Illusione n. 20: boom di grattacieli sulla Gold Coast!

Sviluppo della pianificazione territoriale

La revisione del piano regolatore è stata approvata dagli elettori del Cantone di Zurigo nel 1995. Questa revisione ha abolito le zone di case unifamiliari in tutto il Cantone di Zurigo. Grazie alle possibilità di utilizzo molto più elevate, sempre più case unifamiliari vengono demolite e sostituite da condomini. In passato questo era impensabile nelle zone selezionate (case di campagna). Diversi comuni hanno modificato i calcoli passando dalle dimensioni dell’abitazione a quelle dell’edificio, il che ha portato a un aumento delle possibilità di utilizzo del terreno.

I prezzi degli immobili su entrambe le sponde del Lago di Zurigo sono esplosi negli ultimi cinque anni. Non ci sono quasi offerte, la domanda supera di gran lunga l’offerta. La pianificazione territoriale ha fallito?

La situazione attuale: densificazione e diritti dei proprietari

Le voci provenienti dalla sinistra e dai campi verdi si fanno più forti e chiedono un’ulteriore densificazione. Gli stessi esponenti rifiutano l’espansione urbana, ovvero la creazione di nuove aree residenziali nelle attuali zone di riserva. Alcuni gruppi chiedono addirittura di escludere in linea di principio una nuova zonizzazione per i quartieri esclusivamente monofamiliari. Si dovrebbero inoltre sviluppare modelli architettonici per la densificazione delle riserve di terreno edificabili interne, ad esempio i quartieri monofamiliari esistenti. Dal punto di vista fiscale, questi conservatori del paesaggio chiedono che i lotti non sviluppati al centro dell’area di insediamento siano vincolati. C’è persino un desiderio di acquisizione di lotti di densificazione da parte del settore pubblico.

Per inciso, l’area di insediamento in Svizzera nel suo complesso è di poco inferiore al 7%, mentre l’area agricola è del 37%. Nel cantone di Zurigo, tuttavia, circa il 20,1% dell’area cantonale era già stato designato come area di insediamento nel 1996.

I comuni con un background liberale intorno al Lago di Zurigo hanno obiettivi completamente diversi. Vogliono proteggere la proprietà privata residenziale. Il comune di Zollikon lo ha spiegato in poche parole nella sua richiesta di zonizzazione nel 2005: secondo l’attuale BZO, Zollikon è solo per 2/3 sovraccarica di edifici, quindi in media ogni lotto avrebbe ancora la possibilità di costruire 1/3 in più. Tuttavia, il boom edilizio comporterebbe dei problemi: “In alcuni quartieri, il consumo completo dell’utilizzo consentito porterebbe a un paesaggio urbano sgradevole e indesiderabile”. Purtroppo l’assemblea comunale non ha approvato la richiesta di zonizzazione, a differenza del comune di Küsnacht, che ha approvato la zonizzazione in alcune aree comunali nel 2004. A Zollikon, come in altri comuni, è iniziata da tempo una corsa agli armamenti: Ancora più alto, ancora più largo! Le conseguenze per i proprietari di immobili sono fatali: la vista di tutti è ostruita, il vicino è sempre più vicino, la privacy ne risente.

Le proprietà con la maggiore privacy si trovano probabilmente a Zumikon, dove le grandi aree residenziali si trovano ancora in una zona W2/25 meno utilizzabile, con grandi distanze di confine di 2 x 12 m (per fare un confronto: molti comuni hanno distanze di confine di soli 6 o 7 m nelle zone residenziali). A Zumikon, le residenze e le tenute costose sono ancora protette dall’invadenza degli edifici vicini. Per quanto tempo ancora, però, non è dato sapere. Nel contesto della densificazione, Zumikon si chiederà presto se sarà possibile continuare a costruire in modo così restrittivo in futuro. Il consiglio comunale a maggioranza civica esaminerà sicuramente la questione con la necessaria cautela. Perché anche in questo comune le possibilità di utilizzo sono già aumentate in modo significativo dal 1995, come dimostra l’esempio qui riportato.

Riepilogo della situazione attuale

Gli sviluppi della pianificazione territoriale rimangono entusiasmanti e stanno diventando un gioco politico tra idee liberali e socialiste. Le tendenze alla densificazione sono inequivocabili, sia da parte dei partiti politici, sia da parte degli architetti (architettura interessante), sia da parte dell’industria edilizia (potenziale di commesse).

È importante decidere per quanti abitanti debba essere costruita una regione e quali misure di pianificazione territoriale abbiano senso e siano desiderate/supportate dai cittadini. La densificazione attraverso quartieri alti in luoghi poco sensibili può certamente essere discussa, ma la distruzione di aree residenziali verdi e ben tenute richiesta da singoli esponenti deve essere messa in discussione in modo molto critico e difficilmente incontrerà l’approvazione della popolazione.

L’ulteriore aumento dell’immigrazione e/o l’incremento del livello di prosperità porteranno a una maggiore necessità di spazio nella regione di Zurigo. Ciò solleva inevitabilmente la questione se si voglia sviluppare in larghezza (espansione urbana, nuova zonizzazione delle riserve di terreno edificabile) o in altezza (densificazione). Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi, che vengono valutati in modo diverso a seconda dell’osservatore e dei suoi interessi. In ogni caso, le decisioni di pianificazione territoriale avranno un impatto sull’ulteriore sviluppo dei prezzi nei punti caldi dei comuni del Lago di Zurigo.

PDF Illusione n. 20

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch