Claude Ginesta: la Svizzera ha bisogno di nuovi terreni edificabili

I prezzi del mercato immobiliare sono in aumento e la legge della domanda e dell’offerta è fuori controllo. Le ragioni sono molteplici. Facciamo luce sui retroscena di questa tempesta perfetta che, se non rimaniamo vigili e non ci assumiamo le nostre responsabilità, prenderà sempre più piede.

Avviso di tempesta 1: nessuna lezione dal passato

Negli ultimi anni, l’iniziativa delle seconde case ci ha mostrato come reagiscono i prezzi degli immobili quando l’offerta si riduce artificialmente a fronte di una forte domanda: Sono letteralmente esplosi, soprattutto negli anni dal 2017 al 2019, quando non si costruiva nulla di nuovo. Sono state tratte delle lezioni da questo fenomeno e sono state create le condizioni nelle aree urbane con una domanda elevata in modo che l’offerta possa crescere in linea con la popolazione? A quanto pare no.  

Avviso di tempesta 2: non è il momento di sgomberare i terreni edificabili 

Con l’aiuto del PS, i Verdi hanno lanciato in passato diverse iniziative culturali e di terreni agricoli a livello federale e cantonale. L’elettorato ignaro ha accettato alcune di queste iniziative tossiche senza conoscere le conseguenze per la propria situazione abitativa. Di conseguenza, i cantoni con un basso tasso di crescita demografica vengono ora incaricati dal governo federale di effettuare una zonizzazione dei terreni edificabili che non saranno necessari entro dieci o quindici anni. Questo riguarda cantoni come i Grigioni e il Vallese, che hanno visto un enorme aumento dei prezzi a seguito della legge sulle seconde case, con grande disappunto della popolazione locale. Ma anche i cantoni rurali, come la Turgovia, devono escludere i terreni edificabili per ridurre l’offerta. L’idea alla base del disegno di legge è quella di fare un uso più economico dei terreni edificabili esistenti e di utilizzarli in modo più intensivo. In teoria, questo suona bene sui manifesti elettorali, ma non corrisponde alla realtà né alle esigenze di una popolazione in costante crescita.  

Qualche anno fa è entrato in scena l’ISOS, l’Inventario Federale dei Siti Svizzeri di Importanza Nazionale. Inizialmente l’ISOS era destinato solo agli edifici federali. Un passaggio ripido per la “Verballenizzazione” della Svizzera, che è entrata dalla porta di servizio senza che gli elettori volessero rimanere segreti. E, soprattutto, un lasciapassare che talentuosi conservatori del patrimonio hanno utilizzato per inventariare la maggior parte delle città e dei comuni e classificarli in categorie di protezione. Alcuni giudici poco seri hanno esteso l’ISOS a edifici privati con decisioni discutibili. E tutto questo senza che i proprietari abbiano la possibilità di contestare questo status di protezione improvvisamente imposto. Così ora, all’improvviso, anche gli edifici privati sono interessati dalla tutela del paesaggio urbano – e piccole case in zone residenziali di quattro piani non possono essere demolite per far posto a nuovi spazi abitativi, in quanto il significato storico dei “giardini anteriori dove si piantava frutta per l’autosufficienza durante la guerra”, ad esempio, è più importante della densificazione. La protezione del paesaggio urbano ha improvvisamente la precedenza sull’upzoning e sulla densificazione, ovvero sul migliore utilizzo delle aree edificabili esistenti.  

La misura in cui la porta di servizio per l’ISOS è stata aperta all’insaputa della popolazione è dimostrata dall’approccio della città di Zurigo nel 2018, quando ha promesso alla Heritage Society che avrebbe preso in considerazione l’ISOS nella prossima revisione generale delle norme sulle zone edificabili se avesse fatto cadere un blocco importante sull’introduzione delle attuali norme sulle zone edificabili. Ricatto, clientelismo o propaganda verde di sinistra: non importa come lo si voglia chiamare, in ogni caso si sta impedendo la costruzione di nuovi spazi abitativi – senza un referendum, senza un vento favorevole sufficiente, senza che i media richiamino l’attenzione della popolazione.

La legge sulla pianificazione territoriale è stata modificata anche a livello federale e i cantoni devono richiedere un valore aggiunto per la zonizzazione . A seconda della regione, è prevista un’imposta sul valore aggiunto che va dal 20 al 40%. Una misura che rende i terreni edificabili ancora più costosi. Poiché questa normativa non è stata attuata con sufficiente rapidità da tutti i cantoni, il governo federale ha ordinato di bloccare la zonizzazione nei cantoni di Zurigo, Zugo, Svitto, Lucerna e Ginevra nel 2019 a causa della mancanza di un’imposta sul valore aggiunto. Altri otto cantoni sono stati avvertiti del divieto perché non hanno adattato i loro piani strutturali in tempo utile, mentre ad altri cantoni sono state imposte condizioni severe. Il Giura, il Vallese e il Canton Basilea hanno dovuto apportare modifiche significative ai loro piani strutturali e dimostrare al governo federale come avrebbero affrontato una radicale  programma di riorganizzazioneper ottenere un maggiore utilizzo delle aree edificabili. 

Hai letto bene: negli ultimi anni, ai cantoni con una crescita demografica elevata è stato impedito di creare nuove zone edificabili. I cantoni con una bassa crescita demografica sono stati incoraggiati a eliminare le aree edificabili esistenti.  

Avviso di tempesta 3: la sinistra e la destra privilegiano l’accaparramento dei voti rispetto alla soluzione dei problemi

La sinistra e i Verdi vogliono proteggere il paesaggio e il paesaggio urbano. Vogliono concedere il minor numero possibile di terreni edificabili e creare comunque spazi abitativi a prezzi accessibili e sovvenzionati. I politici borghesi non mettono la pianificazione territoriale in cima alla loro agenda e non richiamano abbastanza l’attenzione sugli abusi di associazioni come Heimatschutz e VCS, che spesso rendono impossibile l’edificazione con le loro denunce. Inoltre, non mettono sufficientemente in guardia la popolazione sulle conseguenze delle iniziative di sinistra e non lanciano loro stessi alcuna iniziativa civica per orientare la pianificazione territoriale in una direzione diversa.  
Ecco alcuni esempi in cui una parte della politica non agisce con molta lungimiranza e l’altra parte rimane indifferente ai margini. Ma nessuno se ne accorge, perché i media si sono presi una pausa dai problemi.  

Esempio 1: L’Alternative Liste ha recentemente giocato un brutto scherzo al governo comunale di sinistra a Zurigo: le FFS volevano costruire 375 appartamenti in centro insieme al Comune di Zurigo. Il progetto Neugasse prevedeva addirittura una quota consistente di alloggi a scopo sociale e sovvenzionati. Ma la Lista Alternativa ha affossato il progetto con un’iniziativa che chiedeva di acquistare il terreno dalle FFS e di trasformarlo esclusivamente in alloggi a scopo sociale. L’iniziativa della Lista Alternativa era un po’ ingenua, perché la Vendita del terreno non era affatto all’ordine del giorno da parte delle FFS. Di conseguenza, l’investitore FFS si è ritirato. Il risultato: ora mancano 375 appartamenti nel centro città. E tutto questo senza che la gente si sia scagliata contro la situazione, comportandosi come se la cosa non la riguardasse affatto, anche se l’equilibrio tra domanda e offerta vacilla sempre di più a causa di questi ostacoli all’edilizia.  

Esempio 2: la città di Zurigo sta acquistando per oltre 400 milioni di franchi svizzeri condomini completamente sovraprezzati per trasformarli in alloggi sociali. E questo nell’attuale contesto di tassi di interesse, in cui si prevede un calo dei valori. Le vittime sono investitori e privati che non sono in grado di pagare questi prezzi gonfiati. Circa il 30% degli appartamenti in città sono già sovvenzionati dallo Stato o di proprietà di cooperative. Purtroppo, la classe media non sta beneficiando di questo sviluppo e viene sempre più spinta fuori dalla città(leggi l’articolo omonimo). I ricchi stanno lasciando volontariamente la città, perché tutto questo ha un impatto anche sulla già elevata pressione fiscale, che penalizza le persone che vivono in città. Di conseguenza, molti degli elettori preferiti dal governo di sinistra-verde rimarranno in città, garantendo una base elettorale solida e maggioritaria a Zurigo per i decenni a venire. Anche in questo caso: Non c’è un vero e proprio mugugno da parte della classe media, che ha già dovuto estendere il proprio raggio di residenza di molti chilometri in tutte le direzioni.
   
Esempio 3: in un comune dell’agglomerato di Zurigo, un investitore ha progettato un complesso residenziale vicino a uno spazio aperto e a una zona agricola e non ha dimostrato che la costruzione non avrebbe costituito una minaccia per i microrganismi del prato del cantiere. I vicini verdi si sono opposti con successo alla richiesta di pianificazione perché la protezione delle specie non era stata sufficientemente dimostrata.  

Questa zuppa acida è spesso alimentata da decisioni e condizioni discutibili imposte da giudici e autorità edilizie. Ad esempio, la protezione dal rumore, che non è solo una sfida per gli architetti. Ad esempio, quando improvvisamente non è più possibile progettare balconi nel centro città. I grandi progetti edilizi sono resi impossibili perché i valori di protezione dal rumore sono troppo bassi. Per le grandi città, da Rio de Janeiro a Londra, da Istanbul a New York e da Parigi a Tokyo, la densificazione e il rumore sono il prezzo della crescita demografica, del vivere in una metropoli e semplicemente la realtà inevitabile. Ma non nella “Svizzera del Ballenberg”, che si estende da Ginevra a Kreuzlingen.  

Di conseguenza, il numero di permessi di costruzione e quindi il numero di appartamenti completati è diminuito notevolmente negli ultimi anni. A ben vedere, questo non sorprende nessuno: mancano terreni edificabili, permessi di costruzione e investitori motivati che vogliano combattere contro i mulini a vento di leggi, associazioni, vicini e tribunali. Di conseguenza, la popolazione svizzera sta pagando un prezzo immobiliare molto alto per il totale fallimento della politica, per le discutibili decisioni popolari e per le stravaganti reinterpretazioni delle leggi esistenti da parte di giudici un po’ troppo autonomi.  

Avviso di tempesta 4: le parole d’ordine stanno diventando più forti dei fatti

L’alto livello di immigrazione è visto come una minaccia da scongiurare, soprattutto negli ambienti dell’SVP. Il fatto che sia una conseguenza della favorevole situazione economica viene spesso taciuto dal partito. La piena occupazione, la crescita economica senza tendenze recessive come nei paesi vicini e la prosperità che ne deriva sono direttamente collegate all’immigrazione che abbiamo la fortuna di avere. L’immigrazione crea un bisogno di nuovi spazi abitativi, necessari per far funzionare bene la Svizzera.  

La domanda è aumentata a causa dell’aumento dello spazio necessario per ogni abitante: il coronavirus e il lavoro da casa, così come l’aumento del reddito e della ricchezza, hanno fatto crescere la domanda. 

Per riassumere: Siamo sempre di più. E ogni individuo vuole sempre di più. La combinazione tra l’aumento della popolazione e l’incremento delle esigenze di spazio porterà a una crescita quasi esponenziale, sicuramente tossica. Non è colpa di nessuno, qualsiasi xenofobia è sbagliata e questo sviluppo dovrebbe essere accettato come realtà. Inoltre, tutto questo non è affatto un problema, perché la Svizzera avrebbe sufficiente terreno edificabile se non fosse inutilmente e artificialmente scarso, come accade oggi.

Il salvagente per questa tempesta immobiliare: la zonizzazione rapida dei terreni edificabili

La logica conseguenza di un’offerta troppo scarsa e di una domanda elevata, anche se in crescita, è un forte aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti. La soluzione è ovvia: è necessario che vengano assegnati in zona molti più terreni edificabili, e in tempi rapidi.  

Per raggiungere questo obiettivo, le leggi devono essere modificate tempestivamente e i politici di destra e di sinistra devono collaborare per presentare ai cittadini nuove iniziative che portino ad alloggi a prezzi accessibili, soprattutto nei centri urbani. Perché la Svizzera ha un numero sufficiente di regioni e aree in cui il paesaggio urbano può essere protetto, dove si possono sentire gli uccelli cinguettare e dove volpi e lepri si danno la buonanotte.  

Inoltre, il diritto di presentare reclami alle associazioni deve essere sensibilmente limitato e le organizzazioni del patrimonio ISOS non devono più essere autorizzate a operare in aree densamente popolate. I cittadini dovrebbero finalmente poter votare se l’ISOS è legittimo e auspicabile.  

Navigare senza giubbotto di salvataggio? Non è una buona idea

Se le battaglie politiche tra partiti continueranno invece di trovare soluzioni comuni e se seguiranno altri cinque anni di fallimenti politici e di pianificazione territoriale, le distorsioni socio-demografiche che si stanno manifestando oggi diventeranno visibili. La discordia sociale sarà inevitabile, soprattutto in una città come Zurigo, dove è meglio non guadagnare troppo per ottenere un appartamento.

Pertanto: tieni d’occhio le votazioni e le elezioni

Questi sviluppi riguardano tutti, tranne pochi che si trovano agli estremi inferiori o superiori delle statistiche sul patrimonio e sul reddito. Se a livello comunale, cantonale o nazionale una decisione impedisce la creazione di nuovi alloggi, dovresti prenderla sul personale e votare di conseguenza in modo diverso. Perché prima o poi ne sentirai le conseguenze. O al momento di firmare il prossimo contratto d’affitto, oppure quando, in futuro, ti accorgerai che i soldi ricavati dalla Vendita della tua casa non bastano quasi a permetterti di acquistare un appartamento di nuova costruzione, adatto alla terza età e in una posizione un po’ più centrale. E alle elezioni dovrebbero essere inseriti nelle liste solo i candidati che sostengono e promuovono alloggi per tutti e non solo per una minoranza.