Spese di prenotazione per l’acquisto della proprietà

Si pone ripetutamente la questione se i pagamenti di riserva concordati nei contratti di prenotazione possano essere trattenuti o trattenuti come compenso dall’agente immobiliare o dal venditore. La sentenza della Corte Suprema Federale del 1913 parla in modo chiaro e inequivocabile.

Il contenuto più importante e la sentenza decisiva di questa sentenza è la seguente: “La nullità del contratto si estende all’intero suo contenuto e quindi anche a quei patti accessori che ne fanno parte e che confermano l’obbligo di una parte di adempiere”.

In pratica, solo le spese verificabili come i costi notarili (possono essere sostenute spese per la mancata certificazione) e/o le spese di viaggio possono essere detratte dal costo della prenotazione. Il resto deve essere restituito all’acquirente.

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42 Sentenza della Prima Divisione Civile del 26 aprile 1913 nella causa tra Hess, attore, e Huber, convenuto.

Art. 216 CO: La disposizione secondo cui i contratti preliminari per l’acquisto di immobili devono essere ufficialmente rogati è stata stabilita per motivi di ordine pubblico e la sua inosservanza comporta l’invalidità assoluta del contratto preliminare concluso. Questo vale anche per i patti accessori che hanno lo scopo di confermare l’obbligo di adempimento, come ad esempio la pattuizione di una penale contrattuale o di una penale per il pentimento. – Verifica se nel caso specifico è stato concluso un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. – Se il debitore promette di pagare un risarcimento in caso di inadempimento, non si tratta di una promessa di pagamento condizionata di natura astratta, ma di un obbligo che fa parte dell’intero rapporto contrattuale. – Falsa dichiarazione fraudolenta della controparte in merito al requisito dell’autentica notarile (negata per motivi di fatto).

A. Con sentenza del 18 settembre 1913, la Prima Camera d’Appello dell’Alta Corte di Zurigo si è pronunciata in merito alla presente controversia:
“Il ricorso è respinto”.
B. Il ricorrente ha presentato ricorso contro questa sentenza alla Corte Suprema Federale, chiedendo che il ricorso venga confermato nella sua interezza.
C. Né il ricorrente né un rappresentante per suo conto sono comparsi all’udienza odierna. L’avvocato del ricorrente ha concluso che l’appello deve essere respinto e la decisione impugnata confermata.

La Corte Suprema Federale ne tiene conto:

1. il 9 settembre 1912 il convenuto, Ernst Huber-Wanner, fece la seguente offerta scritta all’attore, il dottor Hess: “Il signor Huber di Goldbach offre al dottor Hess…. all’accettazione entro le ore 20 di domani sera, martedì 10 settembre: la sua villa (ex Grämli) situata a Goldbach tra la Seestrasse e il lago con circa 12 acri di terreno circostante al prezzo di CHF 74.000,00 ….”.

Seguono disposizioni più dettagliate, che non sono rilevanti in questa sede, sulle rate, sulle ipoteche, sulle spese legali e sulla portata dell’oggetto dell’acquisto e si conclude con la seguente dichiarazione: “Qualora il sig. Huber-Wanner dovesse recedere dalla presente offerta, pagherà al dott. Ed. Hess CHF 5.000 a titolo di risarcimento”. Il 10 settembre l’attore rispose al convenuto: lo informò che avrebbe acquistato la villa offerta alle condizioni concordate nel contratto preliminare di ieri; il contratto di acquisto autenticato sarebbe stato redatto nella mattinata dell’11 settembre. Il convenuto si è rifiutato di autenticare l’acquisto. A questo punto l’attore gli fissò un termine per dichiarare se voleva o meno cedere la proprietà e, quando il convenuto rimase in silenzio, intentò un’azione legale chiedendo che il convenuto fosse condannato a pagare un indennizzo di 5.000 franchi svizzeri in conformità al contratto del 10 settembre 1912.

2. dal momento che l’attore ha accettato l’offerta del convenuto del 9 settembre 1912 con dichiarazione del 10 settembre 1912, è stato raggiunto un accordo di intenti tra le parti che, dal punto di vista del contenuto, si riferisce a un accordo preliminare di acquisto di un immobile: quando il convenuto dichiara di offrire l’immobile all’attore, non sta già facendo una dichiarazione di vendita, ma promette solo di fare una tale dichiarazione in futuro, la sua collaborazione al contratto di acquisto da concludere successivamente. E se promette un risarcimento di 5.000 franchi svizzeri nel caso in cui receda dall’offerta, vuole essere obbligato a pagare la somma solo se, dopo l’accettazione dell’offerta da parte del convenuto, non procede all’acquisto, ma non vuole essere vincolato dall’offerta stessa senza ulteriori indugi prima ancora che vi sia un’accettazione da parte del convenuto e quindi un accordo di intenti. Anche l’attore ha inteso l’offerta del 9 settembre come una richiesta di concludere un contratto preliminare, come si evince dal fatto che ha parlato di un contratto preliminare al momento dell’accettazione e ha dichiarato che il “contratto di acquisto notarile” sarebbe stato redatto il giorno successivo.

Il tribunale di primo grado ha quindi correttamente basato la sua valutazione del caso sul comma 2 dell’art. 216 CO, secondo il quale i contratti preliminari per l’acquisto di immobili necessitano di un atto pubblico notarile per essere validi. Questo requisito formale è stato suddiviso per motivi di ordine pubblico in quanto, da un lato, è volto a tutelare le parti di contratti di acquisto di immobili dalla stipula di contratti senza la dovuta contropartita e, dall’altro, a offrire garanzie per una corretta determinazione del contenuto del contratto nell’interesse delle parti e del pubblico (vedi anche Huber, Schweizerisches Privatrecht IV p. 839). Di conseguenza, l’invalidità dovuta alla mancanza di autenticazione notarile deve essere assoluta; ciò significa che le dichiarazioni di intenti contrattuali fatte dalle parti sono di per sé giuridicamente inefficaci, ossia non stabiliscono alcun diritto o obbligo contrattuale per nessuna delle parti.

Di conseguenza, il convenuto non può avere l’obbligo legale di pagare i 5.000 franchi svizzeri promessi se la promessa di pagamento fa parte del contratto concluso, ossia se si tratta di una promessa di pagamento di una penale contrattuale che sarebbe dovuta in caso di inadempimento del contratto – rifiuto da parte del convenuto di offrire la propria mano per concludere il contratto di acquisto – ma eventualmente di una promessa di pagamento di una nuova somma di denaro in cambio della quale il convenuto potrebbe recedere dal contratto. L’invalidità del contratto si estende a tutto il suo contenuto e quindi anche agli accordi accessori ad esso collegati, che confermano l’obbligo di prestazione di una delle parti.

(3) – Tuttavia, l’attore vuole ora attribuire alla clausola controversa uno status separato e indipendente dagli altri contenuti contrattuali, affermando che si tratta di una promessa di pagamento condizionale di natura astratta, che in quanto tale non richiede una forma specifica. In realtà, l’obbligo di pagamento condizionato non può essere separato dal negozio giuridico sottostante. La pretesa che spetta al creditore per legge o per contratto in caso di inadempimento dell’obbligo di prestazione del debitore non è di norma esterna al rapporto contrattuale, ma ne costituisce parte integrante ed è legata agli altri rapporti contrattuali. Non è stato dimostrato che la situazione sia diversa in questo caso per ragioni particolari. A questo proposito, l’attore sostiene erroneamente che il convenuto abbia promesso il pagamento nel caso in cui si fosse ritirato dalla sua “offerta” – non dal contratto. Come già notato, questo può significare solo il ritiro dal contratto preliminare, o più precisamente il suo mancato adempimento. Per inciso, l’attore ha mantenuto la sua offerta precontrattuale in quanto tale e ha permesso la conclusione del precontratto.

4 – Infine, l’attore controbatte l’eccezione di invalidità del contratto sostenendo che il convenuto ha agito in modo fraudolento perché era a conoscenza di tale invalidità fin dall’inizio e ha lasciato il convenuto in errore. Tuttavia, secondo i fatti del caso, come stabilito dai tribunali di grado inferiore e inoppugnabile secondo la legge federale, mancano già le prove fattuali necessarie da cui si possa dedurre il comportamento fraudolento dell’attore.
Non è quindi necessario esaminare quali sarebbero le conseguenze legali di tale comportamento, in particolare se precluderebbe la possibilità di far valere la nullità del contratto nei confronti della parte ingannata o se quest’ultima avrebbe diritto a una richiesta di risarcimento danni per illecito.

Di conseguenza, la Corte Suprema Federale ha riconosciuto questo aspetto:

L’appello è respinto e la sentenza della prima sezione d’appello dell’Alta Corte del Cantone di Zurigo del 18 gennaio 1913 è confermata.

Giudizio nella formulazione originale: 42a Sentenza della 1a Divisione Civile del 26 aprile 1913

Informazioni proprie sull’oggetto dell’atto notarile / trasferimento di proprietà

Informazioni proprie sul tema dei contratti di prenotazione