NZZ: Un tempo il lusso risiedeva sul lago di Ginevra, oggi troneggia a 1800 metri sul livello del mare

Gli immobili di lusso in Svizzera sono ancora molto richiesti, ma il ritmo sta rallentando. E le località più popolari stanno perdendo terreno.  

Solo quattro anni fa, Cologny, vicino a Ginevra, era in cima alla lista delle località residenziali più costose della Svizzera. Oggi, St. Moritz è in testa: se vuoi acquistare una proprietà di lusso qui, devi pagare almeno 43.000 franchi al metro quadro – e questo è solo il prezzo di partenza. Nelle località migliori, i prezzi superano addirittura i 100.000 franchi: in altre parole, 100 milioni di franchi per 1000 metri quadrati di spazio abitativo.

Solo quattro anni fa, Cologny, vicino a Ginevra, era in cima alla lista delle località residenziali più costose della Svizzera. Oggi, St. Moritz è in testa: se vuoi acquistare una proprietà di lusso qui, devi pagare almeno 43.000 franchi al metro quadro – e questo è solo il prezzo di partenza. Nelle località migliori, i prezzi superano addirittura i 100.000 franchi: in altre parole, 100 milioni di franchi per 1000 metri quadrati di spazio abitativo.

Solo Aspen e Monaco battono la Svizzera

Le regioni turistiche si trovano ora anche nei seguenti luoghi: Gstaad e Verbier occupano il secondo e terzo posto. Cologny è scesa al quarto posto, come osserva UBS nel suo ultimo studio sugli immobili di lusso in Svizzera. La banca analizza il 5% più costoso degli appartamenti e delle proprietà in 28 comuni con “un’alta percentuale di proprietà di lusso”.

Claude Ginesta, agente immobiliare con uffici nell’area di Zurigo e nei Grigioni, ritiene che l’iniziativa sulle seconde case adottata nel 2012 sia la ragione principale del cambiamento. La restrizione artificiale del mercato sta facendo salire i prezzi. Allo stesso tempo, l’indebolimento del commercio delle materie prime ha rallentato la domanda e quindi l’aumento dei prezzi nella regione di Ginevra, scrive UBS.

Tuttavia, la tendenza delle proprietà più costose a essere situate nelle regioni montane non è solo un fenomeno svizzero. Secondo UBS, tre su quattro delle destinazioni di lusso più costose al mondo sono ora situate in montagna. Aspen (66.000 dollari al metro quadro) ha scalzato Monaco (53.000 dollari) dal primo posto. St.Moritz e Gstaad seguono al terzo e quarto posto con 52000 e 47 000 dollari al metro quadro rispettivamente.

A causa della recente svalutazione del dollaro, Verbier è ora anche una delle località più costose. Con 44.000 dollari, ha quasi raggiunto il livello di prezzo di Hong Kong (45.000 dollari).

La crescita dei prezzi si è indebolita

Nonostante questi cambiamenti, è chiaro che il mercato del segmento di lusso ha perso slancio. Secondo i nuovi dati di UBS, i prezzi in Svizzera sono aumentati in media solo dell’1,2% nel 2024. Il mercato delle case di proprietà nel suo complesso è cresciuto del 3,2%. La situazione era simile nel 2023: il mercato del lusso è cresciuto del 2%, mentre il mercato generale ha registrato una crescita più sostenuta. Nel 2021 e nel 2022, i prezzi sono aumentati tra il 7 e quasi il 10%.

Cosa c’è dietro il rallentamento? UBS non ritiene che la causa sia la mancanza di interesse. Piuttosto, il rallentamento dei prezzi è una conseguenza delle esagerazioni degli anni precedenti. Nonostante l’andamento più debole degli ultimi due anni, il livello dei prezzi nel segmento del lusso è superiore del 27% rispetto al 2019 e a Zug è addirittura superiore del 40% rispetto al livello pre-corona.

I prezzi elevati stanno restringendo la cerchia dei potenziali acquirenti. Sono particolarmente colpiti i condomini che si trovano nella fascia di prezzo a una cifra media. Le linee guida per l’accessibilità dei mutui hanno un impatto maggiore rispetto alle ville a due cifre, che solo gli ultra-ricchi possono permettersi.

Incertezza dovuta all’iniziativa sull’imposta di successione

Ginesta osserva un’altra cosa: a parte St. Moritz, Zug e Gstaad, ci sono state molte meno transazioni nel segmento del lusso. Uno dei motivi è il franco svizzero forte, che rende l’acquisto di immobili più costoso per gli stranieri. Inoltre, molti acquirenti stranieri hanno problemi con le tasse di uscita nei loro paesi d’origine.

Un altro fattore frenante è la prevista iniziativa popolare per una tassa di successione, che sarà sottoposta al voto nel 2026. L’iniziativa prevede un’imposta del 50% sui beni di valore superiore a 50 milioni di franchi svizzeri e si applicherebbe immediatamente una volta approvata. Verrebbero colpite circa 2.500 persone, tra cui molti proprietari di aziende. L’incertezza si è attenuata solo quando il Consiglio Federale ha segnalato alla fine del 2024 che avrebbe respinto l’iniziativa senza una controproposta e che il suo effetto preventivo di fatto era discutibile in termini di politica statale.

Le prospettive restano fosche

Ciononostante, i prezzi hanno continuato a salire. Secondo UBS, ciò è dovuto ai tassi di interesse ipotecari, che sono nuovamente scesi, e all’andamento favorevole del mercato azionario nel 2024. È probabile che il numero di persone con un patrimonio di almeno 50 milioni di franchi svizzeri sia cresciuto a un ritmo superiore alla media nell’ultimo anno.

UBS prevede ancora una volta una crescita moderata dei prezzi per l’anno in corso. La stabilità politica della Svizzera continua a garantire la domanda dall’estero. Le regioni con un gran numero di acquirenti internazionali, come Ginevra o le destinazioni alpine, probabilmente ne beneficeranno in modo particolare. Allo stesso tempo, le incertezze economiche, come i nuovi dazi statunitensi, frenano la crescita dei beni e quindi la propensione all’acquisto.

Ginesta è dello stesso parere: “I tassi di interesse più bassi sosterranno il mercato immobiliare svizzero nell’anno in corso. Tuttavia, anche lo sviluppo economico e il contesto borsistico sono importanti. “Il mercato immobiliare segue sempre gli sviluppi dei mercati azionari”, afferma Ginesta. E la situazione è molto incerta nonostante l’attuale calma.