Lex Koller: quando la normativa incontra la realtà

Cosa tratta il modello

I cambiamenti previsti riguardano diverse aree contemporaneamente. In futuro, i cittadini di paesi terzi avranno bisogno di un permesso per acquistare un’abitazione principale. Se lasceranno la Svizzera, saranno obbligati a vendere la loro proprietà entro due anni. La proprietà commerciale sarà disponibile solo per le persone che si trovano all’estero per le loro attività commerciali; saranno esclusi i puri investimenti di capitale. Sono previste quote più basse per le case di vacanza e l’acquisizione di quote di società immobiliari residenziali e di fondi immobiliari corrispondenti sarà vietata in linea di principio alle persone all’estero.

L’obiettivo è chiaro: ridurre la presenza di capitali stranieri nel mercato immobiliare svizzero. La vera domanda è se le misure proposte raggiungeranno questo obiettivo e quali effetti collaterali avranno.

Una misura dalla portata limitata

La valutazione indipendente dell’impatto normativo condotta da Stefan Fahrländer e dal suo team di Fahrländer Partner Raumentwicklung per conto dell’Ufficio Federale di Giustizia giunge a una conclusione chiara: l’inasprimento riguarderebbe solo il 2,5% circa di tutte le transazioni immobiliari residenziali. Anche il previsto dimezzamento delle quote cantonali di appartamenti per le vacanze sarebbe in gran parte inutile, dato che tali quote non sono state quasi esaurite negli ultimi anni.

Lo studio conclude che le proposte non sono adatte ad alleviare in modo significativo le sfide strutturali del mercato immobiliare svizzero. Anzi, c’è il rischio che la proposta crei nuovi problemi senza risolvere quelli esistenti.

Obbligo di vendere senza un’esecuzione valida

Lo studio Fahrländer analizza in modo particolarmente critico l’obbligo di vendita previsto in caso di trasferimento. Il risultato principale è che attualmente non esiste un’interfaccia tra l’ufficio di registrazione dei residenti e il catasto. Un’autorità che registra un trasferimento all’estero non trasmette automaticamente questa informazione al catasto. Ciò lascia aperta la questione di come far rispettare l’obbligo di vendita nella pratica.

A ciò si aggiunge la struttura federale dell’applicazione: la Lex Koller viene attuata a livello cantonale, con autorità di autorizzazione, procedure e responsabilità diverse. Un controllo uniforme a livello nazionale dell’obbligo di vendita richiederebbe nuove strutture amministrative, flussi di dati e interfacce che oggi semplicemente non esistono. La proposta formula un obbligo che, dal punto di vista attuale, non può essere applicato né dal punto di vista organizzativo né da quello tecnico.

Le società immobiliari quotate in borsa devono affrontare un dilemma di esecuzione

Un secondo grave problema di applicazione riguarda le società immobiliari residenziali quotate e i fondi immobiliari. Il disegno di legge prevede che le persone all’estero possano acquistare azioni di questi veicoli solo previa autorizzazione. La conseguenza operativa è che ogni transazione dovrà essere controllata per verificare se l’acquirente è una persona all’estero.

Nelle contrattazioni di borsa, che avvengono in pochi secondi, un simile controllo non può essere effettuato nella pratica. I proprietari effettivi che si celano dietro le strutture dei conti titoli, i conti titoli collettivi e gli investitori istituzionali non possono essere identificati in modo affidabile in tempo reale. Per le aziende interessate, questo significa una regolamentazione che difficilmente possono rispettare da sole. La conseguenza sarebbe una sospensione generalizzata delle negoziazioni regolari per gli investitori stranieri, con conseguenti effetti sulla liquidità, sulla formazione dei prezzi e sul reperimento dei capitali.

Diversi osservatori del mercato sottolineano che un controllo degli acquirenti che richiede un’autorizzazione potrebbe effettivamente impedire agli investitori stranieri di negoziare titoli immobiliari svizzeri in borsa. Il risultato sarebbe un notevole cambiamento nella struttura proprietaria e una potenziale pressione sulle valutazioni di interi segmenti di mercato.

Effetti sul clima degli investimenti e sulla piazza economica svizzera

Gli interventi sul mercato dei capitali non hanno un effetto selettivo, ma hanno piuttosto un impatto sul clima generale degli investimenti. La Svizzera è considerata a livello internazionale un mercato immobiliare affidabile, con condizioni quadro chiare e un elevato grado di certezza giuridica. I frequenti interventi normativi possono modificare questa percezione. Gli investitori internazionali reagiscono alle nuove restrizioni con cautela, il che rende più difficile il finanziamento di grandi progetti di sviluppo e può rallentare ulteriormente l’attività edilizia.

La proposta ha quindi un effetto indiretto sulla leva effettivamente decisiva per lo sviluppo del mercato: l’offerta. Chiunque aggiunga ulteriore attrito al mercato dei capitali rischia di realizzare meno progetti. Le conseguenze per la disponibilità e l’accessibilità degli alloggi sono di lungo periodo.

Leve più efficaci si trovano altrove

Da un punto di vista tecnico, altre misure hanno un impatto molto maggiore sulle questioni chiave del mercato. Queste includono l’accelerazione delle procedure di pianificazione e autorizzazione, l’attivazione di riserve di terreni edificabili e la promozione mirata della densificazione nelle aree di insediamento esistenti. Queste misure si concentrano sull’offerta e quindi sul momento in cui i cambiamenti strutturali possono essere effettivamente realizzati.

Cosa significa la legge per proprietari e investitori

La domanda di immobili residenziali di alta qualità rimane strutturalmente elevata e le buone posizioni rimangono attraenti. Le variazioni di prezzo a breve termine dovute al regolamento previsto sono improbabili, in quanto la proposta riguarda solo una piccola parte delle transazioni e la sua fattibilità pratica non è chiara in alcuni aspetti chiave.

Per gli investitori in titoli immobiliari quotati, tuttavia, i problemi di attuazione sono di diretta rilevanza. Se i requisiti di autorizzazione previsti vengono implementati come previsto, ci si deve aspettare un aumento della volatilità, possibili aggiustamenti delle strutture proprietarie e un cambiamento della situazione della liquidità. Si consiglia quindi di osservare attentamente il processo di consultazione e le delibere parlamentari.

Conclusione

Il previsto inasprimento della Lex Koller riguarda una gamma ristretta di transazioni senza affrontare le sfide strutturali del mercato immobiliare svizzero. In due punti centrali manca la base organizzativa e tecnica per un’applicazione funzionante: l’obbligo di vendere senza un’interfaccia tra l’ufficio anagrafe dei residenti e il registro fondiario e la verifica degli azionisti in secondi scambi in borsa. Per i proprietari e gli investitori continua quindi a valere quanto segue: non sono i singoli interventi normativi a essere decisivi, ma i fondamenti del mercato e l’affidabilità delle condizioni quadro.

Fonti e ulteriori informazioni

Comunicato stampa del Consiglio federale del 15 aprile 2026 sulla legge federale sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero, la cosiddetta Lex Koller. Valutazione dell’impatto normativo di Stefan Fahrländer, Mattia Farei-Campagna e Daniel Cavelti, Fahrländer Partner Raumentwicklung, per conto dell’Ufficio federale di giustizia, consultazione 2025/58.