La legge sulle seconde case: gli effetti

L’11 marzo 2012, l’elettorato svizzero ha approvato l’iniziativa popolare “Fine della costruzione sfrenata di seconde case”, decidendo così di limitare fortemente la costruzione di seconde case. L’iniziativa chiedeva che la percentuale di seconde case in un comune non superasse il 20%. Un’ordinanza pubblicata all’inizio del 2013 è stata valida fino all’entrata in vigore della legge di attuazione dell’iniziativa sulle seconde case e ha fatto chiarezza sul mercato. Dal 1° gennaio 2016 è entrata definitivamente in vigore la Legge Federale sulle Seconde Case (ZWG) e regolamenta la futura costruzione di seconde case. I comuni interessati, ovvero le località con una percentuale di seconde case superiore al 20%, comprendono praticamente tutte le regioni turistiche dei cantoni di Berna, Grigioni, Ticino, Vaud e Vallese.

Le disposizioni transitorie portano a un boom edilizio 

Fino al 31 dicembre 2012, le seconde case potevano ancora essere autorizzate in base alla vecchia legge, il che ha portato a un notevole aumento delle richieste di costruzione tra marzo e dicembre 2012 e ha innescato un vero e proprio boom edilizio. In teoria, la costruzione di tutti gli edifici autorizzati sarebbe dovuta iniziare entro dodici mesi (con una proroga una tantum di 24 mesi). Tuttavia, poiché in molti comuni sono state introdotte delle esenzioni, l’attività edilizia si è mantenuta ad un buon livello anche negli anni successivi. Allo stesso tempo, il nuovo regolamento prevede la possibilità di ampliare l’offerta a determinate condizioni. Tra queste: a) gli edifici esistenti con seconde case possono essere suddivisi o ampliati fino al 30% (l’ampliamento o la suddivisione sono consentiti), b) gli appartamenti gestiti per il turismo, c) gli appartamenti in strutture ricettive strutturate, d) gli appartamenti in edifici protetti o in edifici che caratterizzano l’area locale.   

L’eccesso di offerta si è trasformato in carenza di offerta 

L’equilibrio tra domanda e offerta si è squilibrato a seguito del boom edilizio dal 2012 al 2017. Allo stesso tempo, si è assistito a uno sviluppo eterogeneoperché la capacità di assorbimento dei vari sottomercati divergeva. Mentre si è verificata una chiara transizione nella regione di Davos/Klosters e in Engadina, l’impatto ad Arosa e Lenzerheide, così come a Flims-Laax, è stato molto meno pronunciato. Ciò è dovuto in parte al fatto che in alcune regioni sono stati costruiti progetti più grandi con un maggior numero di unità abitative, mentre in altre località sono stati realizzati condomini più piccoli. Inoltre, il tasso di cambio EUR/CHF ha subito un’ulteriore forte pressione nel 2014/15, che ha avuto un impatto anche sul mercato immobiliare di località di spicco come St. Altre regioni meno dipendenti dallo sviluppo economico europeo hanno beneficiato di una percentuale di ospiti svizzeri superiore alla media e di offerte turistiche nuove e interessanti.Dopo il 2015, quasi nessun nuovoedificio è stato immesso sul mercato, il che ha portato a una costante riduzione dell’offerta.Dal 2018,abbiamo notato un calo dei tassi di sfitto e un ritorno all’aumento deiprezzi. Il finanziamento delle seconde case è molto interessante a causa della situazione dei tassi d’interesse: è meglio investire il capitale in una proprietà per le vacanze piuttosto che pagare tassi d’interesse negativi in banca.

Favorito dal notevole aumento della domanda durante la pandemia di Covid, le quote di offerta sono diminuite notevolmente in tutte le regioni turistiche e sono ora più basse che mai. In molte località non ci sono quasi più appartamenti o case da acquistare.

Quando si parla di immobili, i potenziali acquirenti cercano una buona accessibilità, infrastrutture adeguate e un paesaggio incontaminato.

I prezzi rimangono alti e continuano a salire 

Le case unifamiliari in attraenti comunità montane sono e rimarranno molto richieste. Di conseguenza, i prezzi più alti per questa categoria di immobili si stanno realizzando in molte località e sono ora ai massimi storici. La situazione è simile per le proprietà di lusso rare, che continuano ad essere molto richieste. Per quanto riguarda gli appartamenti per le vacanze, ovvero le classiche seconde case, l’andamento dei prezzi variava da regione a regione fino all’inizio della pandemia di Covid-19 nel 2020. Tuttavia, dal momento che la carenza di offerta si è ormai manifestata in molti luoghi, i prezzi sono aumentati costantemente e con un tasso percentuale comparabile. La mancanza di forniture ha anche ridotto notevolmente i tempi di commercializzazione. Va notato che non è stata solo l’iniziativa delle seconde case in sé a essere decisiva per l’andamento dei prezzi, ma anche l’attrattiva di un comune basata su molti micro-fattori. Negli ultimi anni, Lenzerheide è diventata la seconda regione turistica più costosa dei Grigioni dopo St. Moritz(vedi excursus Arosa-Lenzerheide).   

La situazione economica in Europa cambia il mix di ospiti  

La percentuale di acquirenti stranieri in montagna è in calo da diversi anni. I potenziali acquirenti europei, in particolare, hanno dovuto affrontare diversi fattori negativi a partire dal 2011. Da un lato, la crisi dell’euro e il relativo apprezzamento del franco svizzero, dall’altro la debolezza economica di Italia e Francia e le nuove condizioni fiscali all’estero. Nel complesso, i mercati delle vacanze hanno compensato questi fattori negativi e il relativo apprezzamento delle destinazioni estere concorrenti, come l’Austria, grazie all’aumento della domanda interna.

L’industria delle seconde case gestite/parahotel completa l’offerta  

Gli alloggi turistici sono parzialmente esenti dalla clausola di restrizione. Questa categoria comprende, in particolare, le proprietà che non sono adattate individualmente alle esigenze personali del proprietario e che sono offerte in locazione a breve termine come parte di un’attività ricettiva strutturata. Una sentenza della Corte Suprema Federale del 2019 ha chiarito che la vicinanza fisica tra l’attività ricettiva e l’immobile offerto in affitto è un prerequisito per un funzionamento uniforme. Un contratto di gestione con un hotel da solo non è sufficiente. Ad oggi, il mercato delle seconde case gestite con obbligo di locazione è stato piccolo e, in alcune regioni, inesistente. Il comportamento di viaggio della “Generazione X” e dei “millennial” è diverso da quello dei tradizionali acquirenti di case vacanza e probabilmente favorirà questa forma di alloggio temporaneo. Inoltre, la scarsità di offerta di seconde case prevista dalla vecchia legge ha portato gli appartamenti gestiti al centro dell’attenzione degli acquirenti e ora riconosciamo una domanda di questi prodotti nelle destinazioni più importanti. È ancora troppo presto per valutare l’andamento dei prezzi e della domanda sul mercato degli appartamenti per vacanze, ma vediamo sicuramente una tendenza positiva per queste offerte, a patto che siano progettate in modo attraente. E vale sempre quanto segue: la priorità assoluta è il posizionamento e l’attrattiva turistica di una regione, in tutti i segmenti.  

Conclusione: gli appartamenti per le vacanze rimangono in voga, nonostante, o forse proprio a causa, dell’iniziativa sulle seconde case. 

Da quando è stata adottata l’iniziativa sulle seconde case, il mercato delle case vacanza ha offerto la chiarezza e la certezza giuridica desiderate. Quando si parla di mercato delle seconde case, ogni regione turistica deve essere considerata singolarmente. Tuttavia, la domanda di seconde case nelle destinazioni turistiche rimarrà un’esigenza generale. Oggi i potenziali acquirenti cercano una buona accessibilità, infrastrutture e offerte che soddisfino le loro esigenze e un paesaggio incontaminato. Tuttavia, fattori come la situazione economica generale, il livello di prosperità, il livello dei tassi di interesse e di rifinanziamento e le aspettative psicologiche per il futuro non devono essere sottovalutati e sono quasi più importanti. La proprietà per le vacanze è un oggetto di lusso e si concede solo se l’ambiente circostante lo permette.