Soluzioni alla carenza di prime case – intervista a Sascha Ginesta

Sascha Ginesta, da anni ti occupi del mercato immobiliare dei Grigioni. L’iniziativa sulle seconde case è stata adottata l’11 marzo 2012, cosa è successo da allora?

Abbiamo assistito a un vero e proprio boom edilizio subito dopo l’adozione. È stato costruito tutto ciò che era ancora possibile costruire. Con l’aumento dell’offerta e la contemporanea moderazione della domanda, i tassi di sfitto sono aumentati dal 2012 al 2018. Dal 2018, tuttavia, abbiamo visto l’impatto della carenza di offerta dovuta al divieto di costruire nuove seconde case. Anche la domanda è tornata a crescere e i tassi di sfitto sono diminuiti costantemente.

Ora si legge da più parti di prezzi in forte aumento e di offerte quasi inesistenti. 

È vero. La pandemia di coronavirus ha ulteriormente accelerato lo sviluppo descritto sopra. Dalla metà del 2020, la domanda è aumentata oltre la media e l’offerta, già limitata, è diventata ancora più scarsa. Questo ha avuto un impatto sull’andamento dei prezzi.  

Che influenza hanno avuto l’iniziativa sulle seconde case e la legge sulle seconde case sulla costruzione delle prime case?

Inizialmente ci si aspettava che questa iniziativa avrebbe avuto un effetto positivo sulla costruzione di prime case. Dopo tutto, i terreni edificabili rimanenti possono essere utilizzati solo per le prime case. Purtroppo questa aspettativa non si è concretizzata.

Perché no?

Le ragioni sono diverse:
 

• Anche prima dell’iniziativa sulle seconde case, molti comuni avevano già una quota di prime case per le nuove costruzioni. Ciò significava che le prime case venivano automaticamente costruite insieme alle seconde case. Questo sistema è stato abolito.
• Il terreno edificabile esistente non si è reso disponibile. I proprietari non vogliono costruirci sopra né venderlo. Questo per vari motivi. Ad esempio, perché protegge la vista e la privacy o perché serve come investimento. È in atto un accaparramento di terreni edificabili.  
• La nuova legge cantonale sulla pianificazione territoriale obbliga i comuni a ridurre le riserve di terreno edificabile. Questo impedisce ulteriori progetti di costruzione di nuove abitazioni primarie.  

Questo significa che la legge sulle seconde case ha un impatto negativo sulle prime case?

Sì, perché la carenza di offerta descritta in precedenza e l’andamento dei prezzi hanno aumentato la pressione anche sulle proprietà che attualmente vengono utilizzate come residenza primaria ma che, secondo la vecchia legge, sono considerate residenze secondarie. Quando questi appartamenti vengono venduti, si perde praticamente sempre una residenza primaria. Inoltre, i comuni non saranno più in grado di compensare le conseguenze della legge sulla pianificazione territoriale e la mancanza di terreni edificabili disponibili in futuro. Ciò significa che, nonostante l’aumento della domanda nel settore della residenza primaria, non è possibile aumentare l’offerta nemmeno in questo settore. C’è una carenza di alloggi in tutte le aree. Si tratta di un mix tossico.  

In molti luoghi si percepisce una certa rassegnazione per questa situazione. Vedi qualche soluzione?  

Ci sono sicuramente delle soluzioni possibili. Vedo un triangolo di soluzioni con campi d’azione e misure in cui i comuni e anche il cantone hanno un compito.  

Che aspetto ha il tuo triangolo di soluzione?

Si compone di tre campi principali, ciascuno con i relativi sottocampi d’azione: 

1. sussidi per l’alloggio

1.1 Promozione della costruzione di prime case
1.2 Mobilitazione di terreni edificabili in portafoglio  

2. misure per le seconde case

2.1. Interpretazione della Legge sulle seconde case
2.2 Legge sulle seconde case a livello locale  

3. pianificazione territoriale attiva

3.1. Strategia per le zone residenziali e revisione generale della pianificazione locale e della legge edilizia
3.2 Revisione della scheda cantonale per i requisiti delle zone edificabili
3.3 Revisione della legge cantonale sulla pianificazione territoriale

Sembra già molto concreto. Puoi già indicare le possibili misure per i singoli campi d’azione?  

Sì, con piacere. Le misure elencate di seguito non sono esaustive! È meglio iniziare con le misure in cui i comuni hanno un’influenza diretta.  

1. sussidi per l’alloggio

I sussidi per l’edilizia abitativa potrebbero includere, ad esempio, un bonus di utilizzo per le residenze primarie o incentivi finanziari se qualcuno converte la propria proprietà in una residenza primaria permanente, oppure diritti di proprietà in caso di utilizzo eccessivo, ad esempio se un hotel o un immobile commerciale viene convertito in residenza primaria. La mobilitazione del proprio terreno edificabile è una cosa ovvia. L’obiettivo è quello di garantire che i terreni edificabili di proprietà dei comuni vengano utilizzati in modo efficiente e costruiti. Se un comune costruisce da solo, trasferisce il terreno edificabile a una cooperativa edilizia o a una fondazione o lo vende è una questione che spetta a ogni comune decidere individualmente.  

2. misure per le seconde case

L’applicazione della legge sulle seconde case lascia spazio all’interpretazione quando si tratta di permessi di costruzione. Oggi queste vengono spesso interpretate in modo generoso a favore della costruzione di seconde case. Le autorità preposte al rilascio delle licenze potrebbero diventare più severe e decidere a favore delle prime case in caso di dubbio. L’articolo 12 della legge sulle seconde case dà ai rispettivi comuni la possibilità di adottare ulteriori misure locali in caso di sviluppi indesiderati. Queste potrebbero essere, ad esempio, le seguenti:  
 

• Tassa di incentivazione sul cambio di proprietà
• Tassi di occupazione per la prima volta per le conversioni e le nuove costruzioni
• Limitazione delle estensioni
• Restrizione all’espansione degli edifici meritevoli di protezione
• Restrizione al finanziamento incrociato Hotel
• Limitazione degli appartamenti gestiti

Queste misure non devono necessariamente essere applicate all’intera area comunale. Possono anche essere applicate solo all’area designata per le residenze primarie. Se e quali misure applicare, e in che misura, deve essere deciso individualmente da ogni comune in base alla propria posizione di partenza. Mi sembra importante non scegliere misure troppo estreme, ma piuttosto un mix ben coordinato. Non deve portare a una regolamentazione del mercato, ma deve fornire le linee guida necessarie per lo sviluppo futuro delle località.  

3. pianificazione territoriale attiva

I comuni hanno bisogno di una strategia chiara per le loro zone residenziali. Per chi vogliono creare spazi abitativi e quali sono le loro esigenze? In breve: cosa si dovrebbe costruire dove e per chi. Su questa base, le zone edificabili nelle aree interessate devono essere definite e organizzate attraverso la legge edilizia in termini di utilizzo, altezza degli edifici, ecc. Anche la riorganizzazione dei terreni edificabili da zone residenziali poco attraenti a zone più attraenti può svolgere un ruolo importante. Un altro mezzo collaudato per rivedere la legge sull’edilizia è l’obbligo di costruire su lotti liberi di terreno edificabile, che impedirebbe l’accaparramento di terreni edificabili.   

Passiamo ora alle due aree secondarie in cui il Cantone è chiamato ad agire e in cui il Gran Consiglio appena composto e il governo devono intervenire con urgenza. A breve termine, è necessario rivedere la scheda tecnica per la determinazione dei requisiti delle zone edificabili. Nella sua preparazione sono stati commessi diversi errori. Ad esempio, si riferisce interamente al passato. Tuttavia, una previsione dovrebbe tenere conto anche delle prospettive future. Le prime bozze si basavano su dati errati e non si teneva conto della questione delle prime/seconde case nei comuni turistici. I nuovi consiglieri farebbero bene ad affrontare rapidamente la questione. In questo modo, i comuni potrebbero riacquistare le loro prospettive e il loro spazio di manovra nella pianificazione territoriale. A medio termine, tuttavia, la legge sulla pianificazione territoriale dovrà probabilmente essere rivista a livello cantonale e nazionale. È troppo standardizzata e non tiene sufficientemente conto dei diversi punti di partenza delle varie regioni. La pianificazione territoriale di Maienfeld, Trun o Vaz/Obervaz non potrebbe essere più diversa; non vogliamo certo tentare un confronto con Zurigo o il Giura.  

È ovviamente il turno dei politici?

Esattamente. I comuni possono avviare e attuare alcune misure a breve termine. Per le prospettive di sviluppo a medio termine, invece, il Cantone dovrà intervenire attraverso la legge sulla pianificazione territoriale. I comuni possono svilupparsi solo se dispongono di terreni edificabili sufficienti. Questo tema deve diventare un argomento permanente del Gran Consiglio e la pressione sul governo da parte delle regioni interessate deve aumentare.  

Grazie mille, Sascha Ginesta, per questa interessante intervista. 

Sascha Ginesta (perito immobiliare con diploma federale) è
Responsabile Marketing Graubünden e partner di Ginesta Immobilien AG