“Der Duft fehlt” Aktueller Artikel im NZZ Residence

Le visioni online mostrano chi è realmente interessato all’acquisto di un immobile. Alla fine, devi affidarti al tuo istinto, dice l’agente immobiliare Claude Ginesta.

Residenza: Qualche tempo fa hai cercato di classificare le conseguenze della corona. Le sue conclusioni sono ancora valide dopo il secondo blocco? Cosa vedi di diverso oggi, o al massimo di più differenziato?

Claude Ginesta: Durante il primo blocco, c’è stata una grande incertezza, i mercati azionari hanno subito una forte correzione e i tassi di interesse a lungo termine sono aumentati improvvisamente. Nel frattempo, però, è diventato chiaro che i mercati immobiliari e i mercati azionari tendono a trarre vantaggio dal coronavirus, motivo per cui le contrattazioni hanno registrato una forte ripresa. Questo ha portato a un aumento dei prezzi degli immobili, che ora si riflette anche nelle analisi dei dati sulle transazioni.

Più spazio, più verde, la posizione meno importante: le esigenze abitative stanno cambiando. Cosa significa questo per la domanda e l’offerta?

Le persone hanno riorganizzato le loro esigenze di spazio e le loro abitudini di vacanza in tempi relativamente brevi. Lo vediamo in un aumento della domanda di appartamenti più grandi e soprattutto di case per le vacanze. Non credo che l’ubicazione sia diventata meno importante, né ho notato una tendenza ad abbandonare la città per andare in campagna. Dopo tutto, c’è ancora una forte domanda di appartamenti in città. Se hai bisogno di più spazio, devi semplicemente spostarti in zone più favorevoli in periferia o in campagna, dato che i prezzi sono aumentati ovunque di almeno il 5-10%. Quindi di solito è solo il problema del prezzo a costringere le persone a spostarsi più lontano.

Le case unifamiliari, in particolare, stanno tornando in auge e i prezzi sono in aumento. Cosa ti aspetti per questo segmento nei prossimi mesi e anni?

Le case indipendenti stanno diventando un bene sempre più raro. Lo diciamo da dieci anni e in futuro ci saranno ancora meno case indipendenti. Di conseguenza, i prezzi si stanno comportando come in qualsiasi mercato in cui c’è scarsità: stanno aumentando.

Gli anziani rimangono più a lungo nelle loro case e molti non vogliono trasferirsi in una casa di riposo. Le loro case non vengono messe sul mercato o lo fanno solo in un secondo momento. L’offerta rimarrà scarsa?  

Posso ben immaginare che, nella situazione attuale, gli anziani non abbiano interesse a trasferirsi in una casa di riposo. Piuttosto, cercheranno di rimanere nelle loro case con tutti i mezzi come i servizi privati di Spitex e un aiuto supplementare in casa. Tuttavia, non disponiamo di dati affidabili in merito . In ogni caso, da qualche anno è evidente che le persone entrano nelle case di riposo a un’età sempre più avanzata e che quasi solo chi ha bisogno di assistenza entra nelle case di riposo. La permanenza è quindi più breve. Sospetto che il coronavirus esacerberà questa tendenza, che sarà avvertita anche dalle case di riposo. Nel breve periodo si verificherà una carenza di personale.  

Il tuo lavoro di agente immobiliare è cambiato durante la pandemia. Cosa è cambiato?

Abbiamo sfruttato le opportunità offerte dalla digitalizzazione e abbiamo effettuato un maggior numero di visite virtuali. Tuttavia, riconosciamo anche che la tecnologia ha i suoi limiti – mancano gli odori, i suoni, la sensazione istintiva – e vedere un immobile in loco è ancora auspicabile. Stiamo registrando un minor numero di visite, ma con interessi più specifici.

Offrite la cosiddetta caccia alla casa, la ricerca di proprietà particolari, e non solo per i clienti provenienti dall’estero. Quanto tempo ci vuole per trovare la casa dei propri sogni?

Essendo io stesso un esperto di immobili, ho cercato per quattro anni fino a trovare la casa dei miei sogni sulla Gold Coast. Spesso assistiamo clienti che sono alla ricerca da molto tempo e questo non cambierà in futuro a causa della scarsa offerta. Ci sono sempre tre possibili compromessi che dovresti essere disposto a fare: il prezzo, la posizione o il tipo di immobile.

Le visioni online sono diventate un’alternativa alle visioni di persona, soprattutto per le offerte rivolte a un pubblico ristretto e disperso. Quali prospettive offre la tecnologia?

La tecnologia permette di distinguere tra potenziali acquirenti interessati e molto interessati. Questo ci fa risparmiare molte visite fisiche, che molto probabilmente risulterebbero vane . A causa dell’elevata domanda, continuiamo a organizzare una media di 20-25 visite per immobile. Ciò significa che dedichiamo molto tempo agli interessati che poi non acquistano. La tecnologia ci può sollevare da una certa dose di preselezione; senza di essa, probabilmente, al momento ce ne sarebbe ancora di più.

Da qualche tempo l’intermediazione immobiliare si sta spostando verso il digitale. Questa tendenza si è accentuata di recente? Dove vedi le opportunità e quali sono i limiti?

Credo che questa tendenza sia in atto da molto più tempo. Il prossimo passo sarà quello di vedere soluzioni dotate di intelligenza artificiale, che speriamo consentano ai sistemi di imparare meglio in futuro e di riconoscere ciò che i clienti stanno cercando. Questo significherà un salto di qualità innovativo sia per i marketplace che per gli strumenti di intermediazione e porterà a una maggiore efficienza per tutti i soggetti coinvolti.

Una delle vostre aree di business regionali è l’angolo di vacanza della Svizzera, i Grigioni: Come si sta sviluppando il mercato in Engadina e nel resto del cantone?

Siamo particolarmente soddisfatti della nostra filiale di St. Moritz, che è stata molto frequentata quest’inverno. Molte proprietà sono state richieste e vendute. La regione turistica dell’Engadina ha quindi beneficiato della situazione del coronavirus. Tuttavia, abbiamo riscontrato una forte domanda anche nel resto del cantone, in particolare nelle regioni di Laax/Flims, Arosa/Lenzerheide e Davos/Klosters, e siamo stati in grado di accompagnare molte vendite di conseguenza.

Sono attivi anche all’estero grazie alla collaborazione con le principali società immobiliari del mondo. Chi sta acquistando in Italia o a Maiorca?

I mercati in Italia, in particolare nel nord Italia, sono ancora intatti. Gli acquirenti provenienti dalla Svizzera e dalla Germania sono interessati. Maiorca, invece, sta incontrando problemi a causa delle restrizioni dei voli. Presumo che questo mercato si riprenderà solo nell’estate o nell’autunno di quest’anno.

I prezzi dei condomini sono in aumento, i rendimenti in calo. L’esigenza degli investitori privati di investire in immobili continua. A cosa devono prestare attenzione?

È vero che i rendimenti sono scesi di nuovo. Tuttavia, lo “spread”, ovvero la differenza tra un investimento privo di rischio e il rendimento netto degli immobili da investimento, è ancora intorno al 2%, come dieci anni fa. Ciò significa che un buon rendimento, anche se basso, può ancora essere giustificato.  

Intervista: David Strohm, Residenza NZZ

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