Illusione n. 9: puoi riciclare denaro con gli immobili!

La situazione

Da diversi mesi ormai, vari consigli e schieramenti politici discutono se il settore immobiliare, o almeno gli agenti immobiliari, debbano essere soggetti alla legge antiriciclaggio (AMLA). Oltre a questa richiesta molto sentita, non è ancora chiaro quali altri operatori del mercato debbano essere soggetti a questa legge. Dopotutto, gli attori del mercato immobiliare sono molteplici: privati, venditori istituzionali, agenti immobiliari, consulenti, esecutori testamentari, avvocati, notai, consulenti e autorità, sviluppatori di progetti, costruttori edili, architetti, banche e compagnie assicurative commerciano in immobili o sono coinvolti in transazioni immobiliari come intermediari, acquirenti e venditori. Desideriamo fornire una panoramica dell’argomento ed evidenziare i vantaggi e gli svantaggi di un’ulteriore regolamentazione.

Quali sono gli obiettivi della legge antiriciclaggio (AMLA)?

La legge ha lo scopo di evitare che il denaro proveniente da contesti criminali si diffonda nell’economia. In linea di principio, gli intermediari finanziari come le banche e le compagnie di assicurazione sono tenuti a controllare l’origine economica dei fondi. Il denaro che rientra nell’AMLA è attualmente definito come segue nell’ordinanza sul riciclaggio di denaro (art. 7 e seguenti):

• Fondi derivanti da un reato.
• Fondi provenienti da persone e aziende che potrebbero finanziare il terrorismo o costituire, appartenere o sostenere un’organizzazione criminale.

Situazione attualmente confusa

C’è una mancanza di chiarezza riguardo ai patrimoni esteri non criminali in Svizzera che non sono tassati all’estero (patrimoni illeciti). Attualmente questi patrimoni non sono coperti dall’attuale LRD. Non esistono studi, fatti o prove attuali che dimostrino che tali fondi stiano entrando sistematicamente nel mercato immobiliare svizzero su larga scala. Nella maggior parte dei casi, l’acquisto di un immobile con tali fondi comporterebbe principalmente una modifica dello scopo dell’investimento, ma non l’importazione di fondi problematici. In futuro gli Stati esteri considereranno tali fondi come criminali? L’attuale discussione interna sull’inasprimento dell’AMLA e sull’inclusione di parti o addirittura dell’intero settore immobiliare, come auspicato da alcuni ambienti, non è attualmente rivolta ai fondi non tassati nei paesi d’origine.
Di recente, anche lo Stato ha chiesto una revisione dell’attuale AMLA. Le leggi attuali non sono più adatte allo scopo, dato che la criminalità organizzata si è evoluta. Le disposizioni attuali non sono più sufficientemente efficaci per impedire ai criminali di riciclare denaro.

3 buoni motivi per cui il settore immobiliare dovrebbe essere soggetto all’AMLA:

Motivo n. 1
In linea di massima, grandi somme di denaro affluiscono costantemente in Svizzera per vari motivi (sicurezza, tasse, ecc.). Queste vengono inizialmente depositate presso banche e compagnie assicurative. Se queste ultime non adempiono ai loro obblighi dopo averne verificato l’origine, il denaro di origine criminale potrebbe confluire anche nel mercato immobiliare. Il mercato immobiliare non offre ulteriori filtri protettivi nel caso in cui il denaro criminale riesca a entrare nel circuito degli intermediari finanziari.

Motivo n. 2
I centri finanziari sono già molto ben regolamentati. Gli investitori con denaro di origine criminale evitano questi centri finanziari. Cercano di investire il loro denaro in mercati alternativi. Oltre al mercato immobiliare, i sostenitori dell’AMLA considerano a rischio i seguenti mercati: commercio di materie prime, commercio di diamanti e pietre preziose, mercato dell’arte, hotel e ristoranti. Non ci sono prove che in Svizzera si stia verificando un riciclaggio di denaro strutturato in questi mercati. I singoli casi non dovrebbero parlare a favore di una struttura di mercato. I sostenitori della proposta si spingono oltre e preferirebbero sottoporre alla LRD tutte le parti che entrano in contatto con grandi patrimoni. Oltre al mercato immobiliare, anche i gioiellieri, i galleristi e i commercianti di materie prime sarebbero improvvisamente sotto i riflettori. Ci si chiede quindi dove si debba tracciare la linea di demarcazione e quali siano gli strumenti a disposizione dell’intermediario per verificare il contesto economico dei beni dei clienti.

Motivo n. 3
L’obbligo di revisione MLA potrebbe avere dei vantaggi anche per il settore immobiliare. I nuovi obblighi dei partecipanti al mercato creano una nuova barriera che impedisce agli operatori non qualificati di entrare nel mercato. Oggi, qualsiasi nuovo arrivato può operare e fare affari nel mercato immobiliare senza molte conoscenze preliminari. Gli esperti immobiliari qualificati e rispettabili sono ben felici di desiderare un’ulteriore barriera di mercato, in modo che in futuro non chiunque possa definirsi “esperto immobiliare” o “agente immobiliare” senza un’adeguata formazione. In paesi come gli Stati Uniti o l’Inghilterra, solo i professionisti certificati e formati hanno accesso a un mercato adeguatamente regolamentato. Questo crea fiducia e garantisce che le transazioni immobiliari siano gestite solo da professionisti. Questi ultimi sono formati sulla legislazione in materia di riciclaggio di denaro e sono in grado di garantire una gestione corretta in questo senso. Gli agenti immobiliari occasionali e i venditori privati non potrebbero più agire come operatori del mercato senza essere qualificati.

10 buoni motivi per cui il settore immobiliare NON dovrebbe essere soggetto all’AMLA:

Motivo n. 1
Quasi il 100% dei fondi per l’acquisto di immobili in Svizzera affluisce sul mercato attraverso banche o compagnie assicurative nazionali, anche se l’acquirente non ha bisogno di un mutuo. Con la LRD, il legislatore ha introdotto un sistema che funziona già come un anello di protezione per gli operatori del mercato finanziario. Questo anello protegge tutte le parti coinvolte dall’entrare in contatto con fondi di origine sconosciuta.

Motivo n. 2
Le transazioni in contanti dovrebbero essere controllate per verificare la presenza di reati di riciclaggio di denaro. Con un divieto di pagamento in contanti per le proprietà, il numero sconosciuto ma probabilmente insignificante di pagamenti in contanti per le vendite di proprietà potrebbe essere impedito in modo semplice e non burocratico. I fondi per l’acquisto dovrebbero passare attraverso un istituto finanziario controllato dall’AMLA.

Motivo n. 3
Tutti gli operatori del mercato immobiliare (banche, avvocati, notai, agenzie immobiliari) confermano nei sondaggi che oggi le vendite in contanti sono poche o nulle. Inoltre, se c’è un sospetto fondato di riciclaggio di denaro, ogni operatore può già presentare una denuncia alle autorità giudiziarie.

Motivo n. 4
L’acquisto di un immobile non significa che il denaro sia stato riciclato. Il denaro torna in circolazione solo quando viene venduto. In caso di divieto di acquisto in contanti, il denaro ritorna nel mercato finanziario regolamentato. Quest’ultimo segnala i casi sospetti e controlla l’origine del denaro quando lo riceve.

Motivo n. 5
In caso di sospetto di riciclaggio di denaro, lo Stato può ora provvedere immediatamente a far iscrivere nel registro fondiario una restrizione alla vendita della proprietà in questione. I beni monetari vengono così bloccati in modo molto più efficace rispetto al sequestro di un conto bancario: il denaro ha i piedi e può essere trasferito da una banca all’altra in pochi minuti. I beni immobili sono immobili e non possono scappare.

Motivo n. 6
Gli oppositori sostengono che il riciclaggio di denaro porta a prezzi elevati degli immobili e a distorsioni del mercato. Questo argomento non è stato dimostrato. Alcune transazioni sensazionali (vedi la sezione “Curiosità”) con un possibile sfondo di riciclaggio di denaro vengono ripetutamente utilizzate per sostenere questa tesi. Queste poche transazioni non rispecchiano il mercato e in genere non fanno salire i prezzi. Piuttosto, i fattori fiscali, economici e politici sono responsabili degli attuali prezzi elevati degli immobili.

Motivo n. 7
Gli agenti immobiliari si chiedono come i loro clienti debbano essere controllati ai sensi dell’AMLA. Questo perché di solito le agenzie immobiliari non conoscono la situazione finanziaria degli acquirenti e raramente svolgono un ruolo attivo nel finanziamento degli immobili. A differenza delle banche, l’acquisto di un immobile è una transazione unica tra due parti sconosciute. Mentre in alcuni cantoni i notai privati intervengono nel flusso di cassa e lo dirigono, gli agenti immobiliari non hanno alcuna visione o potere di disporre dei flussi di cassa. Inoltre, non è assolutamente chiaro come gli intermediari possano controllare i fondi utilizzati in conformità con la LRD. A differenza delle banche, che si prendono cura dei propri clienti e li conoscono per anni, in questo caso si tratta di un rapporto di breve durata che di solito termina dopo l’acquisto.

Motivo n. 8
Poiché le agenzie immobiliari in Svizzera gestiscono solo il 30-50% di tutte le transazioni immobiliari, non sarebbe efficace assoggettare le agenzie immobiliari alla LRD. Oltre alle agenzie immobiliari, vendono immobili anche sviluppatori di progetti, gestori di immobili, consulenti, architetti, appaltatori generali, privati, ecc. proprietà. Un obbligo AMLA solo per gli agenti immobiliari li incoraggerebbe ad assumere altri ruoli nella transazione. L’intero settore immobiliare, con tutti i suoi attori e le sue transazioni legali, dovrebbe essere correttamente coperto dalla legge, ovvero tutte le transazioni immobiliari, comprese le eredità e le donazioni.

Motivo n. 9
I professionisti del settore immobiliare si chiedono increduli perché proprio loro dovrebbero essere soggetti alla legge. Si fa riferimento ad altri settori in cui le transazioni in contanti per il pagamento di una fattura sono all’ordine del giorno. Nel mercato dell’arte, nelle gioiellerie, nell’acquisto di mobili o nelle concessionarie d’auto, potrebbe sorgere il sospetto che un acquirente stia riciclando denaro sporco o trasferendo fondi in mercati non regolamentati.

Motivo n. 10
Il rapporto costi/benefici di un obbligo di MLA per il mercato immobiliare sembra al momento poco chiaro e dovrebbe essere esaminato criticamente. Chi paga per queste indagini aggiuntive? Quanto impegno finanziario è necessario per un numero esiguo di casi sospetti? Il mercato immobiliare svizzero è effettivamente una calamita per il denaro sporco? Quali prove ci sono a sostegno di questa teoria? I casi sospetti attualmente noti sono la punta dell’iceberg o gli unici casi noti? I legislatori dovrebbero valutare attentamente (e basare la loro decisione sui fatti) se stanno effettivamente cercando di risolvere un problema o se stanno creando ostacoli amministrativi a un mercato che in realtà funziona bene.

Prospettive per il futuro

Il fatto che, a differenza del mercato finanziario, non esista (ancora) una supervisione del mercato immobiliare è problematico. Dato che la proprietà è meno rapidamente commerciabile e lo strumento del blocco dei registri immobiliari è molto efficace, tale istituzione non sarà necessariamente necessaria in futuro. La discussione sull’inclusione dell’industria immobiliare o di altri settori economici attualmente non soggetti all’AMLA può avvenire solo con un’applicazione coerente ed efficace dei controlli e delle indagini delle istituzioni già soggette all’AMLA. Se in futuro la LRD verrà applicata anche al mercato immobiliare, è auspicabile che la Federazione svizzera della proprietà (SVIT) svolga un ruolo di primo piano nell’esame delle transazioni immobiliari. Bisogna inoltre fare attenzione a garantire che le disposizioni siano applicate in modo equo a tutti gli operatori del mercato e che nessuna professione sia svantaggiata.

Notizie a margine …

Sembra che ci sia un caso spesso citato di acquisto di una proprietà sul lago di Ginevra. Un genero del presidente kazako ha acquistato una proprietà a un prezzo molto alto. Tuttavia, non è noto se l’acquisto sia stato pagato in contanti. Si deve presumere che la somma di diverse decine di milioni non sia stata pagata con valigie piene di soldi. Allo stesso modo, i fatti di riciclaggio di denaro (nell’acquisto della proprietà) non sono ancora stati provati o accertati. Sono in corso chiarimenti per stabilire se i fondi utilizzati sono soggetti alla LRD e se si tratta di un caso di riciclaggio di denaro. Probabilmente la proprietà sarà già soggetta a una restrizione alla vendita fino a quando il caso non sarà chiarito dal punto di vista legale.

PDF Illusione n. 9

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con le sue filiali di Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda opera come agente immobiliare in tutta la Svizzera per le proprietà a carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch