“Oggi i clienti sono più informati”

Residenza: I tassi di interesse sono in calo, la proprietà di una casa sta diventando più interessante. L’inversione di tendenza è già evidente?

Claude Ginesta: Sì, lo stiamo notando. Di recente la domanda è aumentata di nuovo. Allo stesso tempo, però, anche l’offerta sta aumentando. Quindi, per la prima volta dopo circa cinque anni, possiamo parlare di un mercato di nuovo ben funzionante.

In che direzione si muovono i prezzi già alti in molti luoghi?

Se la domanda e l’offerta non sono più così distanti, è più probabile che si incontrino nel mezzo. Pertanto, non credo che i prezzi continueranno a salire nel breve periodo come hanno fatto finora. Ci aspettiamo che i prezzi si muovano lateralmente.

Città, agglomerato urbano o campagna: dove sono attratti i cercatori di casa?

La decisione si basa solitamente su compromessi in termini di budget, posizione o proprietà. O pagano più di quanto possano effettivamente permettersi. Oppure si spostano più lontano, dove è più economico, sacrificando la vista. La sola vista sul lago può fare una differenza di oltre il 30%. Oppure riducono la proprietà. In questo caso, optano per un appartamento a un piano invece di un attico o per una casa bifamiliare invece di una casa indipendente.

Casa indipendente, condominio o affitto? Che cosa è attualmente particolarmente richiesto?

La questione è piuttosto acquistare o affittare. Al momento, entrambe le opzioni sono ugualmente interessanti. Con il calo dei tassi di interesse, il pendolo oscilla a favore dell’acquisto. Se i prezzi aumenteranno, il mercato degli affitti tornerà ad essere più interessante.

Si costruisce troppo poco spazio abitativo. Cosa deve cambiare per incrementare l’edilizia?

L’alta densità di regolamenti è un problema che deve essere risolto. Penso alla protezione dal rumore o ai requisiti dell’Inventario Federale dei Siti Svizzeri Patrimonio dell’Umanità (ISOS). Inoltre, è necessario suddividere nuovamente in zone un maggior numero di terreni edificabili, perché la densificazione non funziona correttamente.

La densificazione spesso porta alla sostituzione delle case unifamiliari con “tagli di cemento” senza volto. Perché i costruttori rifuggono da progetti audaci?

Ovviamente si può discutere di architettura ed estetica. Da un lato, i comuni vogliono questo tipo di densificazione attraverso i loro regolamenti edilizi. Dopo tutto, vogliono appartamenti. Sarebbe sensato concedere un bonus per la buona costruzione e la ristrutturazione di edifici storici, un’integrazione al tasso di utilizzo, come già avviene per gli sviluppi del sito e per le costruzioni ad alta efficienza energetica. Ma per me ci sono anche molti architetti che non osano fare nulla. E ci sono troppe autorità che non hanno idea della buona architettura. Le procedure di ispezione vengono sempre più spesso affidate a studi di ingegneria e geometri esterni, soprattutto nei piccoli comuni.

L’ostacolo del finanziamento rimane alto per molti acquirenti. Le banche sono troppo rigide nel concedere i mutui?

Al contrario, le banche aggirano sempre più spesso le cosiddette regole d’oro dei finanziamenti. Spesso chiudono un occhio soprattutto sull’accessibilità economica e la regola del 5% per i tassi di interesse ipotetici è solo una raccomandazione della Banca Nazionale Svizzera. Il problema è che la concorrenza non si sta svolgendo in modo corretto. Di fatto c’è solo una grande banca nel paese e una banca cantonale per regione. Le compagnie di assicurazione si stanno ritirando dal finanziamento immobiliare. Di conseguenza, i tagli ai tassi di interesse non vengono trasferiti e i margini delle banche aumentano.

Gestisci l’azienda di famiglia da 15 anni. Cosa è cambiato in questo periodo?

Innanzitutto i prezzi degli immobili. Anche il marketing è cambiato. Molte cose sono ormai altamente digitalizzate. I potenziali acquirenti hanno maggiori opportunità di visionare un immobile con foto, video o tour virtuali. In generale, oggi i clienti sono più informati. Anche la nostra azienda è cambiata: siamo cresciuti notevolmente.

Oltre alla tua azienda, sei impegnato anche in questioni di settore. In qualità di presidente del consiglio di amministrazione di Next Property, che riunisce gli interessi delle società immobiliari per la piattaforma “Newhome”, ti stai opponendo a leader come Homegate e Immoscout. Qual è l’obiettivo?

Oggi le applicazioni digitali possono assumere molte funzioni del broker e i monopolisti, come li chiamiamo noi, stanno cercando di farlo rimanendo in contatto con le parti interessate. Questo minaccia i broker più piccoli che, a differenza nostra, non hanno un gran numero di contatti. Lo si può vedere negli Stati Uniti, dove il top dog Zillow sta conquistando il mercato. Oltre a circa 500 società immobiliari, 19 banche cantonali e le compagnie assicurative Axa sono coinvolte in “Newhome”. In questo modo, offriamo un’alternativa alle offerte dei monopolisti.

Da qualche tempo sei attivo anche nell'”angolo di vacanza della Svizzera”. Cosa rende il mercato dei Grigioni così interessante?

L’iniziativa delle seconde case ha ridotto l’offerta e ciò che scarseggia è ricercato e aumenta di valore. I Grigioni offrono un’elevata qualità di vita e sono facili da raggiungere.

Attraverso la vostra rete internazionale, offrite proprietà in altre destinazioni turistiche. Perché le persone facoltose acquistano una casa lontana che potrebbero utilizzare solo per poche settimane all’anno?

Forse hanno già tutto il resto. Chi può permetterselo vuole godersi la qualità della vita e qualcosa di bello durante la propria vita. Inoltre, oggi è più facile arrivarci. E sono sempre di più i proprietari di immobili che affittano le loro proprietà quando non sono presenti. Quindi la sharing economy è arrivata anche in questi ambienti.