Imposta sugli immobili, valore locativo e altro: una guida per chi acquista la prima casa

Stai pensando di comprare casa per la prima volta? Allora probabilmente ti starai occupando di argomenti come il capitale proprio, i mutui e gli appuntamenti dal notaio. Ma al più tardi quando si tratta di finanziare l’acquisto o durante il primo colloquio con i commercialisti, spuntano termini che mettono in difficoltà molti potenziali acquirenti: imposta sugli immobili, valore locativo, imposta sul patrimonio o imposta sugli utili immobiliari.

In questa guida ti spieghiamo in modo semplice e chiaro i concetti fiscali più importanti relativi alla proprietà immobiliare, così potrai affrontare il tuo primo acquisto immobiliare con tutte le informazioni necessarie.

Cominciamo con la buona notizia

Molte persone temono che l’acquisto di un immobile comporti l’introduzione di numerose nuove tasse. In realtà, il sistema fiscale svizzero relativo alla proprietà immobiliare è più semplice di quanto possa sembrare a prima vista. La maggior parte dei concetti fiscali riguarda diverse fasi della vita: l’acquisto, il possesso o la successiva Vendita di un immobile.

Se conosci i termini più importanti, puoi evitare sorprese finanziarie e valutare meglio i tuoi costi a lungo termine.

In Svizzera c’è un’imposta sugli immobili?

Chi cerca su Internet il termine «imposta sugli immobili» spesso si riferisce in generale alle tasse legate alla proprietà abitativa. In realtà, però, si tratta di un’imposta specifica che non viene riscossa in tutta la Svizzera. Attualmente, solo i seguenti cantoni applicano un’imposta sugli immobili o un’imposta simile sulla proprietà immobiliare: Berna, Friburgo, Lucerna, Appenzello Interno, San Gallo, Grigioni, Turgovia, Ticino, Vaud, Vallese, Neuchâtel, Ginevra, Giura. A seconda del cantone e del comune, possono valere regole diverse. Per la maggior parte dei proprietari, in pratica, sono ben più rilevanti altri tipi di imposte. Tra queste ci sono in particolare il valore locativo, l’imposta sul patrimonio e l’imposta sugli utili immobiliari[CG1].

Chi oggi possiede una casa di proprietà in un cantone senza imposta sugli immobili dovrebbe seguire con attenzione gli sviluppi politici. Con l’abolizione del valore locativo, soprattutto i cantoni con tante seconde case potrebbero introdurre nuove imposte immobiliari per compensare il calo delle entrate fiscali. Quello che a prima vista sembra uno sgravio fiscale potrebbe quindi essere compensato altrove.

Il valore locativo, probabilmente l’imposta immobiliare più nota

Il valore locativo è spesso oggetto di discussione. Alla base c’è l’idea che i proprietari che vivono nella propria casa o nel proprio appartamento godano di un vantaggio finanziario rispetto ai locatori, che devono pagare le tasse sui proventi degli affitti.

Per questo motivo, un canone di locazione fittizio viene tassato come reddito. Questo importo viene stabilito dalle autorità fiscali e di solito si aggira tra il 60 e il 70% di un canone di mercato effettivamente realizzabile.

Per molti che comprano casa per la prima volta, il valore locativo è inizialmente una sorpresa. Allo stesso tempo, i proprietari possono detrarre dalle tasse diverse spese, come gli interessi ipotecari o le spese di manutenzione necessarie a preservare il valore dell’immobile.

L’imposta sul patrimonio relativa alla proprietà immobiliare ad uso abitativo

Un immobile fa parte del patrimonio e va quindi indicato nella dichiarazione dei redditi.

In questo caso non si tiene conto del valore di mercato attuale, ma di un valore fiscale ufficiale. Di solito questo corrisponde al 60-70% del prezzo di vendita, ma per gli immobili più vecchi il valore fiscale è decisamente più basso. In questo caso, il proprietario di un’abitazione può risparmiare sulle tasse, poiché circa il 30-40% del valore dell’immobile non viene tassato come patrimonio.

Con l’acquisto di un appartamento o di una casa, la composizione del patrimonio cambia. Dato che gli immobili vengono di solito tassati al di sotto del valore di mercato e, allo stesso tempo, i debiti ipotecari possono essere detratti dal patrimonio, l’imposta sul patrimonio può ridursi a seconda della situazione finanziaria.

Quali spese possono dedurre fiscalmente i proprietari?

Questo aspetto viene spesso sottovalutato da chi compra casa per la prima volta. Chi possiede un immobile può dedurre fiscalmente diverse spese. Tra queste ci sono, tra le altre:

• Tassi d’interesse ipotecari
• Ristrutturazioni e lavori di manutenzione per preservare il valore dell’immobile
• Costi delle assicurazioni sugli immobili
• Spese amministrative relative agli immobili in affitto

In molti casi, gli interventi di riqualificazione energetica godono anche di agevolazioni fiscali. Tra questi possono rientrare, ad esempio, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, il miglioramento dell’isolamento termico o l’installazione di un impianto solare.

Vale quindi la pena conservare con cura le ricevute per 30-40 anni e discutere per tempo gli investimenti più consistenti con un commercialista.

Quali tasse e spese bisogna pagare al momento dell’acquisto?

Quando si acquista un immobile, oltre al prezzo di acquisto ci sono varie spese e costi accessori che gli acquirenti dovrebbero tenere in considerazione fin da subito nella loro pianificazione finanziaria. Tra questi figurano in particolare:

• Spese notarili
• Spese catastali
• Spese per la costituzione di ipoteche
• L’imposta sul trasferimento di proprietà varia a seconda del cantone

L’imposta sul trasferimento di proprietà viene applicata quando un immobile o un terreno cambia proprietario. Di solito viene calcolata come percentuale del prezzo di acquisto o del valore di mercato ufficiale e va pagata una sola volta al momento del passaggio di proprietà.

Se e in che misura venga applicata questa imposta dipende dal cantone in questione. Mentre alcuni cantoni non prevedono l’imposta sui trasferimenti immobiliari, in altri essa è a carico del solo acquirente o, in alcuni casi, sia dell’acquirente che del venditore. A seconda della località, ciò può comportare costi aggiuntivi di diverse migliaia di franchi.

Oltre ai costi di acquisto, vale la pena tenere d’occhio anche la situazione fiscale futura. Gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile, come ad esempio un giardino d’inverno, la ristrutturazione della mansarda o il rifacimento di una cucina di alta qualità, possono di norma essere detratti dall’utile immobiliare imponibile in caso di Vendita futura. Per questo è consigliabile conservare con cura le relative fatture e ricevute. In questo modo, spesso è possibile ridurre notevolmente le conseguenze fiscali di una Vendita futura.

Capire i termini fiscali ti dà sicurezza

L’acquisto della prima casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Per questo è fondamentale capire gli aspetti fiscali più rilevanti.

Il valore locativo, l’imposta sul patrimonio, l’imposta sulle plusvalenze immobiliari o l’imposta sugli immobili possono sembrare complicate a prima vista. Chi però sa quando si applica ciascuna imposta, può valutare meglio le conseguenze finanziarie e prendere decisioni più consapevoli.

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Quando va pagata l’imposta sulle plusvalenze immobiliari?

L’imposta sugli utili immobiliari si applica solo al momento della Vendita di un immobile, a condizione che si realizzi un utile. L’importo dell’imposta dipende, tra l’altro, dall’utile realizzato, dalla durata di possesso e dalle norme cantonali.

Quali spese posso detrarre dalle tasse come proprietario?

È possibile dedurre fiscalmente gli interessi ipotecari, i lavori di manutenzione volti a preservare il valore dell’immobile e le ristrutturazioni finalizzate al mantenimento del valore. Anche gli interventi di riqualificazione energetica godono spesso di agevolazioni fiscali. Le deduzioni possibili dipendono dalle disposizioni cantonali.

Come proprietario, devo pagare ogni anno l’imposta sugli immobili?

Dipende dal cantone in questione e, in parte, anche dal comune. Mentre alcuni cantoni applicano un’imposta sugli immobili, altri non la prevedono. A prescindere da ciò, però, i proprietari devono di norma indicare nella dichiarazione dei redditi il valore locativo (fino al 2028) e il valore fiscale del proprio immobile.

Perché è utile una consulenza tempestiva su tasse e finanziamenti?

Una consulenza professionale permette di esaminare le implicazioni fiscali in una fase iniziale e di preparare le decisioni finanziarie nel miglior modo possibile. In questo modo è più facile pianificare le possibili conseguenze fiscali, le questioni legate ai mutui e le decisioni di investimento.

Quali costi aggiuntivi comporta la vendita?

Oltre alle eventuali tasse, al momento della vendita possono sorgere altri costi, come quelli per l’ufficio notarile, il catasto, il marketing o la cancellazione anticipata di un’ipoteca. Una pianificazione tempestiva aiuta a stimare realisticamente questi costi.

Cosa succede al mutuo esistente quando vendo?

Quando un immobile viene venduto, il mutuo esistente viene solitamente rimborsato con i proventi della vendita. Se l’ipoteca ha ancora una scadenza fissa, in determinate circostanze si può incorrere in una penale per il pagamento anticipato.

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari può essere differita?

In alcuni casi è possibile il differimento dell’imposta, ad esempio se i proventi della vendita vengono reinvestiti in un immobile sostitutivo occupato dal proprietario. In questo caso, l’imposta non è dovuta immediatamente, ma viene trasferita alla successiva vendita della nuova proprietà.

Cos’è l’imposta sui guadagni immobiliari?

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari viene applicata sui profitti ottenuti dalla vendita di un immobile. Viene calcolata come la differenza tra il prezzo di acquisto originale e il prezzo di vendita, al netto di alcuni investimenti o ristrutturazioni che ne aumentano il valore. L’importo dell’imposta dipende dal cantone e dalla durata della proprietà.