“Coira ha fatto molte cose giuste” Intervista alla Bündner Woche con Sascha Ginesta

Signor Ginesta, alla gente piace vivere a Coira. Lo dimostra il numero esiguo di appartamenti in affitto sfitti e l’elevata domanda di immobili residenziali. Perché?

Sascha Ginesta, Partner Ginesta Immobilien e Responsabile Marketing Graubünden: Fondamentalmente, ci siamo resi conto che vivere in città è effettivamente meno richiesto a causa della pandemia. Tuttavia, possiamo anche constatare che la città di Coira ha avuto un’impennata negli ultimi anni perché ha fatto molte cose per bene. Rispetto a città più grandi come Zurigo o Berna, Coira non è una grande città. A causa del coronavirus, stiamo assistendo a un crescente spostamento dalle grandi città ai piccoli centri. Questa è una tendenza. Un’altra, che esisteva già prima del coronavirus, è che sempre più persone si spostano dalle valli alle città. Inoltre, non sono solo i grigionesi a concentrarsi sul capoluogo cantonale, ma anche persone provenienti da grandi città della Svizzera. Inoltre, non bisogna dimenticare che Coira ha una percentuale crescente di studenti. La particolarità della città è che non sta crescendo in modo significativo verso l’esterno. Coira ha un’offerta costante, che a sua volta fa salire i prezzi. Soprattutto quando si tratta di case indipendenti.

Cosa rende un luogo come Coira attraente da vivere?

Sono le infrastrutture, i negozi, i collegamenti, i trasporti pubblici, le opzioni di assistenza all’infanzia, le scuole, le offerte culturali, le attività per il tempo libero e la vicinanza al luogo di lavoro. Tuttavia, quest’ultima esigenza sta cambiando grazie alle opzioni di home office. Oggi non è più un problema vivere a un’ora e mezza di distanza dal luogo di lavoro. Questo ha provocato un cambiamento in molte regioni. Coira ne ha beneficiato. Grazie all’home office o all’home office parziale, le sedi di lavoro a Zurigo o San Gallo sono molto facili da raggiungere da Coira. Coira è anche vicina alle principali regioni turistiche di Arosa/Lenzerheide e Flims/Laax/Falera. Questo rende Coira interessante per il mercato svizzero.

Prima hai parlato di case di proprietà. A Coira è rara e costosa. La necessità di possedere un immobile è aumentata negli ultimi anni?

Il bisogno di proprietà è legato al bisogno di possedere. Si vuole possedere qualcosa. Questo è sempre esistito e sempre esisterà. La pandemia non ha necessariamente stimolato questo mercato, ma il motivo della sua popolarità a breve termine è il basso livello dei tassi di interesse. Questo rende la proprietà di una casa interessante. Attualmente è effettivamente più conveniente dell’affitto. Ed è un investimento. Una volta acquistato un immobile, si entra nella giostra del mercato immobiliare.

Tuttavia, non bisogna dimenticare che il prezzo del terreno a Coira supera i 1.500 franchi al metro quadro. Chi può permettersi una cosa del genere? La casa è diventata un lusso?

La proprietà di una casa è diventata un lusso, sì. Se un immobile costa un milione, significa che devo raccogliere un quarto dei miei fondi. In altre parole, circa 250.000 franchi. Per poter pagare il mutuo di 750.000 franchi, devo generare un reddito di circa 140.000 franchi. Questo è possibile se si è in due, ma da soli è più difficile. Tuttavia, la domanda è alta, il che dimostra che i fondi sono disponibili. Ma ovviamente – e non dobbiamo illuderci – non tutti possono permettersi di acquistare una casa. Rispetto ad altre regioni, tuttavia, Coira ha ancora prezzi moderati. A Zurigo la storia è diversa.

Qual è la situazione del mercato degli immobili in affitto a Chur?

Questo è un po’ più liquido. L’offerta c’è, anche se la tendenza è al ribasso, ma chi vuole vivere a Coira troverà un appartamento. Tuttavia, anche gli affitti sono in aumento. Questo ha a che fare con la domanda da un lato e con la situazione economica dall’altro. I prezzi degli affitti sono aumentati, ma – oserei dire – non nella stessa misura degli immobili residenziali.

Le esigenze degli inquilini sono cambiate negli ultimi due anni?

Sì, le esigenze di spazio abitativo sono cambiate a seguito della pandemia. Molte persone hanno avuto il tempo di stare a casa e di occuparsi della propria abitazione. Per molti la situazione non era soddisfacente. Inizialmente abbiamo osservato una tendenza delle persone a spostarsi dalla città alla campagna. C’erano posti vacanti nelle città. Ma la situazione è già cambiata di nuovo. Anche la necessità di spazio è cambiata in seguito alla pandemia. Oggi lo spazio aggiuntivo per un ufficio è un problema. Prima non era mai stato richiesto. Il fabbisogno di metri quadrati pro capite è in leggero aumento da diversi anni. Le esigenze sono effettivamente cambiate. Se questi cambiamenti saranno sostenibili lo si capirà tra qualche anno. In passato avevamo anche qualche difficoltà ad affittare o vendere appartamenti con giardino. Improvvisamente questi appartamenti sono stati richiesti. Tutti volevano un giardino. Il fatto che negli ultimi due anni molte persone siano state insoddisfatte della loro situazione abitativa ha reso il mercato degli affitti più dinamico.

L’offerta abitativa della città di Coira dovrebbe essere diversa?

Dato che negli ultimi tempi Coira ha visto un’intensa attività edilizia, direi che le esigenze vengono soddisfatte. Non solo nel settore residenziale, ma anche in quello pubblico. Negli ultimi anni sono successe molte cose in questa zona.

Sascha Ginesta: “Le esigenze di spazio sono cambiate”.