Illusione n. 16: Gli agenti immobiliari non si interessano alle questioni fiscali!

In questo opuscolo ti forniamo quindi alcune informazioni importanti sul tema delle tasse e degli immobili.

I proprietari e i venditori di immobili si trovano spesso a dover affrontare diverse questioni fiscali, che sorgono sia durante il periodo di possesso che al momento della Vendita di un immobile. Vale quindi la pena esaminare più da vicino le diverse imposte, le loro conseguenze e le loro peculiarità. Data la complessità del sistema fiscale, nel testo che segue ci concentreremo solo sulla situazione delle persone fisiche.

a) Conseguenze fiscali derivanti dal possesso di un immobile

Imposte sul reddito: il valore locativo
In tutta la Svizzera si applica questa forma di tassazione sul reddito ai proprietari di immobili che abitano personalmente la propria casa, il proprio appartamento o la propria casa di vacanza. Vivendo nella propria casa, il proprietario rinuncia a un possibile reddito da locazione. Questo reddito, però, aumenterebbe il reddito imponibile e quindi anche le imposte sul reddito. Lo Stato non rinuncia volontariamente a queste entrate potenziali. Per questo attribuisce al proprietario un reddito fittizio, che, secondo l’attuale giurisprudenza del Tribunale federale, non dovrebbe essere inferiore al 60% di un canone di locazione usuale sul mercato. Nei cantoni, il valore locativo della propria abitazione viene calcolato in modi molto diversi. Di solito i cantoni si basano sui valori presunti dei terreni e sulle stime dell’assicurazione immobiliare per stabilire il valore ai fini dell’imposta sul patrimonio e il valore locativo della propria abitazione.

Dal valore locativo calcolato, il proprietario di un’abitazione può richiedere due tipi di detrazioni: da un lato gli interessi ipotecari sostenuti e, dall’altro, le spese di manutenzione e riparazione (spese volte a mantenere il valore dell’immobile, ma non a aumentarlo). Mentre gli interessi ipotecari sono generalmente deducibili, la possibilità di dedurre le spese di manutenzione dell’immobile è regolata in modo molto diverso da un cantone all’altro. È possibile detrarre dal valore locativo un importo forfettario (dal 10% al 25% del valore locativo) a titolo di forfait per la manutenzione dell’immobile oppure, se le spese effettivamente documentabili sono state superiori, nella maggior parte dei cantoni si possono detrarre i costi effettivi. In molti cantoni questa scelta può essere effettuata annualmente, mentre in altri la modalità di deduzione deve essere stabilita per un determinato periodo (ad es. 5 anni).  

Il valore locativo aumenta il reddito imponibile di chi possiede una casa di proprietà. Nonostante le possibilità di detrazione per le spese di manutenzione, questa somma non può essere ridotta in modo sostanziale senza la detrazione degli interessi ipotecari. Soprattutto le persone anziane, che hanno estinto il mutuo e vivono di pensione, si lamentano di questa prassi fiscale, che comporta un aumento notevole del loro reddito imponibile. A causa dei tassi ipotecari oggi molto bassi, di norma un’abitazione deve essere ipotecata per il 60–70% del suo valore attuale per non provocare effetti negativi dal punto di vista fiscale. Il problema è stato riconosciuto a livello politico e sia il Consiglio nazionale che il Consiglio degli Stati si sono già occupati più volte dell’abolizione del valore locativo (e, di conseguenza, dell’eliminazione delle detrazioni per le spese di manutenzione e gli interessi passivi). Finora, però, nessuna proposta è riuscita a ottenere la maggioranza.

Imposte sul patrimonio
: ai fini dell’imposta sul patrimonio, gli immobili vengono considerati solo per circa il 70% del loro valore di mercato. Se compri un immobile da 1 milione di CHF, puoi quindi aspettarti una riduzione fiscale di circa il 30%, ovvero 300’000 CHF di patrimonio. Il patrimonio imponibile si riduce di questa somma, il che comporta una (leggera) riduzione dell’imposta. Tuttavia, il proprietario della casa non può influenzare in alcun modo, né in positivo né in negativo, le imposte sul patrimonio.

Imposte immobiliari
In 12 cantoni (BE, LU, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE, JU) è prevista un’imposta immobiliare annuale per il possesso di immobili privati. Questa imposta può essere riscossa a livello cantonale o comunale e, a seconda del cantone, varia dallo 0,3 al 3 per mille del valore di mercato ufficiale o del valore fiscale.

b) Imposte derivanti da trasferimenti di proprietà (= cessioni)

Imposta sulle plusvalenze immobiliari
L’imposta che spesso preoccupa di più chi possiede una casa di proprietà è proprio l’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questa imposta viene riscossa dai cantoni e dai comuni, ma non dalla Confederazione, e rappresenta una fonte di entrate molto importante.

L’utile derivante dalla vendita di un immobile si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Di norma è possibile aggiungere al costo di acquisto gli investimenti effettuati dopo l’acquisto che hanno aumentato il valore dell’immobile. Inoltre, a seconda della durata di possesso, lo Stato concede una riduzione (sconto) sull’aliquota fiscale. In questo modo si tiene parzialmente conto dell’inflazione tra il momento dell’acquisto e quello della vendita. Una compensazione completa dell’inflazione sul prezzo di acquisto è possibile solo in pochi cantoni.

L’imposta sugli utili immobiliari viene illustrata di seguito con un esempio tratto dai cantoni di Zurigo e Vaud:

Imposte di trasferimento
Sulle vendite immobiliari viene applicata un’imposta di trasferimento che, a seconda del cantone, può variare dallo 0,35% al 3,3% del prezzo di vendita registrato. Alcuni cantoni applicano un’aliquota più bassa in caso di possesso di lunga durata. A seconda del cantone, l’imposta è a carico dell’acquirente o del venditore; in diversi cantoni, però, l’imposta viene ripartita tra acquirente e venditore oppure si applicano accordi individuali. In questi casi, entrambe le parti sono responsabili in solido per il pagamento dell’imposta. Per i trasferimenti di proprietà tra coniugi, a seguito di successioni, donazioni o vendite in ambito fallimentare, nella maggior parte dei cantoni si applicano aliquote ridotte oppure l’imposta non si applica affatto. In alcuni cantoni, come ad esempio Zurigo, l’imposta sui trasferimenti di proprietà è stata abolita.

Altre spese che si devono sostenere al momento dell’acquisto di un immobile (non si tratta di tasse)

• Spese catastali e notarili
• Costi di emissione e di aumento delle obbligazioni
• Spese bancarie per la stipula di un mutuo ipotecario (perizia, consulenza, stipula del contratto ipotecario)
• Commissioni di copertura del tasso d’interesse per i mutui (in caso di copertura anticipata)
• Assicurazioni per i nuovi proprietari di casa (ad es. assicurazione sull’immobile, contro i danni causati dall’acqua, contro la rottura dei vetri, sulla mobilia)

Le possibilità di ottimizzazione relative all’imposta sugli utili immobiliari sono molteplici:

• Se acquisti un altro immobile in Svizzera entro un termine ragionevole (secondo la giurisprudenza attuale, 3 anni), chi vende la propria casa può beneficiare di un differimento fiscale.
• In alcuni cantoni, ad esempio nel Cantone di Zurigo, a partire da un periodo di possesso di 20 anni, l’autorità fiscale stabilisce un valore stimato per l’immobile. Lo Stato tende a fissare questo valore al ribasso, in modo da ottenere un gettito fiscale più elevato. Il venditore non è tenuto ad accettare il valore stabilito senza discutere. Gli agenti immobiliari che operano sul mercato da più di 20 anni e conoscono bene gli immobili comparabili sono in grado di valutare le stime statali meglio di un profano e, se necessario, di sollevare obiezioni. Queste conoscenze specifiche sono molto preziose per il venditore e possono portare a una riduzione delle imposte che può arrivare a essere molte volte superiore alla commissione di Vendita.
• I costi di investimento che aumentano o mantengono il valore dell’immobile (ad es. la sostituzione di una cucina con finiture di livello superiore) vengono ammessi in percentuale (ad es. al 50%) ai fini della compensazione e in quanto investimento che aumenta il valore. Anche in questo caso ci sono diversi punti di vista tra venditore e autorità fiscali e c’è spazio per discussioni legittime.
• Le commissioni dell’agente immobiliare, i costi di inserzione (giornali, Internet, ecc.), le spese notarili o le imposte sul trasferimento di proprietà possono essere detratte dal guadagno immobiliare. In questo modo, ad esempio, una commissione di intermediazione si riduce indirettamente per il venditore, a seconda dell’aliquota fiscale, del 20% – 40%.

1) a seconda dell’età dell’immobile
2) Si tiene conto di eventuali accordi contrattuali diversi, a meno che il venditore non sia soggettivamente esente dall’imposta.
3) Applicata solo su determinati immobili di persone giuridiche
4) in % del valore fiscale cantonale

PDF Illusion n. 16

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è agente immobiliare con diploma federale e CEO/titolare della Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella Vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Per gli immobili di rilevanza sovraregionale, l’azienda opera come agenzia immobiliare in tutta la Svizzera grazie alle sue filiali a Küsnacht, Horgen e Coira.

Editore della collana “Illusioni”: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch