Il mercato delle seconde case è solido

L’11 marzo 2012, l’elettorato svizzero ha approvato l’iniziativa popolare “Fine della costruzione sfrenata di seconde case”, decidendo così di limitare fortemente la costruzione di seconde case. L’iniziativa chiedeva che la percentuale di seconde case in un comune non superasse il 20%. Un’ordinanza pubblicata all’inizio del 2013 è stata valida fino all’entrata in vigore della legislazione di attuazione dell’iniziativa sulle seconde case e ha fatto chiarezza sul mercato. La legge federale sulle seconde case (Legge sulle seconde case, ZWG) è in vigore definitivamente dal 1° gennaio 2016 e regolamenta la futura costruzione di seconde case. I comuni interessati, ovvero le località con più del 20% di seconde case, comprendono praticamente tutte le regioni turistiche dei cantoni di Berna, Grigioni, Ticino, Vaud e Vallese.

Le disposizioni transitorie portano a un boom edilizio

Fino al 31 dicembre 2012, le seconde case potevano ancora essere autorizzate in base alla vecchia legge, il che ha portato a un notevole aumento delle richieste di costruzione tra marzo e dicembre 2012 e ha innescato un vero e proprio boom edilizio. In teoria, la costruzione di tutti gli edifici autorizzati avrebbe dovuto iniziare entro dodici mesi (con una proroga una tantum di 24 mesi). Tuttavia, poiché in molti comuni sono state introdotte esenzioni o quote scaglionate, l’attività edilizia è rimasta a un buon livello per anni. Allo stesso tempo, secondo il nuovo regolamento è ancora possibile ampliare l’offerta a determinate condizioni. Queste includono: a) la demolizione di un immobile con superficie abitativa secondaria, la cui superficie può (attualmente) essere aumentata fino al 30% nel caso di una nuova costruzione; b) appartamenti gestiti per il turismo; c) appartamenti in strutture ricettive strutturate; d) appartamenti in edifici protetti o caratteristici del paesaggio locale; e) edifici protetti caratteristici del paesaggio locale.

Il surplus di offerta è in costante diminuzione

L’equilibrio tra domanda e offerta si è squilibrato a causa del boom edilizio dal 2012 al 2017. Allo stesso tempo, si è osservato uno sviluppo eterogeneo perché la capacità di assorbimento dei vari sottomercati è stata diversa. Mentre nella regione di Davos/Klosters si è verificata una chiara transizione, l’impatto di Arosa e Lenzerheide, ma anche di Flims-Laax, è stato molto meno pronunciato perché queste regioni beneficiano di nuove offerte turistiche, dell’alto livello di affidabilità della neve e della percentuale di ospiti svizzeri superiore alla media. Queste regioni sono meno dipendenti dagli sviluppi economici in Europa o da altri fattori esogeni. Dal momento che al momento non si trovano quasi mai nuove costruzioni sul mercato, l’offerta si riduce costantemente e si sta stabilizzando a un livello sano nella maggior parte delle regioni. Questa solida situazione di mercato è favorita dalle condizioni perfette, con neve abbondante in inverno e mesi estivi belli e secchi negli ultimi due anni. Il finanziamento delle seconde case è molto interessante grazie alla situazione dei tassi d’interesse: è meglio investire il proprio capitale in una casa per le vacanze piuttosto che pagare tassi d’interesse negativi in banca!

I prezzi rimangono alti e sono aumentati dal 2012

Le case unifamiliari in attraenti comunità montane sono e rimarranno molto richieste. Di conseguenza, in molte località si stanno realizzando i prezzi più alti per questa categoria di immobili, che si avvicinano ai valori di picco precedenti. La situazione è simile per le proprietà di lusso più rare, che continuano ad essere molto richieste, anche se i tempi di commercializzazione sono aumentati. Per quanto riguarda gli appartamenti per le vacanze, ovvero le seconde case classiche, l’andamento dei prezzi varia da regione a regione, con una tendenza al rialzo nella maggior parte delle località. Va notato che non è stata l’iniziativa delle seconde case in sé a essere decisiva, ma l’attrattiva di un comune basata su molti micro-fattori. Negli ultimi anni, Lenzerheide è diventata la seconda regione turistica più costosa dei Grigioni dopo St. Moritz (vedi excursus Arosa-Lenzerheide).

Regione di interesse Arosa-Lenzerheide

L’espansione dell’offerta turistica mostra effetti positivi

L’adozione dell’iniziativa “seconda casa” non ha impedito ad Arosa e Lenzerheide di investire nel futuro come centro turistico. Da quando, nel 2013/14, è stata costruita la funivia Urdenbahn per collegare i due comprensori sciistici, Arosa-Lenzerheide dispone della più grande area di sport invernali interconnessa dei Grigioni, con oltre 225 chilometri di piste. Oggi è una delle regioni di vacanze invernali più popolari della Svizzera. Biathlon, ciaspole, slittino, curling, slittino in inverno e parchi per orsi, montagne, biciclette e parchi avventura in estate: l’offerta regionale per il tempo libero e gli eventi è stata costantemente ampliata. Le ferrovie di montagna sono tornate in attivo nel 2017/2018 e anche il 2019 ha registrato un ottimo risultato commerciale. Anche i pernottamenti sono aumentati negli ultimi due anni.

La situazione economica in Europa cambia il mix di ospiti

La percentuale di acquirenti stranieri in montagna è in calo da diversi anni. I potenziali acquirenti europei, in particolare, hanno dovuto affrontare diversi fattori negativi a partire dal 2011. Da un lato, la crisi dell’euro e il relativo apprezzamento del franco svizzero, dall’altro la debolezza economica di Italia e Francia e le nuove condizioni fiscali all’estero. Nel complesso, i mercati delle vacanze hanno compensato questi fattori negativi e il relativo apprezzamento delle destinazioni estere concorrenti come l’Austria grazie all’aumento della domanda interna, ad eccezione del Ticino e dell’Alta Engadina.

L’industria delle seconde case gestite/parahotel completa l’offerta

Gli alloggi turistici sono parzialmente esenti dalla clausola di restrizione. Questa categoria comprende, in particolare, le proprietà che non sono personalizzate in base alle esigenze personali del proprietario e che vengono offerte in locazione a breve termine ai normali prezzi di mercato come parte di un’attività ricettiva strutturata. La locazione di appartamenti per vacanze è facile da gestire grazie alle varie piattaforme di intermediazione, ma è soggetta a forti fluttuazioni. Secondo “Alpine Property Focus” di UBS, il tasso di occupazione degli appartamenti per vacanze in bassa stagione è di appena il 20%. Il mercato delle seconde case gestite con locazioni obbligatorie è stato finora esiguo e in alcune regioni non esiste nemmeno. Il comportamento di viaggio della “Generazione X” e dei “millennial” è diverso da quello dei tradizionali acquirenti di case vacanza e probabilmente favorirà questa forma di alloggio temporaneo. È ancora troppo presto per valutare l’andamento dei prezzi e della domanda nel mercato degli appartamenti per le vacanze e non è ancora possibile individuare una tendenza. E vale ancora quanto segue: la priorità assoluta è il posizionamento e l’attrattiva turistica di una regione, in tutti i segmenti.

Conclusione: gli appartamenti per le vacanze rimangono in voga, nonostante, o forse proprio a causa, dell’iniziativa “seconda casa”.

Da quando è stata adottata l’iniziativa sulle seconde case, il mercato delle case vacanza ha offerto la chiarezza e la certezza giuridica desiderate. Quando si parla di mercato delle seconde case, ogni regione turistica deve essere considerata singolarmente. Tuttavia, la domanda di seconde case nelle destinazioni turistiche rimarrà un’esigenza generale. Oggi i potenziali acquirenti cercano una buona accessibilità, infrastrutture e offerte che soddisfino le loro esigenze e un paesaggio incontaminato. Tuttavia, fattori come la situazione economica generale, il livello di prosperità, il livello dei tassi di interesse e di rifinanziamento e le aspettative psicologiche per il futuro non devono essere sottovalutati e sono quasi più importanti. La proprietà per le vacanze è un oggetto di lusso e si concede solo se l’ambiente lo permette.

“L’offerta di seconde case supera attualmente la domanda. Da qualche trimestre a questa parte, si è registrato un notevole aumento di interesse in quasi tutte le regioni turistiche.”

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