Dall’inventario ombra delle proprietà*

Articolo in formato PDF (Autore Boris Grell, TREX 2016/5)

1. fatti e situazione iniziale

Non solo la sorpresa, ma anche l’incomprensione e, non di rado, il malcontento sono sempre molto forti quando il proprietario di un terreno, intenzionato a costruire o a vendere, si trova improvvisamente di fronte alla notizia che il Comune ha «inventariato» la sua casa – eventualmente anche o solo il giardino annesso – in tutto o in parte. La stessa situazione può verificarsi nel caso di una comunione ereditaria che voglia vendere un terreno inventariato, oppure quando un erede debba subentrare nella proprietà dell’immobile in questione nell’ambito della divisione ereditaria. Così, le persone coinvolte si sentono spesso prese alla sprovvista, perché il Comune non le ha mai informate di tale «inventario» e il programma e i tempi previsti per il progetto edilizio o la Vendita dell’immobile devono quasi sempre essere ridefiniti. In effetti, questo modo di procedere delle autorità è poco fortunato; tuttavia è legalmente ammissibile, come dimostreranno le spiegazioni che seguono. Allo stesso tempo, queste spiegazioni vogliono anche servire in parte a fare un po’ di chiarezza, per limitare tali sorprese o, nel miglior dei casi, evitarle del tutto.

2. base legale

Secondo la Legge sulla Pianificazione e l’Edilizia del Cantone di Zurigo (di seguito “PBG”), è possibile inventariare gli edifici e le parti e pertinenze degli edifici che sono degni di essere conservati in quanto importanti testimonianze di un’epoca politica, economica, sociale o architettonica. È inoltre possibile inventariare parchi e giardini di pregio, alberi, soprassuoli arborei, boschetti e siepi (cfr. § 203 comma 1 lett. b e lett. f PBG). Le autorità responsabili delle misure di protezione redigono degli inventari di tali oggetti protetti, che possono essere consultati presso l’amministrazione comunale del luogo in cui si trova l’oggetto in questione.

Tuttavia, nello scenario descritto sopra, gli immobili in questione non sono inclusi in tale inventario accessibile al pubblico, che elenca solo gli immobili protetti che sono stati ufficialmente inclusi nell’inventario come parte di una cosiddetta misura di protezione definitiva – cioè di solito attraverso un decreto, un’ordinanza o un cosiddetto contratto amministrativo con l’autorità locale.

3. l’inventario ombra e le sue ragioni

Ma di che tipo di inventario si tratta? Lo definisco volutamente un inventario ombra. Perché questo inventario non esiste affatto ufficialmente ed esiste regolarmente solo sotto forma di cartella federale in cui vengono archiviati gli oggetti da proteggere con una breve descrizione più o meno dettagliata del loro valore di protezione. Questa circostanza molto insoddisfacente è essenzialmente e direttamente correlata all’altrettanto spiacevole mancanza di notifica da parte dell’autorità comunale al proprietario interessato del fatto che la sua proprietà (o parte di essa) è stata “inventariata provvisoriamente”. Secondo il § 209 comma 2 PBG, la notifica scritta, cioè ufficiale, al proprietario del terreno dell’inclusione della sua proprietà nell’inventario non solo fa scattare il divieto di apportare modifiche effettive alla proprietà designata senza l’autorizzazione dell’autorità ordinante, ma anche un periodo di decadenza di un anno per poter effettuare un “ordine permanente” sulla proprietà protetta. In altre parole, il divieto di alterazione decade se l’autorità comunale non ha adottato una misura di protezione definitiva entro il periodo di un anno dalla suddetta notifica scritta del bene in questione. Se si osserva il suddetto fascicolo federale della cancelleria comunale con gli edifici che potrebbero essere meritevoli di protezione, diventa chiaro anche perché le autorità non possono e non devono informare i proprietari degli immobili interessati di questo “inventario provvisorio”. Questo perché ciascuna di queste notifiche ufficiali farebbe scattare una scadenza separata di un anno per ogni singolo immobile incluso nell’inventario ombra. Comprensibilmente, ogni autorità municipale sarebbe probabilmente sovraccaricata in termini di personale, tempo e forse anche finanziariamente6 con l’esame simultaneo dell’idoneità definitiva alla protezione delle singole proprietà, solitamente svolto con il coinvolgimento parallelo di esperti.

4 Cosa fare? – Richiesta di provocazione

Se un proprietario di un immobile – in qualunque modo – che il suo immobile è stato inserito nell’inventario delle zone d’ombra, oppure se vuole avere la certezza di tale inserimento in vista di un progetto edilizio o della Vendita dell’immobile, non gli resta che passare all’azione per ottenere una risposta definitiva alla sua richiesta.

In base al § 213 della PBG, ogni proprietario terriero ha il diritto, in qualsiasi momento, di chiedere all’ente locale una decisione sulla necessità di proteggere il proprio terreno e sulla portata di eventuali misure di tutela, purché dimostri in modo credibile di avere un interesse attuale. A tal fine è sufficiente, ad esempio, che abbia intenzioni concrete di costruire o che riesca a convincere in modo credibile l’autorità comunale dell’imminente divisione ereditaria o della Vendita dell’immobile eventualmente interessato dall’inventario.

La richiesta di provocazione deve essere presentata per iscritto al consiglio comunale. L’autorità locale responsabile prende una decisione entro e non oltre un anno, anche se in casi eccezionali può notificare al proprietario del terreno, prima della scadenza del termine, che il periodo di elaborazione sarà prolungato di un ulteriore anno al massimo. In questo lasso di tempo, l’autorità chiarisce se la proprietà oggetto della richiesta di provocazione è inclusa nell’inventario delle ombre e, in caso di inventario, se è opportuna una protezione totale o parziale.

Se il Comune giunge alla conclusione (per qualsiasi motivo) che la tutela non debba essere concessa, tale decisione viene comunicata formalmente al proprietario dell’immobile interessato. Allo stesso modo, la decisione di concedere la protezione e la rinuncia contraria e formale alla protezione – così come la scadenza del termine per la realizzazione ai sensi dell’Art. 213 Par. 3 PBG che è stato semplicemente inutilizzato dall’autorità – devono essere pubblicate nelle gazzette ufficiali. Inoltre, i documenti relativi alla decisione devono essere disponibili al pubblico durante il periodo di 30 giorni per il ricorso, in modo che il proprietario dell’immobile interessato da un inventario, così come i terzi (in particolare le organizzazioni per la tutela della natura e del patrimonio e i vicini, nel caso in cui si rinunci a un inventario), possano appellarsi alla decisione del comune presso la Corte d’Appello Edilizia. In ogni caso, la richiesta di provocazione dà il via a una procedura di revisione ufficiale ed eventualmente anche giudiziaria, che richiede inevitabilmente tempo e denaro, con una durata di norma di almeno un anno. In alternativa alla richiesta di provocazione e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo sulla portata della protezione, è possibile stipulare un accordo di protezione amministrativa con l’autorità competente entro un periodo di tempo più breve.

5. sintesi e raccomandazioni

Gli inventari delle zone d’ombra redatti dal Comune non solo sono fastidiosi per i proprietari dei terreni interessati, ma possono anche ritardare in modo significativo, rendere più costoso o addirittura impedire un progetto edilizio, una divisione ereditaria o una Vendita.

Se un proprietario terriero intende effettuare questo tipo di transazioni immobiliari, è necessario osservare le seguenti raccomandazioni:

• Contatta per tempo l’autorità comunale competente per telefono o per iscritto per sapere se la proprietà, la casa, il giardino (compresi i singoli alberi) sono inventariati in tutto o in parte.
• Ricerche su Internet per determinare se la proprietà in questione si trova in una zona speciale, ad esempio in una zona archeologica o nelle vicinanze di siti di importanza sovracomunale che meritano di essere protetti.
• Se esiste un inventario o se almeno non si può escludere che esista, bisogna presentare una richiesta scritta di verifica all’autorità comunale competente prima di portare avanti i lavori di costruzione o le attività di vendita previsti. Bisogna però tenere presente che, se un immobile non fosse (ancora) stato inserito nell’inventario provvisorio, potresti finire per «svegliare il cane che dorme».

Di conseguenza, c’è una decisione ufficiale o giudiziaria in base alla quale il comune può scegliere:

• l’immobile in questione può essere rilasciato dall’inventario ombra. Oppure:
• L’autorità locale o i terzi che intervengono nella procedura di protezione (in particolare le associazioni di tutela della natura e dei monumenti) si fanno valere in tutto o in parte con un ordine di protezione, con il quale l’oggetto protetto in questione viene iscritto nell’inventario come misura di protezione definitiva e permanente, impedendo così il deterioramento del bene in questione e garantendone la cura, la manutenzione e, se necessario, il restauro.
• In alternativa alla richiesta di provocazione e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo sulla portata della protezione, è possibile concludere un accordo amministrativo di protezione con l’autorità competente entro un periodo di tempo più breve.

* Autore dell’articolo: Dr iur. Boris Grell, LL.M., Certified Specialist SBA Construction and Real Estate Law, Legal Advisor to the Swiss Chamber of Real Estate Agents, Zurich, www.maklerkammer.ch