Illusione n. 19: i proprietari di immobili sulla “Costa di Pfnüsel” hanno sempre il raffreddore!

Il mercato immobiliare sulla riva sinistra del Lago di Zurigo (al 2011)

I fattori di localizzazione parlano a favore della Costa d’Argento

La vicinanza al centro di Zurigo, una pressione fiscale moderata e una vista molto suggestiva sul lago contribuiscono all’attrattiva del mercato immobiliare sull’intera sponda sinistra del Lago di Zurigo. Negli ultimi anni, la circonvallazione di Westring, il collegamento autostradale con Lucerna e il tunnel ferroviario di Zimmerberg (nel 2003) in particolare, hanno creato eccellenti collegamenti di trasporto per la riva sinistra del lago che non sono secondi a nessuno. I comuni del distretto di Horgen sono diventati molto più attraenti negli ultimi anni. La maggiore fiducia in se stessa della regione si riflette anche nel nuovo soprannome che si è diffuso nel linguaggio comune: “Costa d’Argento e di Platino” invece di “Costa di Pfnüsel”. La Costa di Platino si riferisce principalmente alla regione del Cantone di Svitto che costeggia il Lago di Zurigo e che inizia dopo Richterswil.

I livelli di prezzo su entrambe le sponde del lago si stanno uniformando

Da alcuni anni le banche e le società di valutazione immobiliare sottolineano che il livello dei prezzi sulle sponde destra e sinistra del lago sta aumentando in modo sincrono e che i prezzi dei terreni e delle case sono praticamente gli stessi. Kilchberg ha trovato la sua controparte in Zollikon, Rüschlikon in Küsnacht, Horgen in Meilen, ecc. Alcune grandi transazioni sono state osservate in particolare nei comuni di Kilchberg e Rüschlikon, con valori fondiari di circa 4-6.000 CHF/m2 di terreno edificabile. Anche i prezzi degli appartamenti occupati dai proprietari in questi due comuni sono saliti a livelli record di 15-17.000 CHF/mq, in alcuni casi superando anche i 20.000 CHF/mq nelle posizioni migliori. Anche Oberrieden e Horgen hanno registrato un’incredibile crescita dei prezzi. Per molto tempo, questi comuni hanno lottato per superare la barriera dei 2.000 CHF/m2 per i terreni edificabili. Nel frattempo, in buone posizioni si pagano già 2.200-3.000 CHF/m2. L’attività edilizia è molto vivace a Horgen, Wädenswil e Richterswil. È qui che ci sono ancora le migliori possibilità di acquistare immobili residenziali a condizioni relativamente favorevoli. Tuttavia, le tasse in questi comuni sono leggermente più alte rispetto ai comuni vicini al centro città.

Tasse ridotte, vicinanza al centro città e vista sul lago sono i punti vincenti

Un’indagine di mercato condotta da IAZI conferma che i prezzi a Kilchberg sono i più alti e sono anche quelli che sono aumentati di più (42% in 5 anni). Il vicino comune di Rüschlikon è già più economico del 12% e ha registrato una crescita del 31-35% per gli appartamenti occupati dai proprietari. Nel capoluogo del distretto di Horgen, il livello dei prezzi è inferiore di circa un terzo. Richterswil si trova in fondo alla scala dei prezzi con un livello inferiore di circa il 40%, dopodiché i prezzi della Costa di Platino tornano a salire bruscamente. Questa è sicuramente la differenza maggiore rispetto alla Gold Coast, dove i prezzi dei terreni sono più favorevoli quanto più ci si allontana da Zurigo.  In confronto, l’aumento medio dei prezzi nel cantone di Zurigo in cinque anni è solo del 20% circa. Le differenze di prezzo tra i vari comuni possono essere attribuite essenzialmente a tre fattori di influenza: La distanza dal centro di Zurigo, la pressione fiscale e la vista sul lago di Zurigo. Una posizione residenziale vicina al centro città, con vista sul lago e pace e tranquillità è l’assoluzione per la quale un acquirente scaverà a fondo nelle proprie tasche. Uno studio condotto dall’ufficio statistico del cantone di Zurigo ha dimostrato che ridurre il tempo di percorrenza per raggiungere il centro di Zurigo da undici a dieci minuti aumenta il prezzo di un immobile del 3,8%. Questo dato va considerato con cautela, poiché troppi altri fattori come l’utilizzo, la situazione fiscale, le immissioni, l’orientamento a sud-ovest, ecc. hanno un’influenza maggiore sul valore dell’immobile.

Prezzi elevati degli immobili con tasse basse

Lo stesso studio dell’istituto di statistica ha rilevato che una riduzione del 10% delle tasse aumenta il prezzo dei terreni edificabili del 2,5%. Poiché le località residenziali attraggono buoni contribuenti, questi comuni possono permettersi aliquote fiscali più basse, il che aumenta ulteriormente la loro attrattiva. Non sorprende quindi che i quattro comuni con le aliquote fiscali più basse del distretto, Rüschlikon, Thalwil, Oberrieden e Kilchberg, abbiano i prezzi immobiliari più alti.

La vista sul lago come fattore di prezzo

Dopotutto, la vista sul lago ha una notevole influenza sul livello dei prezzi. Per quanto riguarda la sponda sinistra del lago, va aggiunto che la vista del lago di Zurigo dalla Costa d’Argento e dalla Costa di Platino è molto più suggestiva che dalla sponda destra del lago di Zurigo. Il lago si apre e appare più grande e più ampio all’osservatore. Inoltre, la vista della Costa d’oro giallo scintillante di sera è molto suggestiva. Per noi, il valore della vista sul lago non può essere quantificato in cifre. Si può certamente affermare che vengono pagati prezzi elevati da collezione, in particolare per le proprietà in buone posizioni con una vista lago attraente.

La Costa di Platino

Nei comuni di Bäch, Freienbach, Wollerau, Pfäffikon e nei comuni limitrofi di Altendorf e Feusisberg, i prezzi stanno impazzendo da diversi anni. Il motivo principale è la situazione fiscale molto bassa, sia per i privati che per le aziende. In queste regioni, i prezzi degli appartamenti partono da circa 10.000 CHF/mq e possono arrivare a circa 25.000 CHF/mq per oggetti da collezione in posizioni privilegiate. Lo stesso vale per i prezzi dei terreni, che a Wollerau sono talvolta pari a quelli della costosa Kilchberg.

La casa indipendente sta diventando una merce rara

Uno sviluppo che si può osservare su entrambe le sponde del lago è l’aumento dei prezzi delle case unifamiliari. Le vecchie case unifamiliari vengono spesso demolite a causa delle opportunità di densificazione disponibili dal 1995 e sostituite da condomini. Ci sono molte ragioni per credere che la casa unifamiliare sarà uno dei beni più preziosi in futuro. Dovrebbe essere in grado di sopravvivere relativamente indenne a eventuali flessioni del mercato. Il mercato dei condomini è più equilibrato grazie alla forte costruzione di nuovi immobili. In futuro, l’andamento potrebbe essere meno dinamico rispetto alle case unifamiliari, anche se le tendenze demografiche prevedono un aumento della domanda di appartamenti adatti all’età. Attualmente la domanda è sensibilmente più bassa per le case di media grandezza più vecchie e per le maisonette con attico. Queste ultime sono passate un po’ di moda, ma rappresentano opportunità di acquisto interessanti per gli acquirenti con budget ridotti.

Fonti: Istituto di statistica, Banca Migros, IAZI,
Dati sulle transazioni di Ginesta Immobilien AG

Illusione PFD n. 19

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con le sue filiali di Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda opera come agente immobiliare in tutta la Svizzera per le proprietà a carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch