Dove si dirige il viaggio immobiliare? Una classificazione di Claude Ginesta

L’inflazione è in arrivo

Negli Stati Uniti e nell’Eurozona si parla da tempo di un’inflazione temporanea dovuta ai prezzi elevati del carburante. Ma ora è arrivata e sta facendo grandi ondate, con un tasso di inflazione tra il 6 e l’8% all’anno. Le banche centrali, il cui obiettivo principale è la stabilità dei prezzi e quindi la lotta all’inflazione, hanno reagito di conseguenza: È stato deciso il più grande aumento dei tassi di interesse degli ultimi 22 anni e seguiranno altri aumenti.

Negli Stati Uniti, dove attualmente ci sono teoricamente due posti vacanti per ogni disoccupato, i salari subiranno un forte aumento in combinazione con l’aumento dei tassi di interesse. In questo mercato del lavoro inaridito mancano le materie prime e gli alti prezzi dell’energia non sono solo temporanei.

Nel complesso, le prospettive globali non sono rosee. Ma cosa significa tutto questo per la Svizzera?

L’aumento dei costi dei materiali da costruzione è stimato tra l’8 e il 10%. Il costo della manodopera non è ancora aumentato, anche se questi tipi di lavoro sono tutti ben utilizzati. Il prezzo della manodopera aumenterà quindi anche nel prossimo futuro e i prezzi dei carburanti rimangono elevati. Di conseguenza, la SECO ha alzato le previsioni di inflazione per il 2022 all’1,9%.

La Banca Nazionale Svizzera sta ancora adottando un approccio attendista, in quanto non segue ancora il significativo aumento dei tassi di interesse all’estero, che porterebbe a un indebolimento del franco svizzero. Tuttavia, sarebbe sbagliato credere ingenuamente che la situazione non possa cambiare se l’inflazione dovesse aumentare in modo significativo sia qui che all’estero. La BNS farà allora come la Federal Reserve statunitense e perseguirà il suo obiettivo principale subordinando tutto il resto alla stabilità dei prezzi.

I tassi di interesse aumenteranno in presenza di inflazione

La NZZ ha recentemente riassunto in modo eccellente gli attuali sviluppi in un articolo esaustivo, che contiene anche un avvertimento agli investitori: “Non combattere la Fed”.

Anche la Banca Nazionale Svizzera aumenterà i tassi di interesse se è necessario combattere l’inflazione, anche se tutti noi non possiamo permetterci tassi di interesse elevati. Questo perché il mondo e, soprattutto, le sue economie sono già fortemente indebitate. Tuttavia, poiché questi importi nominali non aumentano a causa dell’inflazione, l’inflazione contribuisce naturalmente a ripagare il debito. In questa situazione, anche un aumento dei tassi di interesse o dell’inflazione a monte ha un effetto positivo.

Ovviamente questo vale anche per le proprietà in Svizzera, il 50-60% delle quali sono ipotecate.

L’aumento dei tassi di interesse aumenterà anche i tassi di capitalizzazione degli investimenti immobiliari , anche se gli immobili commerciali, che di solito hanno contratti di affitto completamente indicizzati all’inflazione, sono meno colpiti rispetto agli immobili residenziali. Ciò significa che il reddito di questi ultimi aumenterà rapidamente e, se non ci sarà una recessione con una minore domanda di spazi in affitto, questi investimenti rimarranno interessanti nonostante l’aumento dei tassi di interesse. Il calcolo per gli investimenti immobiliari residenziali è un po’ diverso, in quanto l’inflazione può essere trasferita solo al 40% e solo con un ritardo di tre o quattro anni a causa del ritardo del tasso di interesse di riferimento rispetto agli sviluppi.

Per molti proprietari c’è un aspetto positivo: il 90% dei proprietari di immobili ha un mutuo fisso da cinque a dieci anni e nessuno di loro è direttamente interessato dall’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, la questione rimane critica, poiché è probabile che il costo del possesso di un immobile aumenti in modo significativo nel lungo periodo.

Nel complesso, tuttavia, si può affermare che al momento non c’è bisogno di preoccuparsi troppo sul fronte dei tassi di interesse. L’inflazione sembra essere sotto controllo e la Svizzera beneficerebbe anche di un indebolimento del franco svizzero. Dopotutto, questa è una buona opportunità per ridurre le nostre immense riserve di valuta estera. Senza un mandato, la BNS ha effettivamente creato un “fondo sovrano” con 1.100 miliardi di franchi svizzeri in valuta estera, una montagna di valuta estera pari all’intero mercato ipotecario svizzero.

Di conseguenza, il forte aumento degli ultimi due mesi non continuerà nella stessa misura. Soprattutto perché i tassi di interesse chiave in Svizzera non sono ancora stati adeguati.

A lungo termine, tuttavia, tutti dovranno sicuramente prestare maggiore attenzione alla propria strategia di finanziamento rispetto a quanto avvenuto nel contesto di bassi tassi di interesse degli ultimi anni.

Il mercato azionario ha iniziato a muoversi

Il mercato azionario è attualmente turbolento e alcuni segmenti, come i titoli tecnologici negli Stati Uniti, mostrano forti tendenze al ribasso. Ciò che stupisce è la bontà dei loro bilanci e la quantità di denaro che continuano a guadagnare. Non si può quindi parlare di un sentimento fondamentalmente negativo del mercato azionario.

Ciò che è chiaro, tuttavia, è che le grandi distorsioni del mercato azionario hanno un impatto diretto sul mercato immobiliare, in quanto gli acquirenti di immobili spesso detengono il loro capitale direttamente o indirettamente in azioni, non da ultimo a causa dei tassi di interesse negativi. Se il valore del denaro investito nel mercato azionario diminuisce, c’è meno denaro disponibile per acquistare immobili.

I quattro fattori più importanti per determinare l’andamento del mercato immobiliare sono l’inflazione, i tassi di interesse, l’attività del mercato azionario e la situazione della domanda e dell’offerta.

La situazione della domanda e dell’offerta

La crescita della popolazione in Svizzera e nel mondo è continua. Non può essere spiegata come una costante con uno sviluppo esponenziale. Attualmente stiamo assistendo a un ulteriore aumento della domanda di spazi abitativi a causa del forte incremento dei rifugiati provenienti dall’Ucraina.

D’altra parte, la costruzione di nuovi spazi abitativi procede troppo lentamente per molte ragioni. I costi di costruzione aumenteranno a causa dell’aumento dei costi energetici e presto anche dei salari, mentre mancano materie prime, semilavorati e componenti tecnici. Oppure questi ultimi subiranno notevoli ritardi: chi ordina oggi una pompa di calore deve aspettarsi tempi di consegna fino a un anno. Soprattutto nelle aree urbane, poi, chi vuole costruire incontrerà nuovi ostacoli, come abbiamo riportato qui. In particolare nel cantone di Zurigo, la perequazione del valore aggiunto non porterà a un aumento dell’attività edilizia, come abbiamo riportato in un ampio articolo. Di conseguenza, la densificazione non procede al ritmo necessario e nelle regioni rurali si nota già una controtendenza: aumenteranno le iniziative locali per una densificazione con indici di utilizzo più bassi e distanze maggiori, poiché l’abitare è diventato ancora più importante dopo il coronavirus. Le persone vogliono case spaziose con una buona distanza dai vicini. Infine, gli acquirenti stranieri sono ora di fatto impossibilitati ad acquistare un immobile a causa dei tempi di autorizzazione che spesso arrivano fino a nove mesi per ottenere un certificato Lex Koller.

L’affitto è attualmente un’opzione interessante, ma anche in questo caso c’è una carenza di immobili ricercati.

Di conseguenza, prevediamo un moderato appiattimento della domanda nelle nostre regioni a causa dell’attuale situazione di ripresa dell’inflazione e di aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, riteniamo che si tratti di una regolamentazione e non di un crollo. Dopotutto, se abbiamo solo 300 richieste per una casa indipendente a Zurigo o dintorni invece di 500, è chiaro che la domanda è ancora alta. E finché la creazione di nuovi spazi abitativi rimarrà indietro rispetto alla crescita della popolazione e del reddito, non ci aspettiamo di assistere a un’inversione totale della tendenza. Questo vale anche per l’andamento dei prezzi, dato che mai come oggi c’è stata una tale quantità di denaro ereditato o di prelievi anticipati per l’acquisto di immobili residenziali.

Ciò significa che il sogno di possedere una casa continuerà ad esistere e il numero di persone che potranno continuare a permetterselo non diminuirà in modo significativo. Tuttavia, non escludiamo la possibilità di un adeguamento dei prezzi nel lungo periodo. Non escludiamo nemmeno la possibilità che si apra un divario che può essere risolto solo facilitando la costruzione di interessanti proprietà in affitto. Si tratta di una questione sociale urgente che richiede l’intervento dei politici e di ogni singolo individuo.