Illusione n. 10: le vendite immobiliari possono essere concluse senza notaio …

La professione notarile in generale

In Svizzera, solo i contratti notarili sono vincolanti per acquirenti e venditori. Questa forma è nota anche come “notariato qualificato”. In alcuni cantoni i notai lavorano come liberi professionisti, in altri sono funzionari pubblici. Con i notai privati hai la libertà di scegliere il tuo notaio di fiducia. Nel caso dei notai pubblici, devi contattare l’ufficio notarile del rispettivo comune. Di solito 2-3 comuni sono serviti insieme da un unico circolo notarile. I notai pubblici sono solitamente più economici, mentre i notai privati sono caratterizzati da un livello di servizio più elevato (a causa della concorrenza). A seconda del cantone, l’onorario del notaio viene pagato dall’acquirente o dal venditore. In molti cantoni, questi sono condivisi.

La notarizzazione del contratto di acquisto e del trasferimento di proprietà

L’atto di acquisto si divide in due fasi. Queste possono avvenire contemporaneamente o direttamente una dopo l’altra, oppure possono essere ritardate secondo un calendario prestabilito.

1. la transazione di impegno = firma del contratto di acquisto

Si tratta della firma del contratto di acquisto. L’acquirente e il venditore firmano il contratto di acquisto in presenza del notaio, che regola l’intera transazione legale. L’acquirente si impegna a pagare il prezzo di acquisto e il venditore si impegna a trasferire la proprietà all’acquirente.

2. la transazione di adempimento = trasferimento di proprietà

La proprietà viene trasferita solo con la transazione di adempimento. L’acquirente viene iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario dietro pagamento del prezzo di acquisto. Il trasferimento di proprietà può essere avviato subito dopo la firma del contratto o entro un certo periodo di tempo (concordato nel contratto di acquisto). Nel caso dei notai pubblici, è normale che il notaio si occupi contemporaneamente anche della transazione catastale. I notai privati contattano il catasto per la transazione di adempimento, che è sempre statale.

Contenuto del contratto di acquisto

Il contratto di acquisto regola essenzialmente i seguenti punti:

1. nominare le parti contraenti (acquirente/venditore)
Al fine di verificare i dati personali, il notaio richiederà un passaporto o una carta d’identità all’appuntamento con il notaio.

2. la descrizione dell’immobile
L’immobile è qui riportato secondo il catasto. L’acquirente deve accettare questo contenuto. Deve comprendere il contenuto e il significato di servitù, note e riserve. Deve anche essere informato sugli atti ipotecari esistenti. In alcuni cantoni, il notaio legge la descrizione dell’immobile o l’intero contratto.

3. il rimborso del prezzo d’acquisto
Questa sezione descrive l’entità del prezzo d’acquisto concordato e le modalità di pagamento. In passato, il prezzo d’acquisto veniva pagato in contanti o con assegno; oggi, gli acquisti di immobili vengono sempre effettuati con promesse di pagamento irrevocabili da parte di istituti finanziari svizzeri.

4. le ulteriori disposizioni
Questa sezione è la più ampia. Ad eccezione di alcuni punti, si applicano le libertà formali del contratto; in pratica, le ulteriori disposizioni dei contratti di compravendita sono spesso uguali o molto simili. Il notaio vorrebbe che i seguenti punti fossero regolamentati nelle ulteriori disposizioni:

a. Data di trasferimento della proprietà
b. Data di trasferimento del possesso (passaggio dei rischi e dei benefici)
c. Liquidazione delle spese correnti relative all’oggetto del contratto
d. Garanzia legale per vizi della cosa / consegna delle garanzie
e. Regolamentazione dell’onere delle spese notarili e delle tasse catastali
f. Regolamentazione / garanzia delle imposte sugli utili immobiliari ed eventuali imposte di trasferimento
g. Trasferimento dei contratti assicurativi esistenti
h. Trasferimento di eventuali contratti di locazione
i. Subentro in contratti e delibere (soprattutto per gli appartamenti, come il contratto di amministrazione, il fondo di rinnovo, le delibere dell’assemblea dei proprietari per piani)
j. Riferimenti alle disposizioni di legge relative ai diritti di ritenzione e alle clausole arbitrali (per gli appartamenti)
k. Riferimenti alle restrizioni di proprietà di diritto pubblico e alla legge sul controllo degli impianti a bassa tensione
l. Clausole per gli stranieri (autorizzazioni all’acquisto)
m. Clausole relative al regime patrimoniale e all’abitazione familiare (in caso di regimi patrimoniali particolari come la comunione dei beni, dichiarazione di consenso in caso di Vendita di un’abitazione familiare)

Procedura di acquisto di un immobile

• Un contratto di prenotazione può avere la precedenza su un contratto di acquisto, in particolare per le nuove costruzioni, ma anche per le proprietà esistenti. Il contratto di prenotazione non è legalmente vincolante a meno che non abbia il contenuto del contratto principale e sia autenticato pubblicamente. Nella maggior parte dei casi, il contratto di prenotazione equivale a un accordo tra gentiluomini. Il venditore si impegna a ritirare l’immobile dal mercato e a non mostrarlo ad altri potenziali acquirenti. In cambio, l’acquirente si impegna a pagare una tassa di prenotazione e a firmare il contratto di acquisto entro un determinato periodo. Se il contratto di prenotazione viene annullato, l’acconto deve essere restituito secondo la prassi corrente dei tribunali federali. Tuttavia, il venditore può dedurre i costi verificabili (ad esempio le spese notarili e le spese di viaggio).
   
• Se l’acquirente e il venditore si accordano sui punti essenziali della vendita di un immobile, la bozza del contratto può essere inviata allo studio notarile oppure si può chiedere al notaio di redigere tale bozza. Nel caso di un contratto di prenotazione, è consigliabile che i punti chiave del contratto, come il prezzo di acquisto, la data di trasferimento e altre condizioni accessorie, siano già specificati.
   
• Di solito ci vogliono almeno 5-10 giorni lavorativi per ottenere un appuntamento per la stipula di un atto notarile presso l’ufficio del notaio. Questo tempo può essere più breve con i notai privati. Una volta concordati tutti i punti contrattuali, ci si reca dal notaio e si autentica il contratto d’acquisto.
   
• Il passaggio di proprietà con il trasferimento dei benefici e dei rischi può avvenire dopo l’autenticazione notarile o in una data successiva. Va notato che nei cantoni con notai privati, questi non sono responsabili del registro fondiario. A Zurigo si tratta di un’unione personale, mentre in altri cantoni come i Grigioni o l’Argovia il notaio deve portare il contratto al catasto per la registrazione.

LISTA DI CONTROLLO/DOCUMENTI NECESSARI PER L’AUTENTICAZIONE NOTARILE!

Promessa irrevocabile di pagamento
È consuetudine richiedere un acconto sul prezzo di acquisto al momento del rogito. L’istituto finanziatore (banca o compagnia assicurativa, eventualmente un fondo pensione) deve spesso fornire al venditore una promessa irrevocabile di pagamento dell’acconto ed eventualmente del prezzo d’acquisto rimanente al momento del rogito. Gli assegni e i pagamenti in contanti appartengono ormai al passato. Oggi le vendite immobiliari vengono praticamente sempre regolate con promesse di pagamento irrevocabili.

Certificato di capacità giuridica
In alcuni cantoni (non nel cantone di Zurigo), è necessario un certificato di capacità giuridica da parte dell’acquirente. Questo deve essere richiesto all’ufficio anagrafe dei residenti del comune e dimostra che l’acquirente ha la capacità di agire. Gli acquirenti stranieri non possono fornire questo certificato e alcuni cantoni non lo richiedono.

Carta d’identità o passaporto e carta d’identità per stranieri
Tutte le parti contraenti richiedono un passaporto o una carta d’identità per dimostrare la propria identità. Gli stranieri necessitano anche di una carta d’identità per stranieri B o C. Nel caso delle case vacanza, possono essere richiesti ulteriori permessi (ad esempio per le seconde case) o un certificato di residenza per le residenze primarie.

1. INVENTARIO

All’appuntamento con il notaio è necessario portare i seguenti documenti:

Acquirente / Parte acquirente

• Carta d’identità*
• Per i cittadini stranieri: Carta d’identità per stranieri / permesso di soggiorno B o C
• Originale della promessa irrevocabile di pagamento da parte della banca o della compagnia di assicurazione alla banca del venditore.

Venditore / Parte venditrice

• Carta d’identità*
• Tutte le polizze assicurative stipulate privatamente (ad es. acqua, responsabilità civile, ecc.) in copia a scopo informativo.
• Copia del contratto di affitto (se affittato)
• Contratto di gestione in copia
• Notifica delle prove di installazione a bassa tensione, se effettuate negli ultimi 5 anni.

2. TRASFERIMENTO DI PROPRIETÀ

All’appuntamento per il trasferimento di proprietà è necessario portare i seguenti documenti:

Acquirente / Parte acquirente

• Carta d’identità*
• Carta d’identità per stranieri / permesso di soggiorno B o C
• Qualsiasi promessa irrevocabile di pagamento, se non già fatta al momento dell’autenticazione.

Venditore / Parte venditrice

• Carta d’identità*
• Tutte le polizze assicurative esistenti, stipulate privatamente, in originale
• Contratti di locazione originali
• Planimetrie esistenti (originali)
• Certificati di garanzia e istruzioni per l’uso di macchine e impianti
• Tutte le chiavi dell’immobile, piano di chiusura esistente

Per gli appartamenti

• Copia del contratto di gestione esistente
• Tutti i documenti di gestione esistenti (conti, verbali, delibere degli ultimi anni) * Se applicabile, una procura autenticata in caso di rappresentanza

* Se applicabile, una procura notarile in caso di rappresentanza.

Informazioni importanti sul trasferimento di proprietà:

In caso di aumento dei certificati di debito, i certificati di debito originali devono essere presentati all’ufficio notarile al momento del trasferimento di proprietà!

La parte venditrice è tenuta a effettuare le seguenti operazioni a partire dalla data del trasferimento di proprietà (trasferimento di possesso):

• La Commissione lavora per leggere l’elettricità, il gas, l’acqua e le acque reflue
• Leggi il livello dell’olio combustibile e regola il bilancio dell’olio combustibile, se necessario.
• Informare i partner del contratto di assistenza (ad es. le imprese di riscaldamento) in merito alla Vendita
• La transazione finale deve essere redatta a favore / a spese della parte acquirente.
• Le scorte di gasolio per riscaldamento possono essere addebitate al prezzo di costo (ultimo prezzo di acquisto).
• I premi assicurativi pagati in anticipo a gennaio per l’intero anno dall’assicurazione cantonale degli edifici possono essere saldati pro rata temporis (l’assicurazione statale non rimborsa questi premi).
• Eventuali altre fatture che sono state pagate in anticipo, come ad esempio le tasse per lo spazzamento di base (disponibili in alcuni comuni)
• Per gli immobili affittati, i canoni di locazione percepiti sono regolati pro rata temporis il giorno dell’inizio dell’attività.
• Nel caso di appartamenti, la fattura trimestrale o semestrale prepagata o ancora da pagare (conto di gestione) può essere compensata pro rata temporis (la direzione non redige bilanci intermedi).
• Informa l’ufficio postale del trasloco e fai reindirizzare la posta per almeno un anno.
• Si deve ancora prendere in considerazione la possibilità di acquistare degli appartamenti: Informare l’amministrazione del cambio di proprietà

PDF Illusione n. 10

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è agente immobiliare con diploma federale e CEO/titolare della Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella Vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Per gli immobili di rilevanza sovraregionale, l’azienda opera come agenzia immobiliare in tutta la Svizzera grazie alle sue filiali a Küsnacht, Horgen e Coira.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch