L’offerta scarsa incontra una domanda vivace

Ginesta Immobilien AG ha recentemente pubblicato i rapporti di mercato 2021 per i comuni dell’Alta Engadina di St. Moritz, Pontresina, Celerina e Samedan. Ci sono differenze tra i singoli comuni in termini di prezzi di vendita raggiunti, ma quello che hanno in comune è che l’offerta di immobili sul mercato delle seconde case è molto limitata. Questa scarsa offerta si scontra con una domanda vivace, soprattutto da parte di acquirenti svizzeri, che a sua volta fa lievitare i prezzi. Prezzi che sono già vicini ai massimi precedenti al 2012. Questo fenomeno è particolarmente pronunciato a St. Moritz, dove si stanno pagando i prezzi più alti del cantone e in alcuni casi di tutta la Svizzera. I condomini di fascia alta arrivano a 20.000 CHF al metro quadro di superficie lorda (GFA), le proprietà di lusso arrivano a 26.000 CHF e alcune rarità anche di più. Tuttavia, la posizione deve essere giusta. I prezzi sono già più bassi nel quartiere Bad e, secondo Ginesta, nel vicino quartiere di Champfèr e nel comune di Silvaplana si paga il 20% in meno.

I prezzi più alti della pista Suvretta

Le poche case indipendenti che arrivano sul mercato sono particolarmente ricercate a St. Moritz. Una buonaposizione combinata con un’estensione di lussocosta 30.000 CHF e oltre persuperficie lorda, e sul pendio di Suvretta, unadelle zone di ville più popolari dellaSvizzera, i prezzi possono raggiungere i 65.000 CHF.Secondo Ginesta Immobilien, il mercato delle seconde case di St. Moritz è inottima forma. Dopo una fase di correzionenel 2018, i prezzi delle transazioniper le case unifamiliari stanno tornando a salire,con una tendenza al rialzo più marcata negliultimi trimestri. I prezzi dei condomini si sono stabilizzati dal 2018 e attualmente mostrano un’evidente tendenza al rialzo. I prezzi di questo segmento sono ora solo il 5% al di sotto dei precedenti livelli record.

Appartamenti in affitto per le vacanze in base alla domanda

In termini di prezzi di vendita raggiunti, i due comuni limitrofi di Pontresina e Celerina non riescono a tenere il passo di St. Moritz. Il prezzo medio di vendita per i condomini di lusso a Pontresina e Celerina è di 18.000 CHF e di 25.000 CHF per le proprietà di lusso. Un prezzo leggermente superiore viene pagato per le case indipendenti. A Celerina, tuttavia, queste ultime non si stanno affacciando sul mercato. Il rapporto di offerta (numero di proprietà inofferta rispetto alle proprietà esistenti) è pari a zero,mentre a Pontresina è leggermente aumentato rispetto all’anno precedente, raggiungendo il 4,5%. Per quanto riguarda i condomini, itassi di offerta sono del 4,1%(St. Moritz), del 4,6 (Pontresina) e del 3,1(Celerina). Per Ginesta Immobilieni mercati con un tasso di offertadel 6-8% sono intatti edefficienti. In tutti e tre i comuni, la società immobiliare osserva un’elevata domanda di appartamenti in affitto come case vacanza.  

Forte correzione a Samedan

Questo vale anche per il comune di Samedan. Con il 2,2%, il tasso di offerta è ancora più basso rispetto ai comuni limitrofi e più basso di quanto non sia stato per molti anni, il che suggerisce un’elevata domanda di immobili in affitto per motivi di vacanza. Essendo un centro urbano con diverse funzioni, Samedan ha un numero di appartamenti in affitto superiore alla media per gli abitanti del luogo. Questo si riflette anchenei prezzi di vendita degli appartamenti e delle case indipendenti occupati dai proprietari, che sono fino a un quarto più bassi rispetto ai comuni vicini più turistici. Mentre i prezzi delle case unifamiliari a Samedan sono tornati a salire dal 2017 e sono vicini ai loro massimi, il mercato dei condomini ha subito una correzione dalla quale non si è ancora ripreso. Dal 2012, i prezzi sono scesi di circa un quarto e ora hanno una tendenza laterale da diversi mesi. Nei prossimi mesi si prevede una leggera tendenza al rialzo. 

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