“La classe media viene espulsa dalle città” Claude Ginesta in un’intervista a Handelszeitung

Come evolveranno i prezzi degli immobili residenziali e degli immobili in affitto in Svizzera?
Riteniamo che l’aumento dei prezzi nei prossimi due anni sarà inferiore a quello registrato dal 2020. In generale, tuttavia, i prezzi degli immobili residenziali dovrebbero rimanere stabili. Ciò è dovuto ai bassi tassi di interesse, alla domanda sempre elevata e alla solida situazione economica. Il tasso di sfitto degli immobili in affitto è diminuito notevolmente, il che ha un impatto anche sull’aumento dei prezzi degli affitti.  

Dove può trovare casa oggi una famiglia con un reddito annuo massimo di 200.000 franchi?
L’esperienza dimostra che un terzo del reddito può essere utilizzato per l’abitazione, in altre parole la famiglia ha a disposizione circa 65.000 franchi svizzeri per l’abitazione. La maggior parte delle banche applica la regola del 5% nel calcolo dei costi del mutuo. In questo esempio, la famiglia può quindi permettersi un mutuo di 1,3 milioni di CHF. Con un finanziamento a debito massimo dell’80%, l’immobile dovrebbe costare al massimo 1,7 milioni di CHF. L’onere effettivo (interessi e costi accessori) per un immobile di questo tipo è attualmente di circa 25.000-30.000 franchi all’anno grazie ai bassi tassi di interesse. Ciò significa che solo il 15% circa del reddito viene speso per la casa di proprietà.
Il “dove” è relativamente facile da rispondere: Più ci si allontana dalle città, più i prezzi degli immobili sono bassi.

Ritieni che ci sia il rischio che un forte aumento dei tassi di interesse possa mettere in difficoltà il mercato immobiliare?
I tassi di interesse hanno una forte influenza sul mercato immobiliare. Tuttavia, riteniamo che il rischio di un forte aumento dei tassi di interesse sia relativamente basso al momento. I prezzi al consumo e l’inflazione stanno aumentando in Svizzera e nei paesi limitrofi, il che comporta un aumento dei tassi di interesse all’estero. Tuttavia, la Svizzera ha ancora il problema del tasso di cambio e cercherà di aumentare i tassi di interesse solo dopo un lungo periodo di tempo.

Qual è la domanda di immobili di lusso?
Al momento gli immobili di lusso sono molto richiesti e il numero di acquirenti è cresciuto notevolmente, facendo lievitare i prezzi. Gli immobili di lusso rimarranno popolari anche in futuro. Tuttavia, in altri mercati stiamo assistendo al fatto che dopo un aumento molto rapido e consistente dei prezzi, la domanda sta rallentando un po’ e i prezzi si stanno consolidando ad un livello elevato. Non si può quindi escludere che anche in Svizzera si verifichi un “arresto della marcia”. È già successo nel 2013 e nel 2016.

E le proprietà per le vacanze in montagna continueranno ad essere così popolari?
Mi aspetto che sia così. L’iniziativa sulle seconde case significa che non si potranno più costruire case per le vacanze. Inoltre, i terreni liberi per la costruzione di prime case nelle regioni alpine vengono sempre più eliminati a causa della revisione della legge sulla pianificazione territoriale. Ciò sta creando un’ulteriore e tossica carenza di offerta a livello statale, che fa salire ulteriormente i prezzi. Lo Stato non aveva in mente l’iniziativa delle seconde case quando è stata decisa e presentata al popolo la revisione della pianificazione territoriale. Ora c’è lo tsunami dei prezzi, ma lo Stato dorme e non risponde in modo adeguato. Dovremmo svegliarci quando l’incubo è già realtà.

Cosa ha cambiato il mercato immobiliare a causa della pandemia di coronavirus?
Dal punto di vista della domanda, abbiamo assistito a un raddoppio, che ha portato a un’esplosione dei prezzi. Corona ha avuto un impatto significativo sia sul mercato delle prime case che su quello delle seconde case.

Molti giovani di oggi possono permettersi di acquistare la propria casa solo grazie al sostegno finanziario della famiglia. È un problema per la nostra società?
Secondo la Zürcher Kantonalbank, circa l’80% dei finanziamenti è attualmente finanziato da prelievi anticipati ed eredità. In altre parole, la generazione più anziana aiuta quella successiva ad acquistare la propria casa. Le imposte di donazione e di successione molto basse, così come l’esenzione per i discendenti diretti in molti cantoni, possono quindi aiutare la generazione più giovane. La situazione è problematica per quei membri della popolazione che non possono contare sul sostegno dei genitori. Potranno permettersi una casa di proprietà solo in età relativamente avanzata, il che è molto svantaggioso dal punto di vista socio-politico.

Siete attivi anche fuori dalla Svizzera. Quali mercati immobiliari esteri sono particolarmente interessanti?
I prezzi degli immobili in Svizzera sono aumentati di circa il 7,5% a causa del coronavirus. Questa cifra si colloca a metà strada a livello internazionale. Gli Stati Uniti, la Svezia e l’Australia hanno registrato una “performance” del 15-20%. D’altro canto, mercati come la Spagna e l’Italia non hanno registrato quasi nessuna performance superiore. In Italia, in particolare, il mercato rimane difficile.
Lo sviluppo del mercato delle seconde case è migliore in questi Paesi. A Maiorca, nella Francia meridionale, in Andalusia e in Portogallo si registrano aumenti dei prezzi molto consistenti.
“La gente parla di densificazione, ma la ostacola in vari modi”.

C’è una densificazione sufficiente e intelligente in Svizzera?
Una domanda importante ed esplosiva! Si parla di densificazione, ma la si ostacola in molti modi diversi: Ci sono sentenze discutibili e nuove ordinanze sulla protezione dal rumore che impediscono la densificazione nelle città. Inoltre, l’ISOS (Inventario federale dei siti svizzeri di importanza nazionale) pone la protezione del “paesaggio urbano” al di sopra dello sviluppo urbano.

I politici che parlano di densificazione dovrebbero fare tutto il possibile per creare una base legale per le loro promesse. Al momento, parole e promesse elettorali così vuote difficilmente possono essere prese sul serio.

La conseguenza negativa è che la classe media non può più permettersi un alloggio urbano. Gli alloggi sovvenzionati dallo Stato sono disponibili per le persone a basso reddito. Anche chi ha un reddito elevato può permettersi abitazioni urbane costose. In termini socio-politici, il problema riguarda la classe media, che viene espulsa dalle città. Questo problema deve essere risolto.

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