Le tre iniziative abitative di Zurigo: una prima categorizzazione

Iniziativa popolare cantonale “Proteggi gli alloggi a prezzi accessibili. Stop alle case sfitte (iniziativa per la protezione degli alloggi)”.

Iniziativa popolare

L’iniziativa in breve

Il fulcro dell’iniziativa per la protezione degli alloggi è quello di consentire ai comuni di emanare autonomamente regolamenti sulla protezione degli alloggi al fine di mantenere e garantire appartamenti in affitto che siano finanziariamente sostenibili per ampie fasce della popolazione. A tal fine, l’iniziativa per la protezione degli alloggi prevede un emendamento alla legge cantonale sulla promozione dell’edilizia abitativa e della proprietà della casa del 7 giugno 2004.

Secondo il nuovo § 14a comma 1, i comuni dovrebbero in particolare poter introdurre (a) un obbligo di autorizzazione per le demolizioni, le conversioni, le ristrutturazioni e i cambi di destinazione d’uso e (b) restrizioni alla conversione di appartamenti in affitto in condomini. Poiché questo è solo un elenco esemplificativo, i comuni possono anche emanare ulteriori regolamenti per la tutela della proprietà residenziale. I comuni possono quindi collegare una licenza all’obbligo di limitare gli affitti.

Il prerequisito per l’applicazione delle norme di tutela degli alloggi è la carenza di alloggi nel comune, ovvero un tasso di sfitto inferiore all’1,5%. La città di Zurigo è particolarmente colpita da questo problema.

Le ordinanze di tutela abitativa nel caso specifico vengono emesse insieme alla licenza edilizia e possono essere impugnate presso la Corte d’Appello Edilizia. Queste ordinanze possono essere impugnate in particolare dagli inquilini dell’immobile in affitto e dalle associazioni di inquilini.

Quando entrano in vigore le norme sulla protezione degli alloggi?

Se l’iniziativa per la protezione degli alloggi viene accettata, non entrerà in vigore alcun regolamento per la protezione degli alloggi. I comuni saranno semplicemente autorizzati a emanare tali norme in un decreto attuativo. Per farlo, dovranno adottare un decreto comunale.

Si può ipotizzare che i primi regolamenti sulla protezione degli alloggi entreranno in vigore non prima di due o tre anni.

Quali sono le implicazioni per le richieste di permessi edilizi in corso?

A meno che i rispettivi decreti attuativi dei comuni non prevedano disposizioni transitorie, le norme di tutela degli alloggi emanate dai comuni si applicano in linea di principio alle procedure di concessione edilizia che non sono ancora state decise in prima istanza al momento della loro entrata in vigore.

Tuttavia, i decreti attuativi dei comuni possono stabilire che i nuovi regolamenti si applicano solo alle domande di pianificazione presentate dopo la data di entrata in vigore.

Le procedure di concessione edilizia in corso non sono quindi direttamente interessate dall’adozione dell’iniziativa per la tutela degli alloggi, per cui non sono necessarie misure immediate.

Tuttavia, le domande di pianificazione devono essere presentate in tempo utile prima dell’entrata in vigore dei decreti attuativi dei comuni, in modo che la licenza edilizia possa essere rilasciata prima della loro entrata in vigore. In questo contesto, eventuali ritardi nella procedura di rilascio della licenza edilizia dovrebbero essere previsti prima dell’entrata in vigore del relativo decreto attuativo. Non appena si conoscono le norme di tutela degli alloggi e le disposizioni transitorie di un decreto attuativo previsto da un comune, è necessario esaminare attentamente il loro impatto su uno specifico progetto edilizio.

Quali sono le implicazioni per i condomini?

Poiché la nuova Sezione 14a comma 1 contiene solo un elenco esemplificativo, non è possibile valutare appieno le future norme di tutela degli alloggi in relazione ai condomini. In relazione a un eventuale obbligo di autorizzazione per la conversione di appartamenti in affitto in condomini, la nuova Sezione 14b comma 2 stabilisce che in caso di conversione in condomini, il catasto invierà la domanda di catasto e il certificato di titolo legale all’autorità di autorizzazione e sospenderà la procedura di registrazione fino a quando non sarà stata presa una decisione legalmente vincolante.

La proprietà condominiale viene ad esistenza con l’iscrizione nel registro fondiario, per cui, ai sensi dell’art. 972 comma 2 ZGB, il momento dell’iscrizione nel registro fondiario è rilevante ai fini dello sviluppo degli effetti giuridici, ossia il ricevimento della domanda di iscrizione nel registro fondiario.

A meno che i comuni non prevedano altre disposizioni transitorie, l’obbligo di autorizzazione per la costituzione della proprietà condominiale è quindi generalmente applicabile alla costituzione di condomini non ancora iscritti nel registro al momento dell’entrata in vigore del decreto attuativo del comune.

Gli effetti di un eventuale obbligo di autorizzazione o di altre restrizioni alla vendita di unità condominiali non possono essere stimati al momento. È ipotizzabile che il decreto attuativo comunale possa stabilire che tali restrizioni alla vendita si applichino solo ai condomini creati dopo l’entrata in vigore del decreto attuativo comunale. Sarebbe anche possibile, ma probabilmente meno probabile, applicare tali restrizioni ai condomini creati dopo l’adozione dell’iniziativa popolare.

Di conseguenza, non sono necessarie giustificazioni premature per la proprietà condominiale in relazione all’iniziativa popolare.

Controproposta

Il controprogetto del Consiglio cantonale prevede anche una modifica della legge cantonale sulla promozione dell’edilizia residenziale e della proprietà della casa del 7 giugno 2004. Nel nuovo § 13a comma 1, la controproposta stabilisce che i proprietari devono verificare se le misure strutturali possono essere eseguite in stato di occupazione o in fasi successive, in modo da evitare le disdette o ridurne il numero se le demolizioni, le conversioni o le ristrutturazioni di appartamenti in un progetto di costruzione approvato porterebbero alla disdetta di 20 o più contratti di locazione.

Se 20 o più locazioni devono essere disdette nell’ambito di un progetto di costruzione, la nuova sezione 13a (2) prevede anche una serie di obblighi per i proprietari:

• Gli inquilini interessati devono essere informati per iscritto delle misure di costruzione previste almeno 12 mesi prima della data di cancellazione;
• È necessario designare una persona di contatto;
• Deve essere organizzato almeno un evento informativo o una misura di comunicazione analoga.
• Gli inquilini devono ricevere un supporto adeguato nella ricerca di un alloggio all’interno o all’esterno del proprio patrimonio abitativo.

Se il proprietario non effettua l’ispezione o non rispetta gli obblighi di cui sopra, la licenza edilizia può essere rifiutata.

Le disposizioni della controproposta cesseranno di essere applicate dieci anni dopo la loro entrata in vigore.

Se la controproposta viene adottata, la nuova sezione 13a, paragrafo 4, prevede che il Consiglio di Governo emetta delle disposizioni di attuazione che disciplinino la procedura e le responsabilità. Si può presumere che un’ordinanza corrispondente entrerà in vigore nel prossimo futuro.

In linea con i commenti sull’Iniziativa per la tutela degli alloggi, le nuove disposizioni si applicano in linea di principio alle procedure di concessione edilizia che non sono ancora state decise in prima istanza al momento della loro entrata in vigore. Tuttavia, si può presumere che le disposizioni di applicazione disciplineranno i tempi di attuazione dei nuovi obblighi di ispezione e di misura e le modalità di dimostrazione del loro rispetto nella procedura di concessione edilizia.

Nel caso in cui la controproposta venga approvata, i proprietari di edifici con progetti di costruzione in corso nel Cantone di Zurigo dovrebbero quindi familiarizzare con i nuovi obblighi di ispezione e misurazione in una fase iniziale e assicurarsi che possano essere attuati quando entreranno in vigore le disposizioni esecutive.

Iniziativa popolare cantonale “Rendere di nuovo possibile la proprietà dell’abitazione (Iniziativa per la proprietà dell’abitazione)”

L’iniziativa per la proprietà della casa mira ad ampliare in modo significativo la promozione della proprietà residenziale occupata dal proprietario. A tal fine, l’iniziativa per la proprietà dell’abitazione prevede anche un emendamento alla legge cantonale sulla promozione dell’edilizia residenziale e della proprietà dell’abitazione del 7 giugno 2004. Ora non solo il Cantone di Zurigo, ma anche i comuni devono promuovere la proprietà di abitazioni occupate dai proprietari per le persone con un reddito e un patrimonio al massimo medio.

Il fulcro dell’Iniziativa per la proprietà della casa è che il Cantone di Zurigo e i comuni devono, in linea di principio, cedere la metà degli appartamenti o delle case unifamiliari come proprietà residenziale occupata dai proprietari se li costruiscono o li acquistano in conformità con la nuova Sezione 8b. Lo stesso vale per i terzi sovvenzionati dal cantone o dai comuni. Tuttavia, le case di lusso, le seconde case e le case per le vacanze, nonché le case di riposo e le case di cura sono esenti.

Gli appartamenti o le case unifamiliari da vendere devono essere pubblicizzati pubblicamente. Il prezzo di acquisto deve corrispondere ai costi di investimento proporzionali. Gli acquirenti devono avere la cittadinanza svizzera o un permesso di soggiorno permanente e disporre di risorse finanziarie sufficienti. Inoltre, devono utilizzare l’appartamento o la casa unifamiliare in prima persona, essere residenti ai fini fiscali nel comune interessato e non utilizzare la proprietà residenziale principalmente per scopi commerciali.

Al fine di garantire il proprio uso e di impedire una rivendita redditizia, il Cantone di Zurigo e i comuni possono far registrare a loro favore diritti di acquisto e/o diritti di prelazione della durata di 30 anni sulle proprietà.

La nuova sezione 8k, anch’essa prevista dall’iniziativa popolare, è stata dichiarata nulla dal Consiglio cantonale. Questa avrebbe stabilito che il valore locativo figurativo è determinato al momento dell’acquisto e non cambia durante la durata della restrizione della proprietà.

Iniziativa popolare cantonale per un numero maggiore di alloggi a prezzi accessibili e senza scopo di lucro (“iniziativa per gli alloggi”)

Iniziativa popolare

Il fulcro dell’iniziativa per l’edilizia abitativa è la modifica dell’articolo 110 della Costituzione del Cantone di Zurigo e la creazione di un’istituzione di diritto pubblico da parte del Cantone di Zurigo, che crei, mantenga o affitti alloggi a prezzi accessibili o conceda o trasferisca diritti di costruzione a sviluppatori di alloggi senza scopo di lucro. L’istituto di diritto pubblico dovrebbe essere in grado di acquistare terreni a questo scopo.

L’iniziativa per l’edilizia abitativa prevede che l’istituto venga istituito entro tre anni e che sia dotato di un capitale di dotazione di 500 milioni di franchi svizzeri. Inoltre, il Cantone di Zurigo deve trasferire all’istituto tutte le proprietà del suo patrimonio finanziario che sono già utilizzate per scopi residenziali o che sono adatte a questo scopo e che non saranno necessarie per altri scopi pubblici nel prossimo futuro.

Controproposta

La controproposta del Consiglio cantonale prevede anche una modifica dell’articolo 110 della Costituzione del Cantone di Zurigo. Il fulcro della controproposta è che l’art. 110 della Costituzione include ora il requisito che il Cantone di Zurigo e i comuni devono garantire condizioni quadro favorevoli per un’offerta di alloggi sufficiente a soddisfare la domanda. A tal fine, il governo cantonale deve esaminare le misure per l’attuazione dell’emendamento, in particolare per quanto riguarda l’edilizia abitativa e la promozione della proprietà della casa, la pianificazione territoriale e l’accelerazione e la semplificazione delle procedure, e richiedere al Consiglio cantonale le modifiche legislative necessarie entro tre anni.

Conclusione

Poiché nessuna restrizione entrerà in vigore immediatamente se l’iniziativa per la protezione degli alloggi verrà accettata, non è necessario prendere precauzioni obbligatorie prima del giorno della votazione. Questo vale in linea di principio anche per la creazione di condomini. Tuttavia, se l’iniziativa per la protezione degli alloggi viene accettata, è consigliabile presentare le domande di costruzione il prima possibile in modo che possano essere approvate prima dell’entrata in vigore dei decreti attuativi comunali. Anche i progetti di trasformazione in condominio dovrebbero essere avviati per tempo, in modo da essere già giustificati prima dell’entrata in vigore dei decreti attuativi. Se i documenti necessari per la costituzione di un condominio sono già disponibili in relazione a un progetto di costruzione in corso, in linea di principio la costituzione del condominio può essere presa in considerazione anche prima della data di votazione.

Tuttavia, va notato che potrebbero esserci dei ritardi nelle procedure di autorizzazione e nelle giustificazioni prima dell’entrata in vigore dei decreti attuativi, a causa dell’accumulo di domande di costruzione e di giustificazioni per i condomini.

Poiché si può presumere che l’ordinanza di attuazione del controprogetto all’iniziativa per la protezione degli alloggi entrerà in vigore nel prossimo futuro, nel caso in cui il controprogetto venga adottato, i proprietari degli edifici dovrebbero affrontare l’obbligo di testare e implementare le misure nei progetti di costruzione attuali e futuri in una fase iniziale, in modo da essere pronti ad attuarle quando l’ordinanza di attuazione entrerà in vigore.

In ogni caso, se l’iniziativa per la protezione degli alloggi o la controproposta viene adottata, è consigliabile richiedere tempestivamente una consulenza legale per chiarire l’impatto specifico sui progetti esistenti e pianificati.

L’accettazione dell’Iniziativa per la proprietà della casa o dell’Iniziativa per la casa non ha un impatto diretto sugli investitori in immobili d’investimento. Tuttavia, gli investitori che ricevono sussidi dal Cantone di Zurigo o dai comuni sarebbero interessati dall’adozione dell’Iniziativa per la proprietà della casa. In linea di principio, quindi, non sono necessarie precauzioni per gli investitori in investimenti immobiliari in relazione all’Iniziativa per la proprietà della casa e all’Iniziativa per la casa.

Autore:

Patrick Neher
Avvocato per il diritto immobiliare e delle costruzioni presso Bär & Karrer AG