Interessante sentenza della corte federale sulla protezione della vista

PUNTO DI PARTENZA E DOMANDE

Le tre sorelle A, B e C hanno ereditato la proprietà di X-Strasse a Zurigo nel 2002 e, in qualità di condomine, hanno costituito l'”Associazione dei proprietari del condominio X-Strasse”.

La divisione della proprietà in condomini era già stata effettuata dal suo predecessore legale nel 1988. Inoltre, dal 1925 era già stata iscritta nel registro fondiario una servitù a favore della proprietà (non direttamente) confinante a sud, che è di proprietà di Y dal 2009. Secondo il testo di questa servitù2 , gli alberi e gli arbusti sulla proprietà di Y non possono superare i 5 metri di altezza. L’oggetto della controversia era un pino di circa 80 anni sulla proprietà di Y con un’altezza di circa 30 metri e una betulla di 90 anni con un’altezza di circa 20 metri. Il pino era molto prominente e sovrastava chiaramente i tetti delle case e gli altri alberi nelle immediate vicinanze e oscurava quasi completamente la vista del lago di Zurigo. Nel 2014, l’associazione dei proprietari del condominio X-Strasse ha intentato una causa contro Y, chiedendogli di tagliare i due alberi all’altezza massima di 5 metri consentita dalla servitù. Fino a quel momento, né le tre sorelle né i loro predecessori legali avevano mai chiesto che i due alberi venissero tagliati; né gli alberi erano stati tagliati da quando Y aveva acquistato la proprietà gravata dalla suddetta servitù.

Nel corso del procedimento giudiziario, che si è trascinato attraverso le istanze cantonali senza alcun accordo, il convenuto Y ha contestato la legittimità dell’attore “Associazione dei proprietari del condominio X-Strasse”. Inoltre, sosteneva che la servitù non fosse più valida per vari motivi. In particolare, Y ha fatto valere la cancellazione implicita o la rinuncia unilaterale di tale servitù. Ha inoltre sottolineato la discrepanza tra la registrazione catastale e la situazione reale, motivo per cui gli attuali condomini non avrebbero potuto fare affidamento sulla registrazione catastale in buona fede.

SUL DIRITTO DELLA COMUNITÀ STWE DI INTENTARE UN’AZIONE LEGALE

Innanzitutto, la Corte Suprema Federale ha affrontato l’affermazione di Y secondo cui l'”associazione dei proprietari del condominio X-Strasse” non avrebbe potuto fare causa per la potatura dei due alberi in primo luogo, ma piuttosto che le tre sorelle, in quanto proprietarie del condominio, avrebbero dovuto richiederla congiuntamente. Sebbene l’associazione dei condomini non abbia personalità giuridica ai sensi dell’art. 7121 comma 1 ZGB, questa comunità giuridica di condomini gode di un certo grado di indipendenza.

L’associazione dei proprietari di condominio ha la capacità di agire secondo il diritto civile nell’ambito delle sue attività di gestione e può citare e perseguire azioni legali a suo nome, nonché essere citata e perseguita. Inoltre, ai sensi dell’Art. 71 21 Paragrafo 2 ZGB, l’associazione dei proprietari di condominio dispone di beni speciali che sono indipendenti nei negozi giuridici. Tuttavia, secondo la Corte Suprema Federale, questi beni comuni non includono l’immobile (organizzato come condominio), poiché questo non serve allo scopo della gestione comune in quanto tale, ma è solo un’occasione per l’associazione dei proprietari di condominio.

Con riferimento all’Art. 730 comma 2 ZGB, la Corte Suprema Federale ha anche chiarito che l’associazione dei proprietari di condominio in quanto tale non ha diritto a una servitù, soprattutto perché le servitù esistono solo a favore degli attuali proprietari della proprietà avente diritto. Nel caso in questione, la Corte Suprema Federale ha stabilito (e non ha ritenuto arbitraria la decisione dell’Alta Corte di Zurigo4) che l’applicazione del presente vincolo di piantumazione rientra nell’amministrazione congiunta ai sensi dell’art. 712g e segg. ZGB e pertanto l’associazione dei condomini (e non i condomini congiuntamente) era autorizzata ad agire e poteva quindi fare causa per la potatura dei due alberi. Il fattore decisivo per la Corte Suprema Federale è stato che le proprietà in questione erano residenziali e che la servitù in questione serviva a fornire luce, vista e senso dello spazio. Ciò andava a vantaggio dei condomini della proprietà autorizzata nel suo complesso, e non solo in termini soggettivi (benessere personale grazie a una migliore luce solare, viste di ampio respiro, ecc.). Piuttosto, secondo la Corte Suprema Federale, i proprietari dei condomini ne beneficiano potenzialmente anche in termini di valore, in quanto i fattori sopra citati sono in grado di influenzare il valore di mercato e il valore locativo delle singole unità condominiali. Inoltre, la Corte Suprema Federale ha persino accettato l’argomentazione secondo cui l’eccessiva ombra potrebbe anche portare alla crescita di muschio e all’aumento dei costi di manutenzione della proprietà autorizzata. La servitù in questione e la sua applicazione servivano quindi a mantenere il valore della proprietà ed erano nell’interesse di tutti i condomini (e non solo dei singoli).

SULL’APPLICABILITÀ DELLA SERVITÙ.

La Corte Suprema Federale si è pronunciata sul merito del caso e ha confermato anche le decisioni dei tribunali di Zurigo, secondo i quali l’associazione dei proprietari di condominio era ancora in grado di far valere il contenuto di questa servitù, anche ben 90 anni dopo la sua iscrizione nel registro fondiario e nonostante decenni di accettazione di una situazione contraria alla servitù. Per i giudici, quindi, era giuridicamente irrilevante il fatto che non fosse mai stata richiesta una potatura fino alla causa intentata nel 2014, soprattutto perché ciò non cambiava l’esistenza e l’efficacia della servitù.

NESSUNA CANCELLAZIONE IMPLICITA, NESSUNA RINUNCIA

Innanzitutto, la Corte Suprema Federale ha respinto la tesi di Y secondo cui la servitù sarebbe stata annullata implicitamente. Tale annullamento non era evidente, soprattutto perché non c’era alcuna dichiarazione esplicita di intenti e nessun comportamento particolare che potesse far pensare a un’espressione concorde di intenti. Inoltre, la Corte Suprema Federale ha sostenuto l’opinione dei tribunali di Zurigo, secondo i quali anni di accettazione della violazione di una servitù senza obiezioni non possono essere interpretati come una rinuncia unilaterale implicita. Questo perché tale acquiescenza (anche per diversi decenni e anche se le piante in questione hanno superato massicciamente l’altezza consentita per lungo tempo) potrebbe avere anche altre motivazioni (come il mantenimento della pace tra vicini). Nella misura in cui la rimozione è quindi implicita, tale comportamento implicito deve essere espresso in modo chiaro e valido. Secondo l’esempio citato dalla Corte Suprema Federale, questo è il caso, ad esempio, se il proprietario di una proprietà con una servitù di passaggio permette una costruzione sulla proprietà confinante che è contraria alla servitù.

NESSUN SURRISCALDAMENTO.

Inoltre, la Corte Suprema Federale ha sottolineato nelle sue considerazioni che non esiste un istituto giuridico di “decadenza della servitù” riconosciuto dalla dottrina o dalla giurisprudenza nel diritto svizzero, secondo il quale il proprietario del bene gravato potrebbe invocare il semplice trascorrere del tempo. Piuttosto, una servitù ai sensi dell’art. 734 ZGB si estingue solo quando viene cancellata nel registro fondiario e, in altre parole, esiste in linea di principio finché è iscritta nel registro fondiario. Tuttavia, una servitù può essere effettivamente rinunciata prima di essere cancellata e quindi non può più essere fatta valere nonostante l’iscrizione nel registro fondiario. Secondo la Corte Suprema Federale, tuttavia, tale rinuncia deve essere dichiarata incondizionatamente e senza riserve dalla parte autorizzata. Nel caso in questione, tuttavia, tale rinuncia implicita – come già detto – non era evidente e, in base a quanto detto sopra, il semplice trascorrere del tempo non è sufficiente per affermare una rinuncia implicita a una servitù.

NESSUNA PUBBLICITÀ NATURALE

Inoltre, la Corte Suprema Federale ha anche respinto l’affermazione della Y secondo cui i tre condomini avrebbero dovuto tenere conto delle reali condizioni fisiche della proprietà con i due alberi, che erano decisamente troppo alti, quando hanno acquistato la proprietà nel 2002 e non avrebbero dovuto fare affidamento in buona fede sull’iscrizione contraddittoria nel catasto. 

Questo perché il principio della pubblicità naturale5 sviluppato dalla Corte Suprema Federale qualche anno fa non era rilevante in questo caso. Al contrario, la Corte Suprema Federale non ha ritenuto arbitraria la valutazione dei tribunali di Zurigo, ma piuttosto che la convenuta Y dovesse chiedersi perché non avesse chiarito l’evidente discrepanza tra il vincolo di impianto registrato e la situazione reale al momento dell’acquisto della proprietà nel 2009, se la permanenza degli alberi era così importante per lei.

SINTESI E CONCLUSIONI.

• Sebbene un’associazione di condomini non abbia di per sé diritto a una servitù e il bene che ne ha diritto non faccia parte del suo patrimonio speciale, essa e non i condomini sono comunque legittimati a intentare un’azione nell’ambito dell’amministrazione comune per far valere una servitù iscritta nel registro fondiario a favore della particella padronale, nella misura in cui questa sia stata stabilita nell’interesse di tutti i condomini.
• Una rinuncia unilaterale a una servitù non può essere dedotta dalla semplice tolleranza di una situazione contraria alla servitù, anche se questa dura da decenni. Piuttosto, tale rinuncia deve essere chiaramente espressa in modo inequivocabile e qualsiasi altra interpretazione deve essere esclusa o almeno altamente improbabile.
• Il fatto che su una proprietà vi siano alberi che superano massicciamente l’altezza massima stabilita dalla servitù non è di per sé sufficiente a distruggere la buona fede di un acquirente della proprietà autorizzata nell’iscrizione catastale. –

Commentato da Boris Grell, Immobilia Novembre 2016