Mercato immobiliare: Quo Vadis?

Il mercato immobiliare è davvero decollato negli ultimi due anni e in alcune regioni di mercato si sono registrati aumenti dei prezzi del 10-15% all’anno. Non c’è stata regione o prodotto che non sia aumentato. Ci si chiede quali siano i fattori responsabili di questi enormi eccessi di prezzo e se questa tendenza continuerà.

Covid e tassi di interesse negativi come maggiori acceleratori di incendi

Covid e l’home office hanno incrementato notevolmente la domanda di immobili. Anche le mutate esigenze abitative e la nuova flessibilità di lavorare da casa hanno dato impulso ai mercati periferici. I tassi di interesse negativi hanno contribuito a far sì che le persone preferissero investire il proprio denaro in beni tangibili utili piuttosto che vederlo disperdere nei propri conti bancari.

L’iniziativa sulle seconde case e Covid come mix tossico

I mercati con le maggiori distorsioni dei prezzi sono le regioni turistiche. Qui, l’iniziativa sulle seconde case ha fatto sì che le ultime proprietà residenziali fossero completate secondo la vecchia legge tra il 2014 e il 2019 e che l’eccesso di offerta iniziale fosse assorbito praticamente in tutte le regioni entro il 2020. Il Ticino e il Vallese presentano ancora i mercati più liquidi. Nei Grigioni e nelle Alpi Bernesi, invece, i mercati si sono prosciugati. Qui l’enorme aumento della domanda si è scontrato con un’offerta che non si è espansa ulteriormente. Un aumento della domanda che, tra l’altro, si è concentrato principalmente sui vacanzieri nazionali a causa delle restrizioni di viaggio e della possibilità di lavorare da casa. Le vacanze nel proprio paese sono molto apprezzate dagli svizzeri e la proprietà di una casa per le vacanze è molto ambita.

Il mercato della prima casa nelle regioni turistiche è il perdente

Tuttavia, le regioni turistiche non stanno crescendo in termini di residenze primarie. Si sta verificando una notevole migrazione verso l’Altopiano Centrale. Il governo federale ha inoltre incaricato i cantoni con una crescita demografica negativa di eliminare le riserve di terreno edificabile che non possono essere utilizzate entro 10 anni. In questo modo, nei prossimi anni le riserve di terreni edificabili saranno sottratte al mercato della prima casa. Tuttavia, questo mercato della prima casa dipende sicuramente da spazi abitativi a prezzi accessibili. Va inoltre sottolineato che le opportunità di ottimizzazione fiscale e di home office (i pagamenti dei fondi pensione nel cantone di GR sono fino al 50% più economici rispetto ai cantoni dell’Altopiano centrale) stanno incoraggiando sempre più abitanti dell’Unterland a trasferirsi in montagna. Possono beneficiare di prezzi più vantaggiosi rispetto a una seconda casa e di solito anche rispetto a un costoso appartamento nelle zone centrali della città. La popolazione locale soffre di questo sviluppo. Se tra qualche anno ci si dovesse rendere conto che l’iniziativa sulle seconde case ha impedito la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili per tutti nella regione alpina, si potrebbe invertire la rotta con una nuova iniziativa. Tuttavia, anche se venisse adottata una nuova iniziativa, non sarebbe più possibile creare spazi abitativi per prime o seconde case, poiché il Cantone avrebbe eliminato le riserve di terreno edificabile. Dopotutto, il Cantone può fare riferimento al fatto che in passato abbiamo accettato le iniziative e le leggi sulla pianificazione territoriale. Tuttavia, non è certo che l’elettorato sapesse davvero quanto tossiche sarebbero state queste varie leggi e iniziative.

La carenza di alloggi nelle città è dovuta alla nuova interpretazione di vecchie leggi

L’ultimo sviluppo riguarda i giudici che improvvisamente reinterpretano vecchie leggi e ordinanze, creando di fatto nuove leggi e punti di partenza. Ad esempio, le nuove sentenze dei tribunali federali sulla protezione dal rumore giocano un ruolo molto discutibile, e vengono poi interpretate in modo completamente diverso dai tribunali di città come Losanna o Zurigo. Nella città sulla Limmat non si possono costruire appartamenti perché la strada è improvvisamente troppo rumorosa. Solo nella città di Zurigo, due sentenze discutibili hanno impedito la costruzione di oltre 200 nuovi appartamenti. Sarebbe bene che questi giudici federali discutibili venissero smascherati e che le loro sentenze venissero discusse pubblicamente e in modo controverso, in modo che questi problemi entrino a far parte del discorso pubblico e che si crei una consapevolezza su un ampio fronte del fatto che gli alloggi a prezzi accessibili vengono impediti da tali sentenze. È per questo che la politica è chiamata in causa, perché tutti, da sinistra a destra, hanno lo stesso interesse: La città è di tutti e questo richiede nuovi spazi abitativi. È quindi necessario introdurre nuove norme di protezione dal rumore per consentire agli investitori di costruire i nuovi edifici di cui c’è urgente bisogno.

Obiettivi di protezione mal compresi impediscono la costruzione di nuovi edifici

Inoltre, l’Inventario Federale dei Siti Meritevoli di Protezione (ISOS), che originariamente era destinato solo agli edifici federali, viene ora dichiarato vincolante per intere città per le nuove costruzioni. I siti e quindi gli edifici antichi vengono semplicemente protetti e nessuno ha mai avuto la possibilità di commentare questi obiettivi di protezione. Inoltre, non c’è mai stata una votazione sull’ISOS. In questo caso, il governo federale ha creato una struttura per le negoziazioni edilizie senza la partecipazione dei cittadini. Ciononostante, i tribunali hanno accolto l’idea dell’ISOS e hanno così impedito molte nuove costruzioni con decisioni discutibili. Oggi, ogni obiettore cerca di giustificare le obiezioni sulla base dell’ISOS e purtroppo queste vengono troppo spesso accolte.

L’auspicata densificazione delle città non potrà quindi avvenire come previsto. Se la domanda rimane molto forte, questo avrà un impatto significativo sull’offerta. Il risultato sarà un aumento dei prezzi molto significativo, che sarà ulteriormente alimentato dalla nuova imposta sul valore aggiunto per le urbanizzazioni. Dietro a tutto questo ci sono funzionari pubblici e politici che stanno riempiendo le casse del cantone e dei comuni a spese della classe media, che presto non potrà più permettersi un immobile residenziale. Una lamentela che finora non è stata quasi mai discussa pubblicamente e di cui probabilmente pochi conoscono le conseguenze e che dovrebbe essere affrontata da tutti i partiti politici: se penalizziamo con imposte sul valore aggiunto eccessive gli interventi di riqualificazione necessari e urgenti, questo è un altro dei motivi per cui in futuro mancheranno spazi abitativi a prezzi accessibili nelle aree urbane.

Prospettive per il futuro

Con ogni probabilità, il mercato immobiliare continuerà a registrare buone performance. Le misure e le restrizioni governative sopra citate per ridurre l’offerta, i tassi d’interesse sempre molto bassi e il grande aumento di denaro nelle borse e nei mercati immobiliari stanno dando al mercato la spinta necessaria. Secondo un’indagine condotta da un’importante banca, attualmente solo il 7% degli acquirenti può permettersi un immobile nell’area di Zurigo con il proprio stipendio. Nonostante ciò, per raccogliere il capitale necessario per l’acquisto di un immobile privato, pare che l’80% ricorra a prelievi anticipati e a eredità. Di conseguenza, nei prossimi anni si verificherà un grande trasferimento di ricchezza verso una generazione più giovane che ha il potere d’acquisto necessario per acquistare un immobile anche a un livello di prezzo elevato. Questo avviene anche a spese della classe media, che viene sempre più esclusa da questo mercato. A lungo termine, questo sviluppo porterà a un cambiamento della struttura sociale, a un sano mix di popolazione e al mercato del lavoro nelle ambite regioni urbane della Svizzera.

Fonte: Wüest Partner Wüest Partner

Da una prospettiva internazionale, la tendenza in Svizzera è a metà strada. L’aumento dei prezzi tra il secondo trimestre del 2020 e il 2021 è stato di circa il 7,5% per le proprietà private. Negli Stati Uniti, in Svezia e in Australia i prezzi sono aumentati di quasi il 20% nello stesso periodo. Questi mercati presentano quindi il maggior rischio di ribasso. In Svizzera, inoltre, non c’è speculazione, in quanto le riserve di terreno disponibili e le lunghe procedure di autorizzazione non consentono una “produzione su stock”, come si può vedere nei mercati con riserve di terreno infinite, soprattutto nei periodi di boom.

Nonostante il rapido ritmo di sviluppo, in Svizzera il ritmo di sviluppo è un po’ più moderato che altrove. Questo ci avvantaggerà se uno o due fattori che determinano i prezzi cambieranno. E le nubi scure sono da tempo visibili all’orizzonte.

Ecco gli eventi più importanti che potrebbero rallentare il mercato e forse anche spingerlo verso una tendenza al ribasso:

• Eventi geopolitici come guerre (commerciali) o la disgregazione dell’UE.
• Nuova crisi finanziaria dovuta alla crisi del debito globale.
• I tassi di interesse in Svizzera stanno aumentando molto rapidamente di almeno l’1,5%. Il primo 0,75% non verrebbe nemmeno percepito. Inoltre, il 90% dei mutui è garantito da tassi di interesse a lungo termine, il che porterebbe semplicemente a un ritardo e a uno scaglionamento dei problemi che ne derivano.
• Regolamenti governativi come quelli introdotti nel 2013, quando la Banca Nazionale ha inasprito le linee guida sul credito.

Secondo la teoria del ciclo, anche il mercato dovrebbe subire una flessione dopo una ripresa ininterrotta dal 1995. Inoltre, l’inflazione immobiliare non ha alcuna correlazione con l’inflazione reale, che è stata pari a -0,1% dal 2011 al 2021.

Fonte: Wüest Partner Wüest Partner

Per il momento, tuttavia, i tassi di interesse negativi continuano a spingere gli investitori a investire il proprio denaro in attività tangibili, criptovalute o azioni. Questi mercati sono “sponsorizzati dallo Stato” grazie alla politica monetaria espansiva delle banche nazionali. Persino la Banca Nazionale Svizzera ha creato una sorta di “fondo sovrano”, le cui dimensioni sono paragonabili a quelle del mercato ipotecario del 2020, con circa 1.138 miliardi di franchi svizzeri. Uno dei motivi per cui la BNS probabilmente non interviene più attivamente nel mercato immobiliare è che con la sua politica monetaria espansiva si è trasformata in un rischio sistemico.

Fonte: Wüest Partner Wüest Partner

Fonte: Wüest Partner Wüest Partner

Infine, uno sguardo alla sfera di cristallo

Anche i venditori saranno soddisfatti dei prezzi raggiungibili nel 2022. Chiunque possa permettersi di acquistare un immobile residenziale o una casa per le vacanze fa comunque bene a investire il proprio denaro in un bene tangibile nell’attuale contesto di bassi tassi di interesse. E se ti stai chiedendo se e come potrai permetterti in futuro la proprietà di una casa o anche l’affitto in una delle aree metropolitane, ti consiglio di tenere gli occhi e le orecchie aperte sulle decisioni statali, cantonali e locali, sulle nuove leggi e sulle votazioni che porteranno ad avere più o meno spazio abitativo. L’argomento è importante, riguarda tutti noi e i tempi sono maturi per avviare un ampio discorso pubblico e per essere coinvolti. In particolare, raccomando a tutti gli abitanti di Zurigo di leggere il mio articolo aggiuntivo sul tema articolo sui mezzi con cui la classe media viene cacciata dalla città. è consigliato.