“Il mercato immobiliare dei Grigioni si è prosciugato”, Südostschweiz dal 20.12.2022

da Fadrina Hofmann

La colazione immobiliare a St. Moritz organizzata da Ginesta Immobilien ha una lunga tradizione. Alla mattina presto, gli ospiti invitati vengono informati sulla situazione immobiliare attuale davanti a caffè e croissant alla fine di ogni anno. L’azienda familiare ha intermediato migliaia di immobili sin dalla sua fondazione nel 1944. Ginesta serve otto aree di mercato, tra cui le sedi di St. Moritz e Coira. “Moritz rimane in cima alla lista dei prezzi delle transazioni per i condomini di tutto il cantone”, ha rivelato Sascha Ginesta, responsabile del marketing dei Grigioni, proprio all’inizio della presentazione. La colazione immobiliare è stata incentrata sulle relazioni di mercato 2023 per l’Alta Engadina: “La tendenza dei prezzi degli immobili residenziali è ancora orientata verso l’alto”, ha affermato Franco Giovanoli, Responsabile Marketing Engadina. Il tasso di offerta, invece, è ancora molto basso. “Sono pochissime le proprietà che si stanno affacciando sul mercato, soprattutto quelle più grandi e anche quelle nel segmento di prezzo più alto”, ha spiegato Giovanoli. I proprietari sembrano tenere le loro proprietà. “Non c’è motivo di vendere una buona proprietà in una buona posizione”, ha detto Giovanoli. Il mercato immobiliare dell’Engadina tende ad essere molto secco, sia per quanto riguarda le case indipendenti che i condomini e gli appartamenti in affitto.

La normalizzazione è iniziata

Dall’inizio della pandemia, Ginesta ha registrato un aumento altissimo della domanda di immobili residenziali in Engadina: “La curva è salita alle stelle nel 2020”, ha detto Giovanoli. Da allora c’è stato un continuo calo, anche se di livello elevato. “Abbiamo meno richieste di immobili, ma la qualità delle richieste è aumentata”, ha detto l’esperto. In generale, dopo il picco del coronavirus, ci si deve aspettare un’inversione di tendenza, cioè una normalizzazione, del mercato nel medio termine. In Engadina, l’aumento dei tassi d’interesse non sta ancora avendo un grande impatto. Solo per quanto riguarda gli immobili da investimento c’è meno interesse rispetto a un anno fa. “Si vede che il mercato è diventato cauto”, afferma Giovanoli. Il periodo medio di commercializzazione sta tornando ad allungarsi. Si prevede che in futuro ci vorrà più tempo per vendere un immobile rispetto agli ultimi due anni. “Tuttavia, sono convinto che il mercato immobiliare dell’Engadina in particolare continuerà a svilupparsi molto bene in futuro”, afferma Giovanoli.

Il relatore Andreas Ammann di Wüest Partner ha illustrato la situazione nel Cantone dei Grigioni e in tutta la Svizzera. “L’inflazione è arrivata in Svizzera nel 2022”, ha affermato. Un altro tema dell’anno è stato il tasso di sfitto, ovvero il numero di appartamenti disponibili in Svizzera. Solo tre o quattro anni fa, il tasso di sfitto era ancora alto in molte aree della Svizzera. Nel 2021 si è assistito a un’inversione di tendenza con un calo del tasso di sfitto. Da un lato, la pandemia ha innescato un’impennata della domanda, dall’altro l’attività edilizia è rallentata. Nei Grigioni la domanda di immobili in affitto è molto alta e nel 2022 il mercato immobiliare si è ulteriormente prosciugato.  

Prospettiva positiva per il comportamento

Per anni il settore immobiliare ha previsto un’inversione di tendenza dei tassi di interesse. Quest’anno è successo. I tassi di interesse di riferimento sono in continuo aumento. Nella primavera del 2022, il tasso d’interesse chiave in Svizzera era ancora pari a -0,75%, mentre ora è all’1,00%. “Si tratta di un cambiamento sostanziale”, ha dichiarato Ammann. I tassi di interesse sui mutui sono aumentati di conseguenza e i termini sono stati estesi. Ciononostante, il mercato immobiliare non ha risentito più di tanto dell’inversione di tendenza dei tassi di interesse. Il motivo è il contesto economico reale intatto, con un aumento dei posti di lavoro vacanti e del numero di persone occupate. Anche le previsioni per il 2023 sono buone. Nonostante l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse, la previsione per il prodotto interno lordo è di +0,9%. Anche i dati relativi all’occupazione, al numero di famiglie e all’inflazione sono ancora in territorio positivo. Ammann ha parlato di “prospettive cautamente positive”, che influenzeranno anche il settore immobiliare.

L’attività di nuova costruzione, invece, è in calo in tutti e tre i segmenti: case unifamiliari, appartamenti occupati dai proprietari e appartamenti in affitto. I costi per immobile, invece, sono aumentati, a causa dell’edilizia sostenibile, dei costi di costruzione e dell’inflazione. Secondo le ricerche effettuate sulle piattaforme internet, la domanda di appartamenti in affitto è aumentata, così come i prezzi. Questa tendenza è ancora più marcata nei Grigioni. L’aumento è particolarmente marcato nei comuni turistici. “Dal 2019 al 2021, le persone sono letteralmente fuggite in montagna”, afferma Ammann. La situazione si è un po’ calmata a metà del 2022, ma la domanda di seconde e prime case è ancora alta. “Lo spazio per la popolazione residente permanente è molto limitato e questo è l’aspetto negativo di quest’anno”.  
 

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