Rapporto di mercato Raiffeisen 2017*

L’aumento dei tassi di interesse smette di salire alle stelle Lo slancio dei prezzi degli immobili residenziali si è chiaramente calmato nella seconda metà del 2016. Per l’ultimo trimestre, il nostro indice dei prezzi delle transazioni edoniche (aggiustate per la qualità) per le case unifamiliari mostra addirittura un leggero calo dello 0,4% rispetto al trimestre precedente. Al contrario, i prezzi delle STWE sono aumentati di nuovo dello 0,6% dopo il calo del trimestre precedente. In precedenza, i nuovi minimi storici dei tassi di interesse sui mutui avevano stimolato la domanda di immobili residenziali e dato una spinta temporanea ai prezzi. Tuttavia, questa spinta si è recentemente affievolita. Infatti, il calo dei tassi di interesse dai minimi storici ha portato a un aumento dei costi di finanziamento per l’acquisto di una casa o di un appartamento. L’accessibilità del finanziamento immobiliare non è migliorata ulteriormente. Di conseguenza, il livello elevato dei prezzi per la domanda di immobili sta tornando ad essere importante. Domanda e offerta con divergenze spaziali Questo vale in particolare per le costose case unifamiliari.

Per poter continuare ad acquistare immobili residenziali, sempre più famiglie accettano compromessi in termini di posizione o passano a condomini meno costosi. In base al nostro pool di dati, il prezzo medio di una casa unifamiliare alla fine del 2016 era di 976.000 CHF. La disponibilità massima a pagare di molti potenziali acquirenti si è quindi esaurita. Tuttavia, questo non ha portato di recente a un aumento dell’eccesso di offerta. Il motivo è il rapido adeguamento dell’offerta. Vengono costruite sempre meno nuove case unifamiliari. Nel frattempo, la domanda di condomini continua a beneficiare degli effetti di deviazione dal segmento delle case unifamiliari e dal mercato degli affitti. L’aumento dei tassi d’interesse ha recentemente ridotto la differenza dei costi delle abitazioni tra proprietà comparabili in vendita e in affitto. Tuttavia, di solito l’acquisto rimane significativamente più economico dell’affitto. Di conseguenza, finora non si è registrato un aumento significativo dei tassi di sfitto degli appartamenti occupati dai proprietari in tutta la Svizzera. Tuttavia, si osserva sempre più spesso un disaccoppiamento spaziale dell’offerta.

La costruzione di nuove abitazioni si sta spostando maggiormente verso le regioni periferiche e meno costose. Sebbene gli immobili siano più accessibili, la domanda è ancora concentrata nelle zone centrali. Nel complesso, dopo il picco temporaneo della prima metà del 2016, continuiamo a prevedere un atterraggio morbido per i prezzi degli immobili residenziali, dato che i tassi di interesse continuano a salire moderatamente, anche se con crescenti divergenze regionali. Maggiori dettagli regionali sull’andamento del mercato immobiliare residenziale sono disponibili nelle informazioni comunali di Raiffeisen (https://www.raiffeisen.ch/gemeinde-info). Tuttavia, a causa della timida normalizzazione dei tassi di interesse, non è assolutamente il caso di parlare di pericoli per il mercato immobiliare simili a quelli che si sono verificati durante il crollo di un quarto di secolo fa (maggiori informazioni in merito nella sezione Focus). Ulteriore correzione degli affitti in vista Nonostante il leggero aumento degli affitti nel quarto trimestre, prevediamo che la tendenza al ribasso continuerà nel segmento degli affitti piatti. Il minore livello di immigrazione e la minore disponibilità a pagare da parte di chi cerca un alloggio in affitto, uniti a un aumento invariato dell’offerta, si riflettono in un aumento significativo dei tassi di sfitto. Inoltre, un’ulteriore riduzione del tasso di interesse di riferimento nel corso dell’anno dovrebbe avere un effetto frenante sugli affitti esistenti.  

* Pubblicato da:
Raiffeisen Investment Office & Chief Economist
Raiffeisenplatz
9000 St. Gallen

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