Corsa agli uffici notarili di Zurigo: L’iniziativa per l’edilizia abitativa provoca un’attività frenetica

Non solo i proprietari privati, ma anche i fondi pensione e gli investitori istituzionali si stanno affrettando a convertire i loro edifici in condomini e a “siderare” i loro portafogli prima che entrino in vigore le nuove restrizioni.

La causa scatenante è una serie di iniziative di sinistra che chiedono un diritto di prelazione per i comuni e vogliono anche vietare la conversione di proprietà in affitto in condomini. In particolare, la cosiddetta iniziativa per la protezione degli alloggi mira a dare ai comuni di tutto il cantone di Zurigo la base legale per vietare tali conversioni in futuro.

Maggiori informazioni sull’iniziativa su wohnraum-schuetzen.ch

Quello che sembra innocuo come “maggiore protezione per gli inquilini” ha degli effetti collaterali. Dopo tutto, chi si converte può vendere ben al di sopra del valore di guadagno capitalizzato e allo stesso tempo evitare un eventuale diritto di prelazione, che potrebbe essere applicato già da novembre. E poi: quale ente locale acquisterebbe i singoli condomini se non può possedere l’intero edificio?

Le conseguenze sono uffici notarili frenetici, studi di architetti sovraccarichi e fiduciari in costante affanno. Calcoli, disegni e notifiche avvengono ovunque prima che la nuova situazione legale crei dei fatti.

Puoi sempre convertirti?

Quando vengono creati dei condomini, si applicano dei requisiti tecnici minimi, tra cui la norma SIA 181 (isolamento acustico). Se, ad esempio, un vecchio immobile in affitto viene suddiviso in condomini, si dovranno effettivamente rispettare i maggiori requisiti di isolamento acustico previsti per i condomini.

Questo può rendere la conversione tecnicamente o economicamente impraticabile, perché i pavimenti, i soffitti e le pareti divisorie dovrebbero essere ristrutturati. Nella pratica, questo aspetto viene spesso gestito in modo “accomodante”, ma formalmente rimane una zona grigia dal punto di vista legale (non è richiesta una licenza edilizia).

I comuni possono sempre esercitare il diritto di prelazione?

Secondo il testo dell’iniziativa, in futuro i comuni potranno esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dall’atto notarile, a condizione che gli elettori di Zurigo votino a favore alla fine di novembre.

Sulla carta sembra semplice. In pratica, però, ci si chiede se i comuni siano in grado di farlo dal punto di vista finanziario e organizzativo. Da un lato, esistono delle eccezioni, ad esempio nel caso di uso personale da parte dell’acquirente, come spesso accade nelle transazioni di immobili residenziali. In secondo luogo, molti regolamenti comunali non forniscono l’autonomia finanziaria necessaria per acquisire proprietà senza l’approvazione dell’assemblea comunale. E questa non può essere convocata ogni 60 giorni.

Questo dimostra che i promotori non hanno pensato fino in fondo alla loro proposta. Molte cose non sono ancora chiare in termini legali e operativi.

Conclusione
Anche se il diritto di prelazione venisse introdotto, molti comuni non sarebbero attualmente in grado di attuarlo. Per farlo, gli elettori dovrebbero prima modificare e riadottare i relativi statuti comunali.

Morale della favola
Ciò che è inteso come “promozione dell’alloggio” ha l’effetto opposto. A causa delle imminenti restrizioni, gli appartamenti in affitto stanno scomparendo mentre vengono costruiti più appartamenti di proprietà. Questo riduce l’ostacolo per le vendite successive, poiché ogni appartamento può essere venduto singolarmente e spesso dopo un cambio di inquilino.

L’iniziativa prevista agisce quindi come un freno al mercato degli alloggi in affitto. Dimostra cosa succede quando la politica abitativa viene perseguita con diffidenza anziché con incentivi: Ci saranno più proprietà, ma meno appartamenti in affitto a prezzi accessibili.

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