Detrazione fiscale per le penali di cancellazione dell’ipoteca/rimborso anticipato

Chi cancella il proprio mutuo a tasso fisso prima della scadenza, spesso deve pagare alla banca mutuante somme ingenti. In due nuove importanti sentenze, la Corte Suprema Federale ha ora chiarito gli effetti che tali pagamenti – noti come penali di pagamento anticipato – possono avere sull’imposta sugli utili immobiliari e sull’Imposta sul reddito. In questo modo stabilisce delle linee guida per i cantoni e garantisce una certa standardizzazione delle diverse normative cantonali.  

Costi di investimento deducibili

Il caso specifico da giudicare riguardava il cantone di Zurigo. I proprietari hanno venduto un edificio commerciale e hanno cancellato prematuramente le ipoteche su di esso in cambio di una penale di pagamento anticipato di ben 2,5 milioni di franchi svizzeri. Volevano quindi dedurre il pagamento effettuato dall’Imposta sulle plusvalenze immobiliari, ma gli è stato negato dalla commissione tributaria della città di Zurigo, dall’ufficio tributario cantonale e dal tribunale amministrativo.

A torto, dice il Tribunale federale, che accoglie il ricorso dei venditori. È vero che la legge federale sull’armonizzazione fiscale lascia ai cantoni un ampio margine di manovra nella tassazione delle plusvalenze immobiliari, ma richiede comunque una definizione uniforme di certi termini. Secondo il Tribunale federale, un indennizzo per estinzione anticipata rientra sempre nella nozione giuridica di «Costi di investimento» (deducibili) e va considerato a riduzione del guadagno ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, se l’estinzione dell’ipoteca è indissolubilmente legata alla Vendita dell’immobile. Nel caso in questione, questo è proprio ciò che è successo: l’ipoteca è stata estinta definitivamente subito prima della vendita dell’immobile e non è stata sostituita da una nuova ipoteca.  

Nessuna doppia considerazione

Per la detrazione dall’imposta sul reddito valgono esattamente le condizioni opposte, come ha stabilito la Corte Suprema Federale in un caso di Neuchâtel. Anche in questo caso, l’ipoteca è stata cancellata prematuramente prima della vendita dell’appartamento ed è stata pagata una penale per l’estinzione anticipata di ben 44.000 CHF. I venditori volevano dedurre questo pagamento dall’imposta sul reddito come interessi sul debito, cosa che le autorità fiscali di Neuchâtel hanno rifiutato. La Corte Suprema Federale afferma che ciò era corretto. Le penali per l’estinzione anticipata possono essere equiparate agli interessi sul debito e richieste ai fini dell’imposta sul reddito solo se l’ipoteca cancellata viene sostituita da un’altra con lo stesso mutuante. Ciò significa che chi vuole sostituire il proprio mutuo a tasso fisso con uno più vantaggioso con un tasso di interesse più basso o passare a un modello di Finanziamento diverso e stipula il nuovo contratto con la stessa banca può dedurre dal proprio reddito il pagamento della penale. Questo non è avvenuto nel caso in questione, motivo per cui non è possibile una deduzione dall’imposta sul reddito, afferma la Corte Suprema Federale. (La questione se i venditori di Neuchâtel avrebbero potuto dedurre il pagamento dell’indennizzo dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari non era oggetto del procedimento).

Allo stesso tempo, la Corte Suprema Federale afferma che la detrazione della commissione di rimborso anticipato è esclusa sia per l’imposta sugli utili immobiliari che per l’imposta sul reddito. Le spese che sono già state prese in considerazione per un’imposta non possono essere detratte nuovamente per l’altra.  

Le due pubblicazioni di BGE
Sentenza di Neuchatel
Sentenza di Zurigo

Katharina Fontana, NZZ dal 28 aprile 2017