Illusione n. 18: Lex Koller è un libro con sette sigilli!

Il mercato immobiliare svizzero è ancora protetto. La Lex Koller è una legge speciale che solo pochi paesi hanno. Gli acquirenti stranieri non sempre si rendono conto che in Svizzera non si può semplicemente acquistare un terreno. La legge è stata introdotta originariamente nel 1961 come protezione contro le infiltrazioni straniere, ma negli ultimi anni è stata allentata più volte. Le statistiche raccolte dal 1967 mostrano che fino al 1993 solo lo 0,8% dei terreni edificabili suddivisi in zone è stato venduto a stranieri. Tuttavia, l’importanza delle seconde case e delle case per le vacanze è molto maggiore: nel 1993 circa 1/5 di questa superficie era in mano a stranieri. In molti casi, oggi gli stranieri possono acquistare immobili in Svizzera nonostante la Lex Koller. Di seguito una panoramica delle principali eccezioni e possibilità di acquisto di immobili in Svizzera nonostante la Lex Koller:

1° caso eccezionale: proprietà commerciale / locali commerciali

L’acquisto di immobili commerciali è consentito in Svizzera dal 1° ottobre 1997. Gli immobili sono considerati commerciali se vengono utilizzati per uno scopo commerciale. Si parla quindi di “immobili commerciali” come fabbriche, magazzini, uffici, centri commerciali, negozi, hotel, ristoranti, officine o studi medici.

Nel caso di una proprietà commerciale, non importa se l’immobile viene utilizzato dall’acquirente stesso o se viene affittato o locato a terzi. Per gli stranieri alla ricerca di un investimento di capitale, questa è la forma di investimento più semplice e la variante per l’acquisto di una proprietà in Svizzera. Tuttavia, l’acquisto è problematico se, oltre allo scopo commerciale, l’immobile viene utilizzato anche per scopi residenziali. Solo in casi eccezionali è possibile acquistare appartamenti come parte dei locali commerciali senza autorizzazione. Una di queste eccezioni è se l’uso residenziale è considerato essenziale per l’attività commerciale. Un’altra eccezione riguarda le proprietà commerciali con quote residenziali ufficiali (massimo 49% di abitazioni). Un’altra eccezione si applica se non è praticamente possibile e sarebbe sproporzionato separare le aree residenziali dalla parte utilizzata per scopi commerciali.

Potrebbe quindi essere necessario ottenere una sentenza dichiarativa dall’autorità cantonale preposta al rilascio delle licenze.

2° caso eccezionale: proprietà per vacanze

In alcuni cantoni è possibile acquistare immobili per le vacanze. Queste non rientrano nella Lex Koller, a condizione che la superficie del pavimento sia inferiore a 1.000 m2 e che la superficie abitabile netta sia inferiore a 200 m2. La superficie abitativa netta comprende tutti i locali abitabili come camere da letto, cucina, corridoio, bagno, toilette, piscina chiusa, sauna, sala hobby, ma non balconi, vani scala, cantine e soffitte. Secondo la prassi corrente, superfici abitabili nette fino a 250 m2 e superfici fondiarie fino a 1.500 m2 sono autorizzate senza grossi problemi se è possibile dimostrare un’esigenza aggiuntiva e, in casi eccezionali, anche se questi limiti standard vengono superati.

I seguenti cantoni dispongono di quote di appartamenti per vacanze: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per le unità abitative negli hotel di appartamenti), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.

Tutti i cantoni devono inoltre rispettare le quote stabilite dal governo federale. In Svizzera, solo 1.500 case vacanza possono essere vendute ogni anno a stranieri non residenti in Svizzera. Il numero varia notevolmente da cantone a cantone. Il cantone del Vallese ha attualmente la quota più alta con 330 case vacanza, mentre vari cantoni più piccoli come Appenzello Esterno, Uri, Nidvaldo, Glarona, Obvaldo, Giura e Sciaffusa hanno solo 20 unità. Se un acquirente acquista un appartamento per le vacanze senza prendere la residenza, deve rientrare in questa quota o aspettare di essere accettato. I comuni hanno anche creato delle quote per la percentuale di stranieri in un condominio. A seconda del comune, queste quote limitano ulteriormente le possibilità di acquisto per gli stranieri non residenti in Svizzera.

3. caso eccezionale: stranieri con residenza e domicilio fiscale in Svizzera

In linea di principio, qualsiasi straniero con un permesso di soggiorno B o C valido può acquistare un’abitazione principale occupata dal proprietario. Per abitazione di proprietà si intende che sia la residenza che il domicilio fiscale sono trasferiti al comune in cui è stato acquistato l’immobile. Tutti i cittadini stranieri possono avvalersi di questa opzione per acquistare un’abitazione principale. Al momento dell’acquisto devono dimostrare di essere in possesso di un permesso di soggiorno e che la loro residenza effettiva sarà nell’immobile acquistato. Anche le proprietà con superfici superiori a 3.000 m2 richiedono una licenza di esenzione. In questo caso, la questione dell'”unità della proprietà acquistata” è particolarmente importante. I cittadini provenienti dall’UE o dall’area EFTA godono di ulteriori privilegi da quando sono entrati in vigore gli accordi bilaterali con l’UE. Dopo aver acquisito la residenza in Svizzera (insieme a un permesso di soggiorno C), possono acquistare immobili privati e commerciali senza alcuna restrizione. Possono anche acquistare condomini e seconde case per uso personale. Queste persone sono quindi generalmente trattate alla stregua dei cittadini svizzeri e non sono considerate persone all’estero ai sensi della FL. In seguito a questa modifica, possono anche acquistare proprietà attraverso società da loro controllate e domiciliate in Svizzera.

4° caso eccezionale: acquisto di azioni di società immobiliari e fondi di investimento svizzeri

L’acquisto di azioni di una società immobiliare quotata in borsa non richiede un’autorizzazione e non è soggetto alla Lex Koller. Tuttavia, la società immobiliare deve essere quotata in una borsa valori ufficiale in Svizzera. Queste sono regolamentate dall’Autorità svizzera di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA). L’acquisto di azioni di una società immobiliare residenziale non quotata in borsa è più problematico. Una società immobiliare residenziale è una società non quotata il cui scopo effettivo è quello di acquisire o detenere proprietà residenziali o altre proprietà non residenziali. In questo caso si distingue se

• l’acquirente straniero è residente in Svizzera o all’estero,
• che tipo di autorizzazione di soggiorno ha
• per la Svizzera e se
• l’acquirente proviene da un paese UE/EFTA o da un paese terzo.

Sui singoli casi:

1. I cittadini stranieri domiciliati all’estero (sia dell’UE/AELS che di Paesi terzi) non possono investire in società immobiliari residenziali in Svizzera, nemmeno sotto forma di partecipazione di minoranza. Anche l’acquisizione di una singola azione è soggetta ad autorizzazione e generalmente non viene approvata. Anche la partecipazione alla costituzione di una società immobiliare residenziale non è consentita.
2. I cittadini dell’UE/AELS domiciliati in Svizzera possono in linea di principio partecipare a tutte le società immobiliari in Svizzera senza alcuna restrizione.
3. I cittadini stranieri residenti in Svizzera che non provengono da paesi UE/AELS possono partecipare a società immobiliari residenziali solo se dispongono di un permesso di soggiorno C valido per la Svizzera. In caso contrario, non è possibile partecipare a una società immobiliare residenziale.

Nel caso di società immobiliari con proprietà commerciali e residenziali, lo scopo principale della società deve essere determinato dalle autorità. Nel momento in cui la quota di proprietà residenziale rappresenta più di un terzo di una società, potrebbe verificarsi una violazione della Lex Koller o della BewG.

Estratto dalla voce attuale di Wikipedia

Lex Koller è il nome informale della “Legge federale del 16 dicembre 1983 sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero” (BewG, SR 211.412.41). Il nome della legge risale all’ex Consigliere Federale Arnold Koller, che era membro del Consiglio Nazionale quando la legge fu redatta. Lo scopo della Lex Koller è quello di combattere l'”eccessiva esterofilia dei terreni nazionali”. Include una restrizione all’acquisto di beni immobili svizzeri da parte di stranieri e ha sostituito la Lex Friedrich, a sua volta successore della Lex Furgler. La Lex von Moos e la Lex Celio sono state promulgate in modo simile negli anni ’60/70. Attualmente si sta discutendo di abolire la Lex Koller e di permettere agli stranieri di acquistare proprietà in Svizzera senza una complicata procedura di autorizzazione. Il motivo di queste discussioni è da un lato gli accordi bilaterali con l’Unione Europea e dall’altro le pressioni dei cantoni particolarmente interessati a una normativa liberalizzata, ad esempio per motivi fiscali. La liberalizzazione favorirebbe fortemente la costruzione di seconde case con i cosiddetti letti freddi.

Riferimenti / esclusione di responsabilità:

Le informazioni sono state raccolte da leggi e pubblicazioni attuali. L’autore sottolinea espressamente che i singoli passaggi del testo sono stati ripresi dal testo di partenza e non sono di sua origine. Per migliorare la leggibilità, le note a piè di pagina e i riferimenti alle fonti sono stati omessi dai testi.

Scheda informativa dell’Ufficio Federale di Giustizia
Acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero (disponibile in quattro lingue)

Ordinanza sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero
(BewV) del 1 ottobre 1984 (aggiornato al 1 gennaio 2008)

Legge federale sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero
(BewG) del 16 dicembre 1983 (aggiornato al 1° gennaio 2011)

Dichiarazione di Ginesta Immobilien AG sugli attuali tentativi del Consiglio Federale di abolire la Lex Koller

Il Parlamento sta discutendo da tempo l’abolizione della Lex Koller. In cambio, sono previste restrizioni alla pianificazione territoriale, in particolare nel settore delle seconde case, che interesserebbero sia i residenti svizzeri che quelli stranieri. Il Consiglio Nazionale ha respinto le proposte del Consiglio Federale con la richiesta di esaminare i seguenti tre punti nella stesura di una nuova legge:

1. L’introduzione di un periodo minimo di residenza in Svizzera come prerequisito per l’acquisto di una proprietà.
2. Misure per risolvere il problema delle seconde case (“letti freddi”)
3. La “compatibilità” delle due proposte con l’iniziativa tandem “Salviamo il suolo svizzero”.

I sostenitori della Lex Koller vogliono porre un freno all’eccessiva esterofilia della Svizzera e all’acquisto di immobili di lusso da parte di stranieri non residenti in Svizzera, mentre gli oppositori sostengono la necessità di un’ulteriore liberalizzazione. Noi svizzeri possiamo acquistare proprietà residenziali in quasi tutto il mondo: perché gli stranieri non dovrebbero poter fare lo stesso qui?

Ginesta Immobilien non prende una posizione politica e si lascia guidare dalle circostanze politiche. Allo stesso tempo, riteniamo che le precedenti discussioni sull’abolizione a livello federale non siano state sufficientemente comprensibili per gli elettori. Il Consiglio federale voleva abolire la Lex Koller a livello federale, ma voleva dare ai comuni e ai cantoni gli strumenti per sostituirla virtualmente a livello comunale con misure di pianificazione territoriale. Queste intenzioni e i loro effetti non sono ancora chiari. Devono essere valutati con attenzione, sempre che un giorno i loro effetti siano noti agli elettori. Possiamo quindi comprendere la posizione esitante del Parlamento e accogliere con favore l’ulteriore esame della prevista modifica della legge.

PDF Illusione n. 18

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato in Svizzera e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch