Tra ristrutturazione e scelta per il futuro: cosa comporta davvero il valore locativo

Il dibattito sul Valore locativo ha tenuto occupata la politica svizzera per anni. Con la decisione di abolirlo a partire dal 1° gennaio 2029, per molti proprietari la questione sembra chiusa. In realtà, però, è proprio ora che inizia la fase in cui le conseguenze del cambiamento di sistema si concretizzano. Infatti, con l’eliminazione del valore locativo vengono meno anche importanti possibilità di detrazioni fiscali. Chi oggi ristruttura il tetto, sostituisce l’impianto di riscaldamento o migliora l’efficienza energetica dell’involucro edilizio, può far valere fiscalmente i costi come manutenzione volta al mantenimento del valore, secondo le regole attuali. Dopo il cambio di sistema, questo non sarà più possibile, in linea di principio, per gli immobili ad uso proprio.

La domanda fondamentale per i proprietari non è quindi se la riforma sia positiva o negativa. La cosa più importante è: che impatto avrà sul valore a lungo termine della propria casa? Nei distretti di March, Höfe ed Einsiedeln, la casa di Proprietà è per molte famiglie il bene più prezioso in assoluto. Di conseguenza, le ripercussioni finanziarie di ogni decisione di investimento importante sono davvero notevoli.

Non tutti i lavori di ristrutturazione vengono trattati allo stesso modo

Chi oggi ristruttura un Immobile ad uso proprio può approfittare di un principio fondamentale del diritto tributario svizzero: gli investimenti volti a mantenere il valore dell’immobile possono di norma essere dedotti dal reddito imponibile.

Tra questi rientrano, ad esempio, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, il rifacimento del Tetto, l’installazione di nuove finestre o la ristrutturazione dell’involucro edilizio. La situazione è diversa per gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile, come un ampliamento, un garage aggiuntivo o un’estensione della superficie abitabile. Questi interventi non erano già deducibili fiscalmente in passato.

È proprio questa differenza che spesso viene trascurata nel dibattito pubblico. Un bagno ristrutturato con materiali di alta qualità, ad esempio, può rappresentare per un proprietario un investimento notevole, che ha migliorato enormemente la qualità della vita. Per le autorità fiscali, però, non conta il gusto personale, ma se con l’intervento si è mantenuto lo stato precedente o si è creato un valore aggiunto.

Per i proprietari questo significa che la domanda fondamentale non è se investire, ma quali investimenti portino i maggiori benefici a lungo termine per l’immobile.

Proprio per questo il dibattito non dovrebbe limitarsi solo agli aspetti fiscali. Non tutti gli investimenti sono deducibili fiscalmente o aumentano automaticamente il Valore di mercato. Ciò che conta davvero è quali interventi migliorano effettivamente la qualità tecnica, l’efficienza energetica e l’attrattiva a lungo termine di un immobile. In caso di Vendita, però, gli investimenti che aumentano il valore di solito incidono positivamente sul prezzo di Vendita, mentre quelli che mantengono il valore aumentano le possibilità di Vendita.

Il vero cambiamento di sistema non riguarda il conto fiscale, ma il conto degli investimenti

Con l’abolizione del valore locativo, non solo viene eliminata la tassazione di un reddito locativo fittizio, ma allo stesso tempo, per le abitazioni ad uso proprio, vengono in gran parte soppresse le precedenti detrazioni per le spese di Manutenzione, sia per l’imposta federale diretta che per quelle cantonali e comunali.

È proprio qui che entra in gioco un aspetto che per i proprietari è spesso più importante del risparmio fiscale in sé: chi oggi, ad esempio, progetta una Ristrutturazione completa del tetto, della facciata o dell’impianto di riscaldamento per 200’000 franchi, può dedurre fiscalmente i costi per diversi anni, a seconda del reddito e del luogo di residenza. Con aliquote fiscali marginali più elevate, l’onere finanziario effettivo si riduce in tal modo, in alcuni casi, di diverse decine di migliaia di franchi. A partire dal 2029, questo calcolo cambierà. L’investimento rimarrà economicamente vantaggioso, ma l’effetto di cofinanziamento fiscale verrà meno.

Per i proprietari questo non significa che i lavori di Ristrutturazione diventeranno meno interessanti. Significa piuttosto che in futuro si farà probabilmente una distinzione più netta tra investimenti necessari, interventi per mantenere il valore dell’immobile e semplici miglioramenti del comfort.

Perché le condizioni di un immobile potrebbero diventare ancora più importanti in futuro

La regione di Ausserschwyz gode di un’elevata qualità della vita, di una posizione attraente e di una domanda di immobili residenziali stabile nel lungo periodo. Questi fattori lasciano presagire un mercato immobiliare solido anche in futuro.

Ciononostante, gli operatori del mercato notano già oggi che chi è interessato all’acquisto valuta lo stato tecnico di un immobile con maggiore attenzione rispetto a qualche anno fa. I costi energetici, gli impianti di riscaldamento, l’involucro edilizio e gli investimenti previsti vengono sempre più spesso presi in considerazione nella decisione di acquisto. Non si tratta tanto di capire se un immobile sia moderno o vecchio. Ciò che conta davvero è se gli investimenti necessari siano stati effettuati in modo trasparente e documentati.

Chi, ad esempio, negli ultimi anni ha rinnovato il tetto, le finestre, l’impianto di riscaldamento o la facciata, non solo migliora la qualità abitativa, ma spesso garantisce anche chiarezza e certezza di pianificazione per i futuri acquirenti. Al contrario, per gli immobili che richiedono investimenti considerevoli, gli acquirenti dovranno fare i conti con maggiore attenzione rispetto al passato. Per i proprietari questo significa soprattutto una cosa: lo stato dell’immobile diventa ancora più importante. Non perché la domanda stia calando, ma perché le differenze di qualità diventano più evidenti.

Immobili a reddito e appartamenti annessi: non tutti i proprietari sono colpiti allo stesso modo

Quello che forse non tutti sanno è che la riforma non riguarda tutti gli immobili allo stesso modo. Per i condomini in Affitto, gli immobili a reddito o le parti di appartamento affittate, le spese di manutenzione continuano a essere deducibili come costi. Il trattamento fiscale rimane quindi diverso da quello di un immobile utilizzato esclusivamente per uso proprio.

Questo è particolarmente interessante per i proprietari di case unifamiliari con appartamento annesso o di immobili ad uso misto. In questi casi possono coesistere diverse normative fiscali. Proprio per questo tipo di immobili, vale decisamente di più fare una valutazione personalizzata piuttosto che basarsi su affermazioni generiche.

Gli anni fino al 2028 offrono una buona occasione per fare il punto della situazione

L’aspetto forse più importante della riforma viene discusso con sorprendente rarità. Il periodo di transizione fino alla fine del 2028 offre ai proprietari la possibilità di valutare gli investimenti previsti e di riesaminare la propria situazione abitativa. La casa è ancora in linea con i desideri e le esigenze dei prossimi anni?

Soprattutto quando si tratta di immobili che appartengono alla famiglia da decenni, spesso sorgono domande fondamentali: vale la pena fare un altro investimento importante? È meglio continuare a viverci in prima persona per un altro bel po’? L’immobile è adatto alla prossima generazione? Oppure la Vendita nei prossimi anni sarebbe la soluzione economicamente più sensata?

Le risposte variano da immobile a immobile e dipendono dalla situazione personale di ciascuno. L’esperienza ci insegna che molti proprietari si concentrano inizialmente sugli aspetti fiscali. Spesso, però, si scopre che le domande decisive sono altre: come si evolveranno le spese di Manutenzione nei prossimi dieci anni? Ad esempio, potrò continuare a occuparmi personalmente del giardino anche in futuro o i costi aumenteranno perché avrò bisogno di un aiuto esterno? Quali investimenti creano davvero un valore aggiunto? E l’immobile è ancora in linea con i tuoi progetti di vita?

«Un’analisi tempestiva offre una base su cui prendere decisioni. Non solo per motivi fiscali, ma anche per capire quale strategia si adatti meglio, nel lungo periodo, ai propri obiettivi e allo sviluppo dell’immobile.»