Illusione n. 7: non ho bisogno di uno specialista delle locazioni!

Esistono indubbiamente alcune regioni e categorie di prezzo in cui gli immobili residenziali si affittano praticamente da soli. Nella città di Zurigo, ad esempio, l’offerta di immobili residenziali a prezzi accessibili è molto ridotta. Quando le proprietà vengono affittate nel segmento economico, di solito ci sono decine di interessati che si contendono un appartamento. Ma anche in questo caso, vale la pena consultare un’agenzia immobiliare. La ricerca di inquilini da sola non è sufficiente quando si tratta di marketing professionale; piuttosto, il profano si scontra con ostacoli contrattuali, con una consegna dell’appartamento non sufficientemente dettagliata e con una scarsa esperienza nella valutazione di inquilini solidi e, soprattutto, solvibili.

Gli immobili residenziali nel segmento di prezzo alto o in posizioni meno centrali richiedono competenze di marketing ancora più complesse, una buona rete di contatti e una certa esperienza. In questo caso, spesso si ignorano o non si considerano abbastanza i punti decisivi per la locazione. Di conseguenza, i prezzi di affitto non sono in linea con il mercato (troppo alti o troppo bassi), ci si rivolge ai gruppi target sbagliati e il potenziale degli immobili non viene sfruttato in modo ottimale. Il parere di un professionista del marketing è utile già nella fase di progettazione di un investimento immobiliare. In questo modo si potrebbe evitare, ad esempio, che vengano costruite proprietà in zone troppo esclusive e costose, rendendole difficili da affittare.

Il portafoglio di servizi di un promotore immobiliare per le locazioni (iniziali).

Locazione di immobili esistenti

Prima ispezione dell’immobile e incontro con il proprietario

Il primo passo è quello di registrare le richieste del proprietario e di ispezionare l’immobile. L’agente immobiliare verifica la possibilità di affittare l’immobile e segnala eventuali difficoltà. Vengono anche verificate le condizioni dell’immobile. Se necessario, al proprietario verranno consigliati piccoli miglioramenti o addirittura una ristrutturazione, che verrà coordinata o accompagnata se lo si desidera.

2. preparazione di un’offerta / revisione degli affitti

Una volta che tutti i fattori dell’immobile sono “sul tavolo”, si determina il valore di mercato attuale. A questo scopo, un agente immobiliare professionista ha a disposizione diverse opzioni di calcolo per determinare il prezzo di affitto. Il risultato di queste prime discussioni è un riassunto della situazione iniziale, una stima del prezzo di affitto e un’offerta di servizi di locazione.

3. marketing / concetto di marketing

Non è sufficiente inserire l’immobile su Internet, su una delle più note piattaforme immobiliari. Idealmente, un buon agente immobiliare avrà elaborato una strategia e un concetto di marketing prima dell’inserimento dell’immobile, in modo da discutere con il proprietario le misure adeguate per raggiungere l’obiettivo. Oltre alle singole misure di marketing (pagina del progetto su Internet, annunci su riviste specializzate, annunci su Internet, bacheche, volantini, ecc.), un’agenzia immobiliare professionale dispone di un proprio database di clienti, che viene selezionato in base a criteri e indirizzato di conseguenza.

4. produzione di una brochure di locazione

Già nella fase di sviluppo/creazione di un progetto di nuova costruzione, viene creata una brochure di locazione orientata all’immobile, utilizzando le informazioni disponibili (linguaggio architettonico, materiali, arredi interni, piante e visualizzazioni). Oggi, una homepage di progetto dinamica e flessibile sostituisce spesso la stampa di una brochure, che è più costosa e meno flessibile.

5. visite / incontri con i potenziali inquilini

“Saper vendere”: questa dote è fondamentale anche per il successo delle locazioni. Vengono effettuate visite personali e personalizzate dell’immobile con i potenziali inquilini. Il contatto personale con l’agente immobiliare di fiducia, che conosce a fondo l’immobile, l’ubicazione e il quartiere, offre ai potenziali inquilini l’opportunità di chiarire direttamente eventuali domande senza risposta. Anche le questioni legali possono essere chiarite e discusse. L’obiettivo di una visita professionale è che il potenziale acquirente lasci l’immobile senza domande e con una buona sensazione.

6. stesura di un contratto di locazione / consegna dei locali

Viene redatto un contratto di locazione per l’immobile che include e copre tutti gli standard attuali. Quando i locali vengono consegnati, il contratto di locazione viene finalizzato e il mandato viene consegnato al dipartimento di gestione. A questo scopo vengono utilizzati protocolli di consegna appositamente preparati. Un buon contratto di locazione e un passaggio di consegne professionale sono la base per una locazione piacevole e aiutano a evitare discussioni e controversie inutili. Il custode viene controllato regolarmente, anche per quanto riguarda il suo lavoro nell’immobile, e supervisionato da uno specialista del dipartimento di gestione. La scelta di un buon custode è un prerequisito fondamentale per l’immagine dell’immobile e per la soddisfazione degli inquilini. Allo stesso tempo, i punti rilevanti per la sicurezza, come lo sgombero della neve, le istruzioni della polizia antincendio
, l’assicurazione, ecc. vengono controllati regolarmente e migliorati dove necessario.

Caratteristiche speciali del marketing delle nuove costruzioni

1. consulenza nella fase di sviluppo/analisi

La consulenza degli esperti nella fase di sviluppo è sottovalutata dalla maggior parte degli investitori. Troppo spesso si considerano solo i requisiti tecnici, estetici e strutturali. Troppo spesso si presta poca attenzione all’importanza della posizione dell’immobile, alla qualità delle finiture, alla progettazione della pianta, al numero di stanze e all’identificazione dei potenziali acquirenti.

Un esperto di marketing regionale conosce la clientela, il mercato locale e le insidie da evitare quando si affitta un immobile. Grazie alla loro esperienza, possono fornire importanti informazioni sul futuro utilizzo, sulla realizzazione e sulla disposizione degli spazi abitativi e accessori già in fase di progetto. Questo aiutaa ridurre gli sfitti, le riduzioni di prezzo e gli inutili costi di marketing. In questa fase vengono esaminati i seguenti punti:

Posizione e qualità del mercato

• Qualità della posizione della proprietà in affitto
• Aspetti demografici (reddito, migrazione netta, struttura demografica, ecc.)
• Situazione attuale del mercato/analisi della concorrenza (ad esempio, numero di appartamenti sfitti nel quartiere, nuovi sviluppi, appartamenti in cooperativa, ecc.)
• Segmento dei prezzi di noleggio nella regione
• Domanda di formati piatti

Punti specifici dell’oggetto

• Esame della proprietà pianificata (ad es. dimensioni degli appartamenti)
• Informazioni sulle esigenze abitative di oggi
• Suggerimenti per le materializzazioni
• Determinazione delle stanze aggiuntive necessarie
• Controllo delle planimetrie
• Suggerimenti per aggiustamenti/miglioramenti

2. fasi speciali di marketing prima dell’occupazione/completamento

In questa fase, l’agente immobiliare deve esaminare diverse misure di marketing e proporre un piano di marketing personalizzato per posizionare l’immobile sul mercato. La campagna di marketing deve tenere conto dei seguenti strumenti:

1. pubblicità (giornali/riviste specializzate/internet)
2. sito web
3. pubblicità sui POS (punti vendita) 4. pubblicità diretta (social media, newsletter, blogging) 5. misure di PR Pubblicità nei POS (punti vendita)
4. Pubblicità diretta (social media, newsletter, blog)
5. Misure di PR

I costi per contatto con i clienti sono tanto più vantaggiosi quanto più mirata e ampia è la rete di contatti. La pubblicità sulla stampa è una delle misure più costose, mentre la pubblicità diretta e le misure di PR sono tra le più vantaggiose. Il broker deve valutare attentamente i passi necessari, esaminare i possibili strumenti e presentarli al cliente per l’approvazione come mix pubblicitario con un budget
.

Affittato da solo o commercializzato professionalmente da Ginesta Immobilien AG?

È come andare dal dentista: puoi estrarre il dente da solo o chiamare un professionista. Ecco una panoramica del valore aggiunto che ottieni con i nostri servizi di noleggio:

Conosciamo il mercato: analisi della posizione/stima del prezzo di mercato

Grazie alle sue attività regionali, Ginesta Immobilien AG ha una vasta esperienza sulle opportunità di locazione, sui prezzi degli affitti e sulle conoscenze locali. Lavoriamo anche con un database di transazioni di Wüest und Partner. Questi dati vengono confrontati e verificati con le nostre transazioni
.

Siamo professionisti in varie discipline: Marketing e diritto di locazione

Ginesta Immobilien AG si avvale di collaboratori con una vasta esperienza nel settore delle locazioni e dell’amministrazione. Le brochure, gli annunci e i contratti di locazione vengono continuamente ottimizzati, lavoriamo con strumenti moderni e utilizziamo sistemi informatici del futuro. Facciamo parte di diverse reti internazionali, collochiamo i nostri immobili su mercati locali ed eventualmente internazionali e collaboriamo con partner come società di trasloco, architetti e designer di interni a tuo vantaggio. Tutte le nostre proprietà in affitto sono pubblicizzate in tedesco e in inglese e sono ottimizzate per il SEO (Search Engine Optimisation).

Non lasciamo nulla al caso: sistemi tecnici e un approccio strutturato

Ginesta Immobilien AG dispone di uno speciale strumento di intermediazione specificamente orientato al marketing e utilizzato anche per le locazioni. Per le nuove proprietà in affitto, l’ampio database di inquilini esistente viene confrontato con la nuova proprietà. Inoltre, puoi beneficiare delle assegnazioni di clienti da altre proprietà in affitto. Riusciamo a generare circa il 50-70% dei nostri contatti attraverso i contatti dei clienti esistenti. Per te, questo significa minori costi di marketing e un tasso di contatto più elevato.

Ti facciamo risparmiare tempo prezioso: risparmio di tempo/outsourcing

Ginesta Immobilien AG si occupa di tutto, dalla valutazione dell’affitto di mercato alla consegna dell’immobile. Questo ti fa risparmiare tempo prezioso. Non dovrai occuparti di telefonate e visite.

Passione e competenza dal 1944

Dal 1944, Ginesta Immobilien AG ha acquisito un’esperienza pluriennale nella consulenza, vendita, locazione e gestione di immobili. L’azienda beneficia di un’ampia rete, di un’eccellente reputazione e di una spiccata mentalità da fornitore di servizi.

PDF Illusione n. 7

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch