“I politici devono consentire la costruzione di residenze primarie” Intervista all’Engadiner Post con Sascha Ginesta

L’obiettivo di ridurre l’attività edilizia accettando l’iniziativa sulle seconde case è stato raggiunto. Tuttavia, anche un’attività edilizia troppo ridotta non è positiva, in quanto mancano gli appartamenti per gli abitanti del luogo. È necessario l’intervento del settore pubblico. Ne è convinto l’agente immobiliare Sascha Ginesta.

Engadiner Post: Signor Ginesta, il mercato immobiliare va a gonfie vele, cosa che deve farle piacere come agente immobiliare?
Sascha Ginesta: Naturalmente siamo soddisfatti. Per noi, tuttavia, l’andamento dei prezzi è meno importante del fatto che le transazioni avvengano. Sarebbe peggio se non ci fosse quasi nessun mercato, come accadeva circa cinque anni fa…

… ma più alti sono i prezzi, più commissioni guadagni?
I volumi hanno una certa influenza, è vero. Ma non possono essere messi in relazione con il numero di transazioni. Se ho un aumento di prezzo del 10% ma posso concludere due transazioni in meno, il risultato è che ci sono meno soldi in cassa.

Quali sono i principali fattori che determinano l’attuale boom dei prezzi?
Ci sono tre argomenti importanti e due questioni collaterali. La carenza di offerta, dovuta principalmente agli effetti dell’iniziativa sulle seconde case. In secondo luogo, abbiamo un forte aumento della domanda a causa della pandemia. In terzo luogo, i finanziamenti sono estremamente favorevoli. Descriverei la diversificazione del proprio portafoglio di investimenti come una questione secondaria. Chi ha guadagnato con il mercato azionario, ad esempio, potrebbe voler investire in immobili. Gli immobili possono essere un’alternativa interessante anche per gli investitori che hanno i loro soldi in un conto corrente che paga tassi di interesse negativi. In secondo luogo, è il cambiamento del modo di viaggiare: le vacanze nelle montagne svizzere sono in voga.

Alcuni mercati si stanno comportando meglio di altri; i prezzi sono più alti nell’Alta Engadina che nella Bassa Engadina. La pressione della domanda potrebbe aumentare anche in Bassa Engadina?
Stiamo assistendo alla tendenza all’aumento dei prezzi in tutte le regioni turistiche dei Grigioni. La Bassa Engadina è partita da un livello più basso, ma ha recuperato terreno. Se consideriamo il dato in termini percentuali, tutte le località turistiche hanno registrato un andamento simile negli ultimi due anni. In termini di prezzi delle transazioni, l’Alta Engadina è chiaramente ancora in testa.

Lo sviluppo attuale è sano?
Forse non è salutare, ma non è una sorpresa. La tendenza era già evidente prima della pandemia, ma il fatto che i prezzi stiano aumentando in modo così marcato è dovuto al coronavirus. Da quando è entrata in vigore la legge sulle seconde case, non sono state costruite quasi più proprietà, quindi c’è una carenza di offerta che sta facendo salire i prezzi. Questa situazione è in linea con la logica del mercato e non può essere definita di per sé malsana. Ma è uno sviluppo che probabilmente non potrà continuare per sempre ai livelli estremi visti negli ultimi mesi.

Hai parlato degli effetti della legge sulle seconde case. La legge ha anche conseguenze negative, soprattutto per il mercato delle prime case?
Bisogna sempre tenere a mente l’obiettivo dell’iniziativa sulle seconde case: fermare la costruzione di nuove case per le vacanze, e questo obiettivo è stato raggiunto. Tuttavia, se non si costruiscono più case per le vacanze, questo non è solo un bene, soprattutto per il mercato della prima casa, dove c’è urgente bisogno di nuovi appartamenti. In passato, infatti, questi ultimi venivano creati sulla scia della costruzione di seconde case, per così dire. Oggi, questo motore di un progetto finanziariamente entusiasmante non c’è più.

Non è che non ci siano più nuove seconde case, al contrario. La legge offre molte scappatoie …
… Non le definirei scappatoie. Ci sono delle eccezioni definite nella legge, ad esempio l’espansione di edifici che caratterizzano l’area locale o l’ulteriore costruzione di seconde case per finanziare le operazioni alberghiere; ci sono opzioni di espansione. Ma non c’è un aumento significativo delle costruzioni. Le licenze edilizie si applicano principalmente alla sostituzione o all’ampliamento delle proprietà esistenti.

Il fatto è che un numero molto elevato di appartamenti, i cosiddetti appartamenti di vecchia data che esistevano prima dell’adozione dell’iniziativa, non hanno restrizioni d’uso. Se vengono convertiti in una seconda casa, il residente si trova in una situazione di svantaggio.
Questo è il caso degli appartamenti costruiti prima dell’11 marzo 2012. In base alla vecchia legge, questi possono essere utilizzati liberamente come residenza primaria, ma anche legalmente come seconda casa. Dal punto di vista legale, non c’è conversione. Tuttavia, questo è sempre stato il caso e non ha nulla a che fare direttamente con l’iniziativa. Non ci sono praticamente scappatoie per le prime case costruite dopo questa data. Se il comune controlla correttamente la situazione, nessuno che non sia residente e fiscalmente residente qui può vivere in queste proprietà. Questa è una responsabilità dei comuni, che farebbero bene a monitorare seriamente la situazione.

Tuttavia, ci sono sforzi politici a livello nazionale per ammorbidire la legge sulle seconde case. Un esempio è la mozione del consigliere nazionale Martin Candinas, che chiede che lo spazio abitativo possa essere ampliato del 30% in caso di demolizione e ricostruzione, anche per le seconde case aggiuntive.
Questo riguarda gli edifici esistenti, che attualmente possono essere ampliati del 30%. In caso di demolizione, il 30% non può essere esteso in base alle normative vigenti, né possono esserci più unità e l’edificio deve trovarsi nello stesso sito. Questo è in linea con molti altri sforzi politici, come la densificazione o l’edilizia ad alta efficienza energetica. Gli edifici esistenti dovrebbero poter essere ristrutturati o rinnovati nel modo più efficiente e sostenibile possibile. Questo non impedisce la realizzazione di una singola prima casa, ma rappresenta un miglioramento della situazione esistente.

Dove vedi i problemi del parco immobiliare primario?
Che gli appartamenti saranno affittati come case per le vacanze nel lungo periodo o che gli appartamenti che finora sono stati utilizzati come residenza primaria saranno venduti. E quando saranno venduti, è chiaro cosa succederà: saranno utilizzati come seconde case in futuro. Tuttavia, come già detto, questo è legale. Un altro problema è la scarsità di terreni edificabili. Dove si trova oggi un’area libera dove poter costruire una casa con appartamenti in affitto? Secondo me, la sfida più grande è che i politici facilitino la costruzione di prime case e mettano a disposizione i terreni edificabili necessari.

Tuttavia, le autorità pubbliche avrebbero anche la possibilità di intervenire attraverso la legge sulle seconde case. Ad esempio, potrebbero limitare la conversione illimitata di appartamenti secondo la vecchia legge. Sì, la legge sulle seconde case potrebbe essere inasprita in questo senso. Ma dubito che i comuni agiranno di conseguenza.

Perché?
Da un lato, il valore aggiunto delle seconde case è molto importante per le casse dei comuni, in termini di imposte sul trasferimento di proprietà e sulle plusvalenze immobiliari. In secondo luogo, bisogna chiedersi chi sarebbe direttamente colpito da una simile stretta: Ancora una volta, il residente locale che vive e lavora qui da 30 o 40 anni e che improvvisamente non potrebbe più vendere un appartamento di vecchia data come seconda casa. La distruzione del valore colpirebbe proprio questo residente. A mio parere, la legge sulle seconde case è già oggi molto severa. Quello che non è stato preso in considerazione all’epoca è che abbiamo ancora bisogno di attività di costruzione – per le residenze primarie.

In quale altro luogo i politici potrebbero agire?
Penso in termini di pianificazione delle strutture. I comuni sono attualmente chiamati a rivedere questo aspetto e a dare il giusto impulso con l’imminente revisione del piano regolatore. A mio parere, i comuni dovrebbero definire in modo molto coerente le zone residenziali che hanno ancora a disposizione nei luoghi abitabili, ovvero per la costruzione di alloggi locali, preferibilmente in luoghi centrali con distanze ridotte e un elevato utilizzo. È anche importante mobilitare in modo coerente le riserve di terreno edificabile rimaste, ma ci sono appezzamenti di terreno su cui i proprietari non vogliono costruire perché disturbano la vista o compromettono la privacy. Questo problema può essere contrastato con una legislazione edilizia ben studiata. Ciò che è assolutamente necessario è un maggior numero di appartamenti in affitto. Ho l’impressione che l’Engadina sia uscita dal mercato degli appartamenti in affitto già da qualche tempo. In altre regioni, invece, si stanno costruendo bellissimi condomini, ad esempio nella Valle del Reno di Coira. Non sto parlando di silos residenziali o di classici appartamenti per il personale, ma di attraenti blocchi di appartamenti in affitto con forse dodici-quindici appartamenti. In Engadina non succede quasi nulla. Anche perché i costi di costruzione sono più alti rispetto alla Valle del Reno a Coira, il che riduce il ritorno sull’investimento.

Lo dicono loro. I privati non costruiscono questi complessi residenziali perché i rendimenti non sono abbastanza interessanti. Quindi tocca al settore pubblico?
Non sto dicendo che i privati non possano costruire questi complessi residenziali. Se sono disponibili lotti interessanti, sono convinto che si possano trovare investitori per questi condomini. Sono fondamentalmente contrario al fatto che il settore pubblico agisca come promotore di appartamenti e intervenga direttamente sul mercato. Per quanto riguarda i terreni di proprietà dei comuni, ad esempio, è possibile trasferirli a cooperative edilizie che operano in modo indipendente e mirato secondo statuti e regolamenti definiti. Nelle città, queste cooperative edilizie sono molto efficaci nel combattere la carenza di alloggi.

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