanti, proteggendoli così dal sole, dagli agenti atmosferici e da altre influenze esterne.

Un tetto è generalmente composto dalla struttura portante, ossia l’ossatura dell’involucro edilizio, e da uno strato di copertura, ad esempio in tegole, eternit, metallo o qualsiasi altro materiale idoneo allo scopo.

Esistono innumerevoli forme di tetto, le più importanti delle quali sono spiegate qui di seguito:

• Tetto a capanna o a falda
• Tetto piatto
• Tetto a falde
• Tetto a padiglione
• Tetto a padiglione tronco
• Tetto ad arco
• Tetto a botte
• Tetto a cono
• Tetto mansardato
• Tetto della tenda
• Tetto a shed o a dente di sega

Curvo come mezza botte rovesciata, questo tetto, solitamente rivestito con tegole in laterizio, presenta in sezione trasversale la forma di una porzione di cerchio. La superficie del tetto ha una pendenza di circa 7–8 gradi nella zona sommitale e può arrivare fino a un massimo di 90 gradi in corrispondenza della gronda.

Risulta quindi più marcatamente curvo rispetto al tetto ad arco, che è decisamente più piatto.

Probabilmente la forma di tetto più comune nella costruzione di case monofamiliari, in cui due superfici del tetto a pendenza opposta si incontrano nel punto più alto di un bordo orizzontale.

Il termine tetto a falde viene usato come sinonimo.

Probabilmente la forma di tetto più comune nella costruzione di case unifamiliari e bifamiliari, in cui due superfici di tetto a falda opposta si incontrano nel punto più alto su un bordo orizzontale.

Il termine tetto a capanna viene usato come sinonimo.

Superficie di copertura piana con un’inclinazione superiore a 10 gradi.

Se l’inclinazione è minore, si parla di tetto piatto.

Combina le caratteristiche del tetto a capanna o a timpano con quelle del tetto a falda, in cui le superfici del tetto sul lato del timpano sono significativamente più corte di quelle sul lato della gronda (più lungo) e servono solo a proteggere dal vento e dalla pioggia.

 A differenza del tetto a due falde o del tetto a capanna , in questo caso le falde sono inclinate su tutti e quattro i lati e quelle più corte sono generalmente disposte in modo simmetrico.

Forma particolare di tetto a capanna in cui le quattro falde convergono in un unico punto, senza colmo. È una tipologia di copertura particolarmente adatta anche per edifici con più di quattro lati.

Questa forma di copertura è costituita da una serie di corpi di fabbrica affiancati, ciascuno sormontato da un tetto a falda unica. È una tipologia di tetto realizzata soprattutto in edifici industriali e grandi capannoni.
Di norma viene orientata in modo da permettere l’ingresso della luce da nord, così da ottenere un’illuminazione uniforme degli ambienti interni senza irraggiamento solare diretto.

Il termine tetto a shed è usato come sinonimo.

Parti di edificio disposte in sequenza e dotate di tetto tetto a falda unica formano complessivamente questa tipologia di copertura, utilizzata soprattutto in edifici industriali e grandi capannoni. La disposizione è generalmente studiata in modo che la luce provenga da nord, consentendo un’illuminazione uniforme dell’intero ambiente senza esposizione diretta ai raggi solari.

Il termine tetto a sega è usato come sinonimo.

Leggermente curvo, si adagia come un’unica struttura sull’edificio e, a causa della sua forma particolare, viene generalmente realizzato in lamiera bombata e piegata. Trova impiego soprattutto in immobili industriali e commerciali.

È sensibilmente meno arcuato rispetto a tetto a botte.

Il nome dice tutto e il tetto circolare si erge fiero nell’aria come un cono con un angolo più o meno acuto.

Derivato dal tetto sella o a timpano, le superfici del tetto ai lati del timpano sono divise in due spioventi per sfruttare meglio l’area sottostante, la mansarda: La superficie inferiore del tetto è significativamente più ripida di quella superiore.

Una superficie del tetto piatta con al massimo una leggera pendenza di massimo 10 gradi.

Se l’inclinazione è maggiore, si parla di tetto a falda unica.

Il movimento sociale che promuove la vita in abitazioni di dimensioni molto ridotte ha origine negli Stati Uniti e mira a preservare le risorse, concentrandosi al contempo sull’essenziale. Negli USA il movimento ha conosciuto un forte impulso a partire dal 2008, in seguito alla crisi finanziaria e immobiliare.
Con il termine tiny house si intendono unità abitative indipendenti e non mobili, con una superficie massima di 45 m². In Svizzera questa forma abitativa è poco diffusa, poiché spesso risulta molto difficile trovare legalmente un’area su cui poterle collocare.

Canone di locazione usuale per località o quartiere.
Ai fini della determinazione dei canoni di locazione usuali per località o quartiere ai sensi dell’art. 269a lett. a CO, sono determinanti i canoni di locazione di locali abitativi e commerciali che risultano comparabili per ubicazione, dimensioni, dotazioni, stato e periodo di costruzione rispetto all’oggetto locato (cfr. anche art. 11 OML).

Il diritto al possesso, all’uso o al pieno utilizzo di una proprietà.

Il reddito che rimane dalla vendita o dal noleggio di un bene dopo la deduzione di tutte le spese.

Uso temporaneo, flessibile, spesso non puramente orientato all’economia, transitorio di locali o aree abbandonate che possono essere realizzati con pochi investimenti prima di essere nuovamente disponibili per un uso a lungo termine.

Costi necessari per realizzare un edificio nuovo.

Quasi ogni venditore considera il proprio immobile un “bene da amatori” e gli attribuisce un valore affettivo particolare. Questo valore non può essere determinato in modo oggettivo da un perito: è esclusivamente il mercato a stabilirlo. Il valore affettivo può anche risultare negativo, ad esempio quando un immobile è stato costruito in modo troppo grande o costoso rispetto alla qualità o al pregio della posizione.

Il valore assicurativo (o valore di assicurazione) rappresenta il valore a nuovo di un immobile; viene anche definito valore di ricostruzione. Nel valore assicurativo non sono inclusi il valore del terreno, del giardino né delle opere di urbanizzazione. Questo valore è noto anche come valore assicurativo contro l’incendio.

Esso indica l’importo che il proprietario riceverebbe per la ricostruzione dell’immobile in caso di sinistro. Nel Cantone di Zurigo il valore assicurativo corrisponde al valore a nuovo, senza considerazione dell’usura o dell’invecchiamento dell’edificio.

Il valore assicurativo costituisce inoltre una base di calcolo per il valore locativo: in questo caso, il valore del terreno (determinato in base alla classe di ubicazione) e il valore assicurativo vengono combinati tramite una formula per ottenere il valore fiscale.

Termine sinonimo di valore assicurativo.

Il valore assoluto del terreno è un valore per un terreno edificabile sviluppato nella stessa posizione oppure in posizioni simili. Si tratta quindi di un valore comparativo e si differenzia dal valore fondiario relativo, che esprime il valore del terreno in relazione alle possibilità di sviluppo.

Indica l’importo necessario per la nuova acquisizione o la ricostruzione di un bene, al netto della diminuzione di valore dovuta all’usura o all’invecchiamento.

Il “valore fondiario assoluto” indica il valore di un terreno edificabile urbanizzato ma non edificato, mentre il “valore fondiario relativo” descrive il valore della quota di terreno nel caso di fondi già edificati.

Il valore dell’investimento è generalmente calcolato a partire dai costi dell’investimento e da tutte le spese che aggiungono valore.

Questo valore si basa esclusivamente sull’utilizzo attuale dell’immobile. Qualora l’utilizzo non sia vincolato da una servitù o da un diritto di superficie, per il calcolo del valore venale deve essere considerato il valore di mercato (Open Market Value). Quest’ultimo può risultare più elevato a seconda della situazione e non tiene necessariamente conto dell’uso attuale. Differenze di valore significative si verificano, ad esempio, nel caso di immobili sottoutilizzati (in tal caso il puro valore del terreno è superiore al valore di continuazione dell’immobile).

Questo valore è determinante per le banche, che vogliono sapere quale prezzo sia realisticamente ottenibile per un immobile in caso di vendita sotto pressione temporale. Di norma si prende come riferimento un periodo di commercializzazione molto breve, pari a circa 3–4 mesi. Anche le vendite all’asta spesso raggiungono soltanto il valore di liquidazione.

Si possono calcolare molti valori. Ma di solito solo un valore è rilevante. Il valore di mercato ha lo scopo di mostrare il valore che un immobile può raggiungere in circostanze normali come parte di un processo di vendita strutturato. Nella teoria delle stime viene anche definito come valore di mercato aperto (Oper Market Value) oppure valore di mercato (Market Value).

Il valore di mercato è sinonimo di valore venale e indica l’importo che un immobile può ragionevolmente realizzare in una compravendita in condizioni normali di mercato.

Il valore di un immobile fa parte del patrimonio netto totale ed è tassabile a livello cantonale, anche se i principi non sono standardizzati in tutti i cantoni.

Il coefficiente di isolamento termico è un modo per valutare le proprietà isolanti dei componenti edilizi. Più basso è il coefficiente, migliori sono le proprietà isolanti. Oggi si usa più comunemente il termine “valore U” (trasmittanza termica).

È costituito dal valore attuale delle costruzioni, dai costi delle opere esterne e accessorie alla costruzione, nonché dal valore del terreno.

 Il valore del terreno viene stabilito in relazione alle possibilità di utilizzo.

Il valore relativo del terreno viene solitamente determinato utilizzando un concetto schematico/uno studio di sviluppo, che costituisce la base per il calcolo a ritroso.

Un valutatore immobiliare è un esperto nel determinare il valore di una proprietà.

A tal fine, è necessario informarsi sulla domanda e sull’offerta del mercato immobiliare, analizzare le tendenze economiche, la crescita economica e i processi politici e tenere conto del loro impatto sulle valutazioni. Oltre a redigere rapporti di valutazione, i periti immobiliari devono anche verificare lo stato dei materiali, dei componenti e delle strutture dell’edificio, calcolare le superfici e i volumi in conformità con la legge sulla pianificazione territoriale e l’edilizia, con i regolamenti edilizi e di zonizzazione comunali e con la Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti SIA, prendere in considerazione i fattori che influenzano il valore, come gli accordi di diritto privato, i siti contaminati, le iscrizioni al catasto e la comproprietà e la proprietà condominiale, ed effettuare chiarimenti in merito alle iscrizioni al catasto o ai diritti reali limitati.
 
Per esercitare il ruolo di valutatore immobiliare in Svizzera è necessario completare una formazione continua come valutatore/trice immobiliare con diploma federale.

Immagini animate al computer di edifici progettati, spazi residenziali o commerciali arredati o situazioni urbanistiche che appaiono così reali da trasmettere un’impressione visiva emotiva del progetto.

Periodo durante il quale un bene economico può essere utilizzato nell’attività aziendale.

Viene calcolato in base alle reali dimensioni orizzontali e verticali (volume reale). Non include fondazioni speciali come pali, fondazioni a cassone, ecc. Per le strutture accessorie come garage, tettoie, aree coperte, capannoni, pensiline, ecc. se sono chiuse su più di due lati, è necessario determinare anche il volume reale.

Il compito della pianificazione territoriale è quello di differenziare i terreni agricoli in base ai diversi tipi di utilizzo e di assegnarli ai corrispondenti tipi di zone agricole. Sono le seguenti:

Zona agricola I:   
Aree che devono essere preservate e che sono adatte all’uso agricolo, come le aree di rotazione delle colture, i vigneti e le coltivazioni meccanizzate.

    
Zona agricola II: aree che devono essere utilizzate per scopi agricoli nell’interesse generale e che sono difficili da coltivare, ad esempio a causa di pendii più ripidi, scarsa profondità del suolo, condizioni climatiche difficili o fertilità e produttività naturalmente limitate.

Zone agricole protette:     
Aree destinate all’uso agricolo che, per le loro caratteristiche peculiari o per la loro particolare bellezza, meritano tutela. Ne fanno parte in particolare importanti paesaggi culturali tradizionali, come le coltivazioni a terrazza, le colture dello zafferano e i paesaggi caratterizzati da siepi.

Zone agricole speciali:     
Aree utilizzate per attività agricole che non dipendono dal suolo, come le colture hors-sol o le serre.

A livello nazionale, si distinguono tre zone: Zone edificabili, Zone agricole e Zone di protezione.

La legge cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzo; nel Cantone di Zurigo, ad esempio, esistono cinque tipi di zone. Oltre alle zone agricole, vengono definite e regolamentate anche le zone edificabili, gli spazi aperti, le zone ricreative e le zone di riserva.
 

Sono inclusi i terreni la cui destinazione d’uso non è ancora stata determinata e nel frattempo si applicano le disposizioni della zona agricola.

La riorganizzazione di una zona edificabile in una zona di riserva viene a volte utilizzata anche per evitare o ritardare un’uscita dalla zona, in quanto ciò comporta una compensazione per il proprietario del terreno.

A livello nazionale, si distingue tra tre zone: Zone edificabili, Zone agricole e Zone di protezione.

La legge cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzo; ad esempio, nel Cantone di Zurigo esistono cinque tipi di zone. Oltre alle zone di riserva, vengono definite e regolamentate anche le zone edificabili, le zone libere, le zone ricreative e le zone agricole.

Questi servono a mantenere libere le rive di torrenti, fiumi e laghi, i margini delle foreste, i punti panoramici, le aree per gli sport invernali e le zone di protezione delle acque sotterranee e sorgive al di fuori dell’area di insediamento.

Qui è consentita la costruzione di edifici e strutture che corrispondono a questa destinazione d’uso.

A livello nazionale, si distingue tra tre zone: Zone edificabili, Zone agricole e Zone di protezione.

La legge cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzo. Nel Cantone di Zurigo, ad esempio, esistono cinque tipi di zone. Oltre alle zone libere, vengono definite e regolamentate anche le zone edificabili, le zone agricole, le zone ricreative e le zone di riserva.

Una zona residenziale è il nome dato a una zona definita dal piano regolatore della rispettiva area e nella quale possono essere costruiti determinati edifici. Le zone residenziali sono normalmente classificate in base alle restrizioni sul tipo, l’altezza e la superficie degli edifici che possono essere costruiti al loro interno.  

In Svizzera esistono tre zone puramente residenziali: W1 (edifici residenziali a un piano), W2 (edifici residenziali a due piani) e W3 (edifici residenziali a tre piani). In queste zone possono essere costruiti edifici fino a una certa altezza e con un certo numero di piani.  

Il fattore di utilizzo o rapporto di superficie indica la quantità di superficie edificabile per metro quadrato di area del lotto. 

Nel caso delle zone ricreative, si distingue tra impianti sportivi, campi da tennis, piscine o simili e orti per famiglie. 

Mentre negli impianti sportivi accessibili al pubblico è consentita la costruzione di edifici funzionali all’esercizio dell’attività, le restrizioni sono invece generalmente molto più severe negli orti per famiglie – noti nel linguaggio comune come “Schrebergärten” – con limiti ben definiti in termini di superficie e di utilizzo. Nella città di Zurigo, ad esempio, una casetta, pergola inclusa, non può superare i 15 metri quadrati e non è consentito pernottarvi.

A livello nazionale si distinguono tre zone: zone edificabili, zone agricole e zone di protezione.

Il diritto cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzazione: nel Cantone di Zurigo, ad esempio, esistono cinque tipologie di zone. Oltre alle zone edificabili, sono disciplinate anche le zone agricole, le zone di svago/ricreazione e le zone di riserva.
 

Queste comprendono corsi d’acqua come ruscelli e fiumi con le relative rive, paesaggi di particolare bellezza o di rilevante valore naturalistico o storico-culturale, nuclei abitativi significativi, siti storici, monumenti naturali e culturali, nonché habitat di animali e piante meritevoli di protezione.

A livello nazionale, si distingue tra tre zone: Zone edificabili, Zone agricole e Zone di protezione.

Il diritto cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzazione; ad esempio, nel Cantone di Zurigo esistono cinque tipologie di zona. Oltre alle zone di salvaguardia (Freihaltezonen), sono definite e regolamentate anche le zone edificabili, le zone agricole, le zone di svago e le zone di riserva.

Il compito della pianificazione territoriale è quello di assegnare alla zona edificabile appropriata i lotti di terreno che sono in gran parte edificati o adatti allo sviluppo e che probabilmente saranno richiesti e sviluppati entro i prossimi 15 anni. 

Il Cantone di Zurigo, ad esempio, riconosce le seguenti sei zone edificabili:

• Zone residenziali: superfici destinate all’uso abitativo
• Zone centrali (nucleo): per luoghi ed edifici meritevoli di protezione
• Zone di conservazione dei quartieri: parti di abitato compatte che devono essere almeno preservate
• Zone centrali urbane: aree densamente edificate con abitazioni, uffici amministrativi, attività commerciali e di servizio
• Zone industriali e artigianali: destinate a imprese industriali e artigianali
• Edifici pubblici: zone destinate allo svolgimento di funzioni pubbliche come scuole, ospedali, edifici amministrativi o piscine

A livello nazionale, si distingue tra tre zone: Zone edificabili, Zone agricole e Zone di protezione.

La legge cantonale può prevedere ulteriori zone di utilizzo. Nel Cantone di Zurigo, ad esempio, esistono cinque tipi di zone. Oltre alle zone edificabili, sono definite e regolamentate come tali anche le zone agricole, le zone di spazio aperto, le zone ricreative e le zone di riserva.
 

Indica la parte di indice edificatorio non ancora utilizzata su un fondo, che consente eventuali ampliamenti futuri (ad es. sopraelevazioni o nuove costruzioni) nel rispetto delle norme urbanistiche vigenti.

La struttura esistente di un edificio, dal seminterrato al tetto, in particolare i componenti principali come le fondamenta, le pareti, i solai e la copertura.
Per la valutazione si considerano la qualità costruttiva, l’età e lo stato di conservazione. Quanto migliore è la struttura dell’edificio, tanto maggiore è il valore dell’immobile.

È un elemento determinante per la stima del valore di una proprietà, così come le finiture interne, la microlocalizzazione e la macrolocalizzazione.

Per superficie di piano esterna si intende la superficie utilizzata che non è completamente chiusa su tutti i lati né coperta. Ne fanno parte, ad esempio, balconi, terrazze, scale esterne e autorimesse aperte.

È la somma di tutte le superfici dei piani, sia fuori terra che interrate. I muri e le pareti vengono inclusi nel calcolo. Le superfici non utilizzabili a fini abitativi o commerciali non vengono conteggiate.  

Terreno non urbanizzato situato al di fuori della zona edificabile, che tuttavia, grazie alla sua posizione, potrebbe diventare area edificabile in un futuro prevedibile.

Il valore di bilancio, o valore contabile, di un immobile si calcola a partire dal valore di acquisto, al netto di tutti gli ammortamenti effettuati.

Il valore di finanziamento ipotecario è un termine di tecnica bancaria. Dal 2013 le banche non possono più finanziare un immobile sulla base del prezzo di acquisto, ma devono valutarlo secondo il metodo del prezzo minimo e concedere il finanziamento sulla base del valore di stima della banca.
A seconda del tipo di immobile, del suo prezzo e dell’affidabilità creditizia dell’acquirente, vengono concesse ipoteche pari a circa il 50–80% del valore di finanziamento.
Se il prezzo di acquisto è superiore al valore di finanziamento, l’acquirente deve coprire la differenza con mezzi propri.

Ulteriori informazioni: