Illusione n. 7: non ho bisogno di uno specialista delle locazioni!

Senza dubbio ci sono alcune regioni e fasce di prezzo in cui gli immobili si affittano praticamente da soli. Ad esempio, nella città di Zurigo l’offerta di alloggi a prezzi accessibili è molto limitata. Nel segmento economico, di solito ci sono decine di persone che si contendono un appartamento. Ma anche in questo caso vale la pena farsi consigliare da un agente immobiliare. Quando si tratta di commercializzazione professionale, la ricerca dell’inquilino da sola non basta; anzi, chi non è del mestiere si imbatte spesso in ostacoli contrattuali, consegne dell’appartamento poco dettagliate e scarsa esperienza nel valutare inquilini affidabili e, soprattutto, solvibili.

Gli immobili residenziali nel segmento di fascia alta o in zone meno centrali richiedono competenze di marketing ancora più complesse, una buona rete di contatti ed esperienza. In questi casi, quando si tratta di affittare, spesso alcuni aspetti fondamentali vengono trascurati o sottovalutati. Il risultato è che i canoni di affitto non sono in linea con il mercato (troppo alti o troppo bassi), ci si rivolge a un pubblico sbagliato e il potenziale degli immobili non viene sfruttato al meglio. Già in fase di progettazione di un immobile a reddito vale la pena chiedere il parere di un professionista del marketing. In questo modo si potrebbe evitare, ad esempio, di realizzare immobili troppo esclusivi e costosi in zone che rendono difficile affittarli.

Il portafoglio di servizi di un promotore immobiliare per le locazioni (iniziali).

Locazione di immobili esistenti

Prima ispezione dell’immobile e incontro con il proprietario

Il primo passo è quello di registrare le richieste del proprietario e di ispezionare l’immobile. L’agente immobiliare verifica la possibilità di affittare l’immobile e segnala eventuali difficoltà. Vengono anche verificate le condizioni dell’immobile. Se necessario, al proprietario verranno consigliati piccoli miglioramenti o addirittura una ristrutturazione, che verrà coordinata o accompagnata se lo si desidera.

2. preparazione di un’offerta / revisione degli affitti

Una volta che tutti i fattori dell’immobile sono “sul tavolo”, si determina il valore di mercato attuale. A questo scopo, un agente immobiliare professionista ha a disposizione diverse opzioni di calcolo per determinare il prezzo di affitto. Il risultato di queste prime discussioni è un riassunto della situazione iniziale, una stima del prezzo di affitto e un’offerta di servizi di locazione.

3. Marketing / Strategia di commercializzazione

Non basta pubblicare l’immobile su Internet, su una delle note piattaforme immobiliari. Nel migliore dei casi, un buon agente immobiliare ha già elaborato una strategia e un piano di marketing prima della pubblicazione, per discutere con il proprietario le misure necessarie per raggiungere gli obiettivi. Oltre alle iniziative di marketing personalizzate (sito web dedicato, annunci su riviste specializzate, inserzioni online, cartelli di affitto, teloni pubblicitari ecc.), un agente immobiliare professionista dispone di un proprio database clienti, che viene selezionato in base a criteri specifici e contattato di conseguenza.

4. produzione di una brochure di locazione

Già nella fase di sviluppo/creazione di un progetto di nuova costruzione, viene creata una brochure di locazione orientata all’immobile, utilizzando le informazioni disponibili (linguaggio architettonico, materiali, arredi interni, piante e visualizzazioni). Oggi, una homepage di progetto dinamica e flessibile sostituisce spesso la stampa di una brochure, che è più costosa e meno flessibile.

5. visite / incontri con i potenziali inquilini

“Vendita”: questo talento è fondamentale anche per affittare con successo. Con i potenziali inquilini si organizzano visite personalizzate e individuali dell’immobile. Il contatto diretto con l’agente immobiliare di fiducia, che conosce perfettamente l’immobile, la posizione e i dintorni, offre al potenziale inquilino la possibilità di chiarire subito eventuali dubbi. Inoltre, si possono chiarire e discutere anche le questioni legali. L’obiettivo di una visita professionale è che il potenziale inquilino lasci l’immobile senza dubbi e con una buona impressione.

6. stesura di un contratto di locazione / consegna dei locali

Viene redatto un contratto di locazione per l’immobile che include e copre tutti gli standard attuali. Quando i locali vengono consegnati, il contratto di locazione viene finalizzato e il mandato viene consegnato al dipartimento di gestione. A questo scopo vengono utilizzati protocolli di consegna appositamente preparati. Un buon contratto di locazione e un passaggio di consegne professionale sono la base per una locazione piacevole e aiutano a evitare discussioni e controversie inutili. Il custode viene controllato regolarmente, anche per quanto riguarda il suo lavoro nell’immobile, e supervisionato da uno specialista del dipartimento di gestione. La scelta di un buon custode è un prerequisito fondamentale per l’immagine dell’immobile e per la soddisfazione degli inquilini. Allo stesso tempo, i punti rilevanti per la sicurezza, come lo sgombero della neve, le istruzioni della polizia antincendio
, l’assicurazione, ecc. vengono controllati regolarmente e migliorati dove necessario.

Caratteristiche specifiche della commercializzazione di immobili di nuova costruzione

1. consulenza nella fase di sviluppo/analisi

La consulenza degli esperti nella fase di sviluppo è sottovalutata dalla maggior parte degli investitori. Troppo spesso si considerano solo i requisiti tecnici, estetici e strutturali. Troppo spesso si presta poca attenzione all’importanza della posizione dell’immobile, alla qualità delle finiture, alla progettazione della pianta, al numero di stanze e all’identificazione dei potenziali acquirenti.

Un esperto di marketing regionale conosce la clientela, il mercato locale e le insidie da evitare quando si affitta un immobile. Grazie alla loro esperienza, possono fornire importanti informazioni sul futuro utilizzo, sulla realizzazione e sulla disposizione degli spazi abitativi e accessori già in fase di progetto. Questo aiuta a ridurre gli sfitti, le riduzioni di prezzo e gli inutili costi di marketing. In questa fase vengono esaminati i seguenti punti:

Posizione e qualità del mercato

• Qualità della posizione della proprietà in affitto
• Aspetti demografici (reddito, migrazione netta, struttura demografica, ecc.)
• Situazione attuale del mercato/analisi della concorrenza (ad esempio, numero di appartamenti sfitti nel quartiere, nuovi sviluppi, appartamenti in cooperativa, ecc.)
• Segmento dei prezzi di noleggio nella regione
• Domanda di formati piatti

Punti specifici dell’oggetto

• Esame della proprietà pianificata (ad es. dimensioni degli appartamenti)
• Informazioni sulle esigenze abitative di oggi
• Suggerimenti per le materializzazioni
• Determinazione delle stanze aggiuntive necessarie
• Controllo delle planimetrie
• Suggerimenti per aggiustamenti/miglioramenti

2. Fasi specifiche di commercializzazione prima della consegna/del completamento

In questa fase, l’agente immobiliare deve esaminare diverse misure di marketing e proporre un piano di marketing personalizzato per posizionare l’immobile sul mercato. La campagna di marketing deve tenere conto dei seguenti strumenti:

1. pubblicità (giornali/riviste specializzate/internet)
2. sito web
3. pubblicità sui POS (punti vendita) 4. pubblicità diretta (social media, newsletter, blogging) 5. misure di PR Pubblicità nei POS (punti vendita)
4. Pubblicità diretta (social media, newsletter, blog)
5. Misure di PR

I costi per contatto con i clienti sono tanto più vantaggiosi quanto più mirata e ampia è la rete di contatti. La pubblicità sulla stampa è una delle misure più costose, mentre la pubblicità diretta e le misure di PR sono tra le più vantaggiose. Il broker deve valutare attentamente i passi necessari, esaminare i possibili strumenti e presentarli al cliente per l’approvazione come mix pubblicitario con un budget
.

Affittato da solo o commercializzato professionalmente da Ginesta Immobilien AG?

È come andare dal dentista: puoi estrarre il dente da solo o chiamare un professionista. Ecco una panoramica del valore aggiunto che ottieni con i nostri servizi di noleggio:

Conosciamo il mercato: analisi della posizione/stima del prezzo di mercato

Grazie alle sue attività regionali, Ginesta Immobilien AG ha una vasta esperienza sulle opportunità di locazione, sui prezzi degli affitti e sulle conoscenze locali. Lavoriamo anche con un database di transazioni di Wüest und Partner. Questi dati vengono confrontati e verificati con le nostre transazioni
.

Siamo professionisti in varie discipline: Marketing e diritto di locazione

Ginesta Immobilien AG si avvale di collaboratori con una vasta esperienza nel settore delle locazioni e dell’amministrazione. Le brochure, gli annunci e i contratti di locazione vengono continuamente ottimizzati, lavoriamo con strumenti moderni e utilizziamo sistemi informatici del futuro. Facciamo parte di diverse reti internazionali, collochiamo i nostri immobili su mercati locali ed eventualmente internazionali e collaboriamo con partner come società di trasloco, architetti e designer di interni a tuo vantaggio. Tutte le nostre proprietà in affitto sono pubblicizzate in tedesco e in inglese e sono ottimizzate per il SEO (Search Engine Optimisation).

Non lasciamo nulla al caso: sistemi tecnici e un approccio strutturato

Ginesta Immobilien AG dispone di uno strumento specifico per agenti immobiliari, pensato appositamente per la commercializzazione e utilizzato anche per le locazioni. Quando si aggiungono nuovi immobili in affitto, il nuovo immobile viene confrontato con l’ampio database di clienti già esistente. Inoltre, potrai beneficiare dei clienti che ci vengono indirizzati da altri immobili in affitto. Riusciamo a generare circa il 50-70% dei nostri contatti grazie ai clienti già acquisiti. Per te questo significa meno costi di marketing e un tasso di contatto più alto.

Ti facciamo risparmiare tempo prezioso: risparmio di tempo/outsourcing

Ginesta Immobilien AG si occupa di tutto, dalla valutazione dell’affitto di mercato alla consegna dell’immobile. Questo ti fa risparmiare tempo prezioso. Non dovrai occuparti di telefonate e visite.

Passione e competenza dal 1944

Dal 1944, Ginesta Immobilien AG ha maturato una lunga esperienza nel settore della consulenza, della Vendita, della locazione e della gestione immobiliare. L’azienda può contare su una vasta rete di contatti, un’ottima reputazione e una spiccata mentalità orientata al servizio.

PDF Illusione n. 7

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è agente immobiliare con diploma federale e CEO/titolare della Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella Vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Per gli immobili di rilevanza sovraregionale, l’azienda opera come agenzia immobiliare in tutta la Svizzera grazie alle sue filiali a Küsnacht, Horgen e Coira.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch