Trasferimento di massa degli edifici: il comune di Meilen combatte le nuove costruzioni fino alla Corte Suprema Federale

Richiesta preliminare approvata

La controversia riguardava due lotti e un terzo lotto stretto ai margini del bosco, che non era adatto allo sviluppo. Nel 2013, l’allora proprietaria aveva presentato al Comune un progetto per due condomini che prevedeva il trasferimento della massa edificabile dal lotto forestale agli altri due lotti. In vista di una vendita, la proprietaria ha chiesto al Comune una decisione preliminare vincolante sul trasferimento del terreno edificabile, che è stata concessa ad eccezione della scala prevista in comune tra i due edifici.

Trasferimento di massa dell’edificio limitato al 20 per cento

Il terreno dell’edificio è stato poi venduto e il nuovo proprietario ha fatto redigere un progetto che prevedeva due scale separate al posto della discutibile scala comune. Tuttavia, il comune ha rifiutato il permesso di costruire e ha giustificato il rifiuto con il previsto trasferimento di massa dell’edificio del 30%: la concentrazione del tessuto edilizio doveva essere evitata per evitare che si creasse una parete strutturale dirompente dal punto di vista estetico tra gli edifici residenziali vicini e il bosco – le autorità di solito non consentono più del 20% di trasferimento di massa dell’edificio.  

Invasione della libertà di proprietà

A seguito di sentenze sfavorevoli della Corte d’Appello Edilizia del Cantone di Zurigo e successivamente del Tribunale Amministrativo Cantonale, la Corte Suprema Federale non è giunta alla conclusione che l’autorità edilizia di Meilem abbia oltrepassato il limite. Anche se esiste un interesse pubblico all’uso economico del terreno e quindi all’utilizzo della massa massima dell’edificio (vedi DTF 142 II 100 E.4.6), le giustificazioni estetiche per una riduzione della massa dell’edificio si applicano solo se entrano in gioco interessi pubblici di maggiore importanza, come la protezione dei monumenti(DTF 101 Ia 223 E. 6c). La Corte Suprema Federale non era convinta che gli edifici previsti sarebbero apparsi troppo ingombranti, non si sarebbero inseriti nel quartiere e avrebbero anche sfruttato eccessivamente il sito, come sosteneva l’autorità edilizia: gli edifici previsti si sarebbero inseriti armoniosamente nell’area dell’insediamento. Secondo la Corte Suprema, il rifiuto del permesso di costruzione a causa di un eccessivo trasferimento di massa edilizia era una violazione sproporzionata della libertà di proprietà.

Il cliente è stato rappresentato dal rinomato avvocato edile Felix Huber, riconosciuto come uno specialista assoluto del diritto edilizio pubblico e privato.

Che cosa significa costruire la massa?
La massa dell’edificio è la somma di tutti i volumi fuori terra di un edificio utilizzati per scopi residenziali. Di solito è disponibile un’ulteriore massa dell’edificio per i locali accessori (ad esempio il garage).

Cosa significa trasferimento di massa?

Un trasferimento di massa dell’edificio avviene quando, in determinate condizioni, l’eventuale massa dell’edificio di una proprietà viene trasferita a un’altra. In generale, la massa edilizia può essere trasferita solo nella stessa zona edificabile. Inoltre, la proprietà destinataria deve trovarsi a una distanza ragionevole. Un trasferimento di massa edilizia da Oerlikon ad Albisrieden nel comune di Zurigo non è possibile, nonostante la stessa zona edificabile. Non esiste una misura precisa della distanza; si ipotizza un raggio di circa 300 metri in linea d’aria. Tuttavia, questa regola empirica non è stata stabilita per legge.