Chi ha fatto girare l’orologio dell’inflazione?

Il tasso di inflazione è salito a oltre il 3,3% all’inizio dell’anno. Questo ha spinto la BNS ad aumentare i tassi di interesse da meno 0,75% all’attuale 1,5%. Da giugno 2022 sono stati effettuati in totale quattro rialzi dei tassi di interesse, mentre entro la fine dell’anno sono previsti altri uno o due rialzi per un totale di 50-75 punti base. La Banca Nazionale Svizzera combatte un tasso di inflazione pari o superiore al 2% con aumenti dei tassi di interesse, in quanto la stabilità dei prezzi è uno degli obiettivi più importanti della Svizzera. Nel fare ciò, la BNS non tiene conto della situazione del debito pubblico o privato. Fin qui tutto bene.

Il parametro di riferimento per tutti i contratti di locazione a tempo indeterminato dal 2008: il tasso di interesse di riferimento standardizzato.

Nel 2008 è stato introdotto un tasso di interesse di riferimento standardizzato per la Svizzera. In precedenza, il tasso di interesse di riferimento si basava su parametri individuali come i tassi di interesse variabili delle banche cantonali. Il tasso di interesse di riferimento si basa sul tasso di interesse medio trimestrale ponderato per il volume dei crediti ipotecari nazionali. Viene arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino. Ma questo tasso d’interesse di riferimento è un bene? Abbiamo indagato su questa domanda per te.

Diversi fattori determinano l’adeguamento dell’affitto

Quando è stato introdotto nel 2008, il primo tasso di riferimento era del 3,5%. In seguito i tassi d’interesse sono scesi continuamente e dal 2015 al settembre 2022 i tassi d’interesse negativi sono stati addirittura comuni in Svizzera. Il tasso di interesse di riferimento è stato successivamente ridotto in modo continuo, fino ad arrivare all’1,25%. Ad ogni riduzione del tasso d’interesse, gli affitti si sono ridotti del 3% per i contratti di locazione residenziale non indicizzati, che prevedono una durata minima di 5 anni. Tuttavia, i proprietari possono compensare gli aumenti annuali dei costi dallo 0,5% all’1% all’anno e il 40% dell’inflazione.

Il denaro favorevole ha fatto calare gli affitti

Negli anni dal 2008 al 2022, l’inflazione è stata pari al 2,4%, quindi praticamente inesistente, con una media dello 0,13% all’anno. È interessante notare che il tasso di interesse di riferimento è stato abbassato nove volte durante questo periodo. I proprietari hanno dovuto ridurre gli affitti del 3% per nove volte e, nella migliore delle ipotesi, sono riusciti a compensare il 40% del 2,4%, ovvero lo 0,96% di inflazione e il 7-14% di aumento dei costi. L’epoca del denaro a buon mercato non è stata quindi positiva solo per i proprietari, che avevano mutui con tassi di interesse interessanti, ma anche per gli inquilini.

“Grazie al tasso di interesse di riferimento, non ci sarà inflazione fino al 2020”.

Il calo degli affitti ha quasi pareggiato l’inflazione in Svizzera

Abbiamo dato un’occhiata all’estero: In Germania, l’inflazione nello stesso periodo è stata del 30,11%, con una media annuale dell’1,77%. Negli Stati Uniti, l’inflazione negli stessi 14 anni è stata del 35,9%. Allora perché abbiamo avuto un tasso di inflazione così basso? Un’occhiata al paniere di beni svizzero mostra che l’abitazione e l’energia rappresentano il 25,4%. Quindi ognuno dei nove tagli al tasso di interesse di riferimento ha ridotto il tasso di inflazione dello 0,75%. Quante volte siamo rimasti stupiti nello scoprire che abbiamo percepito l’inflazione al ristorante o al supermercato, ma che l’inflazione ufficiale era praticamente pari allo zero per cento. Il tasso di interesse di riferimento è stato sicuramente un fattore importante per il basso tasso di inflazione.

Paniere di beni e pesi dell’IPC, 2023
Fonte: UST – Indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC)

L’aumento dei tassi di interesse porta a un aumento degli affitti e dell’inflazione

Ma come per lo yin e lo yang e come per ogni moneta, c’è sempre un rovescio della medaglia. E ora si prospettano aumenti dei tassi di interesse a seguito dell’imminente aumento del tasso di riferimento all’1,5%. La prima serie di aumenti dei tassi di interesse colpirà duramente gli inquilini. I livelli di costo sono stati adeguati per l’ultima volta nel marzo 2020. Nell’autunno del 2023, oltre al potenziale aumento del 3% degli affitti, si potrà aggiungere il 40% di un tasso di inflazione superiore al 5% dal 2020 – cioè circa il 2,1% – e aumenti dei costi dallo 0,5% all’1% all’anno, che corrispondono a un ulteriore 1,8%-3,6%. In totale, quindi, si prevedono aumenti degli affitti compresi tra il 6,9% e l’8,7% nella prima tornata dell’autunno 2023.

“La prima tornata di tassi di interesse sui mutui nell’autunno del 2023 colpirà duramente gli inquilini”.

Gli effetti secondari agiscono come un acceleratore

Considerando che circa il 25% dell’indice nazionale dei prezzi al consumo comprende i costi dell’abitazione e dell’energia, l’aumento dello 0,25% del tasso di interesse di riferimento comporterebbe i cosiddetti “effetti secondari” e quindi un controllo a valle dell’inflazione di circa l’1,7% – 2,2%. Fortunatamente, non tutti i proprietari aumenteranno i tassi di interesse e non tutti gli affitti sono stati ridotti al livello precedente nel 2020. Tuttavia, gli effetti secondari alimenteranno l’inflazione come un “acceleratore di fuoco” ad ogni aumento dei tassi di interesse di riferimento in futuro.

La spirale inflazionistica può portare a una situazione tossica

Cosa sta facendo la Banca Nazionale Svizzera? Un vecchio adagio della politica monetaria recita: “Non combattere contro la Fed”. Ciò significa che dobbiamo aspettarci che la Banca Nazionale Svizzera non tenga in alcun conto i costi degli affitti o la tua situazione economica o debitoria. Oltre all’aumento degli affitti, anche l’aumento dei costi dell’energia e la crescita vertiginosa dei prezzi dei salari porteranno a un aumento dell’inflazione. L’inflazione deve essere combattuta e la Banca Nazionale interverrà in modo coerente quando l’inflazione raggiungerà il 2%. Questo mandato potrebbe ora portare a una situazione tossica: I tassi di interesse vengono aumentati perché si combatte l’inflazione. Questo porta a un aumento del tasso di interesse di riferimento, che alimenta ulteriormente l’inflazione. Un perfetto perpetuum mobile, con grande disappunto di tutti gli operatori di mercato.

“Il tasso di interesse di riferimento: una perfetta macchina del moto perpetuo per la spirale dell’inflazione”.

La falla nel sistema: il tasso di interesse di riferimento non ha nulla a che vedere con il reale onere del mutuo.

Il tasso di interesse di riferimento è un’interpretazione errata? Sì e no. Da un lato, i locatori che hanno fissato i loro mutui allo 0,8%-1,2% per 10-20 anni durante la fase di bassi tassi di interesse saranno premiati in futuro. Tuttavia, è possibile che i locatori abbiano contratto mutui a tasso fisso molto alto tra il 2008 e il 2015 e non abbiano potuto beneficiare dei bassi tassi di interesse, dovendo comunque ridurre gli affitti.

Un’alternativa: l’affitto indicizzato

L’alternativa sarebbe quella di legare i costi residenziali al 100% all’indice di inflazione nazionale, come avviene di solito per le locazioni commerciali. Questo è sempre stato possibile, ma i contratti di affitto per le proprietà residenziali, proprio come per le proprietà commerciali, possono essere collegati annualmente all’inflazione solo se la durata minima del contratto di affitto è di cinque anni o più. L’abolizione di questa regola, insieme all’abbandono del tasso di interesse di riferimento per l’adeguamento degli affitti, potrebbe forse garantire una maggiore stabilità dell’inflazione. Gli affitti potrebbero essere aumentati solo del 5% (inflazione dal 2020) invece che del 7-9% nell’autunno del 2023. Gli affitti si svilupperebbero in linea con l’inflazione, ma anche in questo caso non si possono escludere effetti secondari.