“Affrontare alcune questioni su scala più ampia” Intervista con S. Ginesta, Engadiner Post del 27.12.2022

Engadiner Post: Il problema della carenza di alloggi per i locali era già stato discusso un anno fa. Quest’anno si è acuito, c’era da aspettarselo?

Sascha Ginesta: Sì, e vedo diverse ragioni per questo. Da un lato, le aziende hanno investito, ad esempio l’industria alberghiera . Questo richiede più personale e quindi più spazio abitativo. In secondo luogo, la corona gioca un ruolo importante. Nelle regioni turistiche abbiamo visto molti nuovi arrivati dalle pianure, il che ha intensificato la situazione di concorrenza sul mercato immobiliare. Abbiamo anche notato che un numero maggiore di appartamenti è stato affittato permanentemente come seconda casa a causa della corona. Inoltre, gli appartamenti che prima venivano affittati sono stati convertiti in appartamenti per le vacanze.

I comuni spesso affrontano il problema da soli. Non dovrebbe essere risolto a livello regionale?

In linea di principio, credo molto nell’autonomia comunale. Ogni comune ha un problema diverso. È giusto che i comuni cerchino di risolvere i loro problemi su scala ridotta. Ma sono anche convinto che ci sia bisogno di organismi di livello superiore, sia a livello regionale che cantonale, per affrontare questo problema. In termini concreti, il Cantone si occupa della base per il calcolo dei requisiti delle zone edificabili. Parola chiave zonizzazione in entrata e in uscita. Questo è un problema che i comuni non possono risolvere da soli. Alcune questioni devono essere affrontate su larga scala. I comuni della regione che hanno riserve di terreno edificabile dovrebbero coordinarsi tra loro. Non ha senso costruire la stessa cosa in ogni comune. Non servono solo appartamenti per il personale, ma anche appartamenti per famiglie. Un comune è più adatto di un altro. La questione se un comune costruisce da solo, se si tratta di investitori o di una cooperativa, può essere considerata anche su scala più ampia.  

Fino a poco tempo fa, le cooperative erano solo un argomento marginale in Engadina. Ora continuiamo a sentire di comuni che potrebbero immaginare le cooperative come investitori o sviluppatori immobiliari. È una strada promettente?

Storicamente, le cooperative edilizie hanno origine dal fatto che le FFS o la Posta Svizzera, ad esempio, avevano dei terreni che hanno conferito a una cooperativa per fornire alloggi ai loro dipendenti. Oppure, acquistando una cooperativa, puoi comprare o affittare un appartamento in cambio. Questo non è del tutto privo di problemi per i prossimi grandi investimenti, se i soci della cooperativa devono pagare il finanziamento se non ci sono riserve. Personalmente, ritengo che siano migliori le cooperative in cui qualcuno dona denaro o terreni da utilizzare per uno scopo specifico. Ad esempio, se un comune affida un appezzamento di terreno a una cooperativa che poi lo costruisce per conto del comune. In questo modo, il comune mantiene il controllo sullo statuto e sui regolamenti di locazione. Se la proprietà viene venduta a un investitore, questa opzione non è più disponibile.  

Un breve sguardo al mercato delle seconde case: la domanda continua ad essere elevata e l’offerta bassa. Cosa succederà ora?

La domanda è effettivamente calata dopo la prima ondata di coronavirus e ora è ulteriormente diminuita a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Influenze come il crollo delle criptovalute o il calo dei prezzi del mercato azionario fanno sì che attualmente ci sia un po’ meno denaro sul mercato, il che mette sotto pressione la domanda. Tuttavia, rispetto al periodo pre-corona, la domanda è ancora molto più alta. Il secondo problema è che non c’è offerta. Non c’è praticamente nulla che arrivi sul mercato. Quindi non ci può essere una correzione dei prezzi. Non vediamo un’inversione di tendenza dei prezzi. Dovrebbe accadere qualcosa di molto grave per far sì che molti appartamenti o proprietà vengano immessi sul mercato o che la domanda crolli completamente.

Non molto tempo fa, ogni appartamento veniva acquistato praticamente alla cieca. Almeno questo è cambiato?

Assolutamente. Un anno fa potevamo vendere praticamente tutto senza dover fare nulla di particolare. Oggi è necessario pensare a come posizionare correttamente un appartamento o un immobile sul mercato. Questo rende il lavoro dei nostri consulenti immobiliari ancora più stimolante. Se quattro anni fa mi avessi chiesto quanto tempo ci sarebbe voluto per vendere un immobile, ti avrei risposto dai sei ai nove mesi. Questo era l’orizzonte temporale abituale. Negli ultimi due anni, questa cifra è scesa a meno di due mesi, il che non era certo salutare per il mercato. Credo che ora stiamo lentamente tornando a un buon equilibrio.

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