Illusione n. 6: la posizione di un immobile è semplicemente tutto …

“I tre criteri più importanti per valutare un immobile sono la prima posizione, la seconda posizione e la terza posizione”. In realtà, però, non è così semplice. Di seguito ti spieghiamo quali sono gli altri criteri che determinano l’attrattiva di un immobile e i metodi di valutazione utilizzati per determinare il valore di un immobile.

Differenziazione dei criteri di qualità della localizzazione

• Macro-localizzazione
  La macro-localizzazione valuta la qualità di una regione e di un comune. Va menzionata anche la situazione fiscale, che è molto importante per il valore dell’immobile e ha una forte influenza sul prezzo del terreno. Anche la distanza dalle città e dagli agglomerati urbani, così come i collegamenti di trasporto, sono fattori decisivi nel determinare quanto un acquirente è disposto a pagare per un immobile.
   
• Micro-localizzazione
  La micro-localizzazione si riferisce alla situazione all’interno del quartiere. La micro-ubicazione riguarda l’orientamento, la luce solare, la vista e le emissioni, ad esempio quelle provenienti da una linea ferroviaria o da una strada vicina. Ogni proprietà dovrebbe essere ispezionata in diversi momenti della giornata in modo da poter escludere o valutare con sicurezza eventuali emissioni. Occorre inoltre consultare il catasto e controllare attentamente le servitù, le registrazioni e le riserve. È inoltre fondamentale recarsi presso l’autorità edilizia e verificare attentamente le norme edilizie. L’ubicazione non è la stessa cosa della posizione. Quando si stabilisce il prezzo, un acquirente autonomo procede in modo diverso da un investitore. Si distingue tra valore assoluto e valore relativo del terreno.
   
• Valore fondiario assoluto
  Il valore fondiario assoluto è un valore comparativo. Ad esempio, in questo caso si utilizzano i dati delle transazioni di proprietà vicine. Il principio è: “Quanto viene pagato in media in questa zona?”. Tuttavia, è necessaria una certa cautela nei singoli casi. In particolare, le proprietà possono avere diverse destinazioni d’uso e possono anche esserci delle servitù sulla proprietà da valutare che limitano le possibilità di sviluppo e quindi influenzano il valore del terreno.
   
• Valore relativo del terreno
  Il valore relativo del terreno esprime il valore del terreno in relazione al suo potenziale di sviluppo. Il valore del terreno viene calcolato con una procedura di valutazione complessa che può essere utilizzata solo da esperti immobiliari professionisti. Si parla anche di calcolo a ritroso, che ha la seguente struttura schematica (altamente semplificata):

Suggerimento per gli immobili: trovare l’equilibrio tra il valore del luogo e quello dell’immobile

Il valore del terreno è normalmente compreso tra il 20% e il 50% del valore di mercato di un immobile. La regola è che è più costoso costruire su un terreno costoso che su un terreno economico. Soprattutto in caso di rivendita, è bene notare che un rapporto sfavorevole tra valore del terreno e valore dell’immobile può causare problemi. Se non si rispetta questa regola, è possibile che i costi dell’investimento non vengano più riconosciuti dal mercato. Vale la pena discutere in anticipo con un esperto di immobili il sito
e adeguare i costi di costruzione alla qualità del luogo.

PDF Illusione n. 6

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato in Svizzera e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch