Illusione n. 12: Nessuno sa quanto sia buono il rendimento di un immobile …

Al giorno d’oggi, gli investimenti immobiliari (immobili commerciali / condomini) vengono ancora scambiati sulla base del rendimento lordo. Tuttavia, il rendimento lordo è una misura molto imprecisa del rendimento di un immobile. Il rendimento lordo spesso nasconde diverse voci di costo, alcune delle quali vengono pagate deliberatamente o per errore dall’acquirente o dal proprietario dell’immobile. Per questo motivo vale la pena effettuare una revisione completa di un immobile prima di acquistarlo. Un proprietario dovrebbe esaminare in modo critico la situazione attuale e attuare delle misure di ottimizzazione. Questi sono suddivisi in 5 livelli:

1. analisi dei costi 

Come primo passo, è necessario analizzare i costi dell’immobile nel suo complesso. Bisogna distinguere se si tratta di costi normalmente addebitati e pagabili dall’inquilino o se si tratta di costi operativi generali che devono sempre essere sostenuti dal proprietario.  

Costi aggiuntivi che possono essere scaricati sull’inquilino:

Riscaldamento, preparazione dell’acqua calda, acqua calda, acqua fredda, acque reflue, stipendio del custode, elettricità generale, canoni televisivi, abbonamenti per macchinari e ascensori, costi di gestione degli ascensori, spese per la spazzatura e spese amministrative per la liquidazione dei costi di servizio. 

Spese accessorie che il locatore deve sempre pagare

I costi di gestione, come i premi assicurativi, i costi di manutenzione e riparazione, gli affitti e i canoni di locazione a terzi, la fornitura e lo smaltimento di energia, i costi amministrativi e la perdita di affitto non possono essere addebitati agli inquilini e sono sempre a carico del proprietario. 

Anche se questi fatti non sono nuovi per i proprietari di immobili, spesso si commettono errori madornali nella stesura dei contratti di locazione. Un’analisi dei costi rivela il potenziale di creazione di valore di un immobile e identifica le opportunità di miglioramento.  

2. analisi del rendimento 

In questo caso, gli affitti effettivi dell’investimento immobiliare devono essere confrontati con gli affitti di mercato. Il modo più semplice per farlo è determinare l’affitto residenziale annuale per m2 di superficie abitabile netta. Anche se al momento non è possibile adeguare il reddito da locazione a un livello di mercato più alto, spesso esiste un potenziale di ottimizzazione del reddito che può essere sfruttato quando cambiano gli inquilini.  

3. revisione e pianificazione degli investimenti futuri 

Pianificare o rivedere regolarmente gli investimenti necessari per il futuro fa parte del lavoro di un proprietario o di un acquirente. Sebbene non sia possibile arrestare l’invecchiamento di un immobile, è possibile ottimizzarlo con interventi di ristrutturazione prudenti. Soprattutto per gli immobili più vecchi, è consigliabile elaborare un piano di investimenti di 5-10 anni e verificarlo costantemente. Anche se distribuire gli investimenti su più anni è vantaggioso dal punto di vista fiscale, non bisogna trascurare le ristrutturazioni complete e una tantum degli immobili da investimento perché, dal punto di vista del proprietario, in questo caso i costi possono essere trasferiti in modo più ottimale agli inquilini o perché alcuni tipi di lavori non possono essere eseguiti se gli inquilini utilizzano l’immobile.

4. valutazioni del valore degli utili capitalizzati 

Il passo successivo consiste nel determinare il valore dell’investimento, se questo non è stato fissato sotto forma di prezzo di acquisto. Un investimento immobiliare può essere valutato secondo diversi standard di valutazione. Normalmente si utilizza un metodo statico di valutazione degli utili capitalizzati o un metodo dinamico di attualizzazione dei flussi di cassa (DCF). Anche i metodi del valore patrimoniale netto sono adatti a fini di controllo, soprattutto in località prestigiose con prezzi dei terreni molto elevati (ad esempio verificando la possibilità di conversione in proprietà condominiale).  

 Per tutti i metodi è necessario definire dei tassi di capitalizzazione adeguati. Di norma, è molto difficile per i non addetti ai lavori determinare il tasso di capitalizzazione ottimale. Tuttavia, anche i valutatori professionisti devono prestare particolare attenzione nella scelta del fattore di capitalizzazione. Lo stimatore utilizza come tasso di interesse di base l’attuale tasso di interesse per un investimento a lungo termine privo di rischio (ad esempio, obbligazioni federali). È inoltre necessario definire un premio di rischio per le proprietà e un premio per le spese amministrative, i costi accessori e gli accantonamenti per le ristrutturazioni. Il valutatore esperto può determinare un tasso di capitalizzazione definitivo sulla base di questi fattori di rischio e di molti anni di esperienza. Se desidera fornire informazioni trasparenti sulle sue considerazioni, presenterà questo tasso di capitalizzazione o la derivazione del fattore di capitalizzazione e renderà pubbliche le loro quote di valore.  

5. ottimizzazione della resa 

Il rendimento netto non ha nulla a che vedere con il reddito netto da locazione. In linea di principio, il rendimento netto si calcola a partire dal reddito netto da locazione, ridotto di tutti i costi che non vengono pagati dall’inquilino. Questo include anche i costi degli interessi ipotecari. In una prima fase, un investitore calcolerà il rendimento netto senza capitale preso in prestito, anche se in seguito finanzierà l’immobile con un mutuo. Il “rendimento netto senza interessi sul capitale preso in prestito” calcolato in questo modo è noto come rendimento del capitale. Non è quindi diluito dai costi di finanziamento. Per un proprietario di un immobile da investimento è importante che il rendimento del capitale proprio sia superiore agli interessi sul capitale preso in prestito. Questo è l’unico modo per ottimizzare l’investimento.  

La sostituzione del capitale proprio con capitale di debito a basso tasso di interesse aumenta il rendimento del capitale proprio e crea un effetto leva. Grazie ai tassi di interesse favorevoli, un rendimento netto senza capitale di debito di circa il 4,5% può essere aumentato a circa il 7-8% grazie a un finanziamento vantaggioso.  

A ogni acquirente o proprietario di un condominio si raccomanda di condurre una Due Diligence approfondita sull’immobile per identificare le opportunità di ottimizzazione e valutare le fasi di attuazione. L’obiettivo è ottimizzare le spese riducendo i costi e i ricavi aumentando le entrate. L’effetto leva deve essere esaminato e sfruttato in modo coerente in linea con la strategia di investimento e le aspettative di rendimento.  

Lista di controllo

• Qual è il flusso di cassa effettivo? Quali tipi di costi sono stati sostenuti e quali sono stati eliminati grazie agli sconti sui costi di servizio e agli importi forfettari?
• Le spese di servizio vengono addebitate per coprire i costi o il proprietario le paga di tasca propria?
• Qual è il reddito netto da locazione corretto per unità e per m2 all’anno? Quali sarebbero i possibili affitti di mercato per una nuova locazione oggi?
• Quali investimenti dovrà fare il proprietario nei prossimi anni e quanto saranno onerosi?
• Qual è l’aspettativa di rendimento personale e come può essere aumentata con un effetto leva?
• Gli affitti sono stati adeguati all’inflazione e agli aumenti dei costi generali?
• Gli artigiani, i giardinieri e gli altri fornitori sono stati controllati e compensati a prezzi di mercato equi?
• Sono stati richiesti depositi per l’affitto sufficientemente alti? Qual è stato il comportamento di pagamento fino ad oggi e ci sono state inadempienze?
• Le consegne degli appartamenti sono state registrate in modo professionale? L’inquilino può essere ritenuto responsabile di eventuali danni durante il trasloco?

Il Check-UP del condominio

Ogni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un’analisi dell’immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini è un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. È rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non è più soddisfatto della società di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche:

1.    Rendimenti lordi e netti
2.    Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3.    Valore di mercato attuale
4.    Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5.    Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6.    Investimenti pianificati necessari 
7.    Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8.    Valutazione potenziale
9.    Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione

Illusione n. 12 in formato PDF

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un agente immobiliare con diploma federale e CEO/titolare della Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella Vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Per gli immobili di rilevanza sovraregionale, l’azienda opera come agenzia immobiliare in tutta la Svizzera grazie alle sue filiali a Küsnacht, Horgen e Coira.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch