Illusione n. 16: gli agenti immobiliari non sono interessati alle questioni fiscali!

In questo foglio informativo ti forniamo quindi importanti informazioni sul tema delle tasse e della proprietà.

I proprietari e i venditori di immobili si trovano più volte a dover affrontare diverse questioni fiscali che si presentano sia durante il periodo di proprietà che al momento della vendita di un immobile. Vale quindi la pena dare un’occhiata più da vicino alle varie imposte e ai loro effetti e peculiarità. A causa della complessità del sistema fiscale, il testo che segue tratta solo la situazione delle persone fisiche.

a) Conseguenze fiscali del possesso di un immobile

Imposta sul reddito: Il valore locativo figurativo
Questa forma di tassazione del reddito è presente in tutta la Svizzera per i proprietari di case che vivono in prima persona nella loro casa, appartamento o proprietà per le vacanze. Vivendo tra le proprie mura, il proprietario rinuncia a un potenziale reddito da locazione. Tuttavia, questo reddito da locazione aumenterebbe il reddito imponibile e quindi anche l’imposta sul reddito. Lo Stato non rinuncia volontariamente a questo potenziale reddito. Pertanto, imputa al proprietario di casa un reddito fittizio. Secondo l’attuale prassi dei tribunali federali, questo non dovrebbe essere inferiore al 60% di un affitto di mercato. I cantoni calcolano il valore dell’affitto figurativo in modo molto diverso. Nella maggior parte dei casi, i cantoni si basano sui valori presunti del terreno e sui valori stimati dalla compagnia di assicurazione dell’edificio per determinare il valore dell’imposta sulla proprietà e il valore locativo figurativo.

Il proprietario di casa può richiedere due tipi di detrazioni dal valore locativo calcolato: Da un lato, gli interessi ipotecari sostenuti e, dall’altro, le spese di manutenzione e riparazione (spese che preservano il valore, ma non lo aumentano). Mentre gli interessi ipotecari possono essere generalmente dedotti, la deducibilità della manutenzione degli edifici è regolata in modo molto diverso nei singoli cantoni. Nella maggior parte dei cantoni è possibile detrarre un importo forfettario (dal 10% al 25% del valore locativo figurativo) dal valore locativo figurativo come somma forfettaria per la manutenzione dell’edificio oppure, se le spese effettive verificabili sono più elevate, è possibile detrarre i costi effettivi. Questa opzione è disponibile annualmente in molti cantoni, mentre in altri la modalità di detrazione deve essere stabilita per un periodo specifico (ad esempio 5 anni).  

Il valore figurativo dell’affitto aumenta il reddito imponibile di un proprietario di casa. Nonostante le opzioni di detrazione per le spese di manutenzione, questa compensazione non può essere ridotta in modo sostanziale senza la detrazione degli interessi ipotecari. Soprattutto le persone anziane, che hanno rimborsato il mutuo e vivono di rendita, si lamentano di questa pratica fiscale, che comporta un notevole aumento del loro reddito imponibile. A causa degli attuali tassi di interesse ipotecari molto bassi, una casa deve essere generalmente ipotecata al 60-70% del suo valore attuale per evitare un effetto fiscale negativo. Il problema è stato riconosciuto a livello politico e il Consiglio Nazionale e il Consiglio degli Stati hanno già discusso in diverse occasioni l’abolizione del valore locativo figurativo (e la conseguente eliminazione delle detrazioni per la manutenzione e gli interessi sul debito). Tuttavia, nessuna proposta si è dimostrata in grado di ottenere una maggioranza.

Imposta sugli immobili
Ai fini dell’imposta sugli immobili, gli immobili sono riconosciuti solo al 70% circa del loro valore di mercato. Quando si acquista un immobile per 1 milione di franchi svizzeri, ci si può aspettare una riduzione fiscale di circa il 30% o di 300.000 franchi svizzeri. Il patrimonio imponibile viene ridotto di questo importo, il che si traduce in una (lieve) riduzione delle imposte. Tuttavia, i proprietari di casa non possono influenzare l’imposta sul patrimonio né in positivo né in negativo.

Tasse sulla proprietà
12 cantoni (BE, LU, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE, JU) impongono una tassa annuale sulla proprietà di immobili privati. Questa può essere riscossa a livello cantonale o comunale e varia dallo 0,3 al 3 per mille del valore ufficiale di mercato o fiscale, a seconda del cantone.

b) Imposte derivanti da cambiamenti di proprietà (= cessioni)

Imposta sulle plusvalenze immobiliari
L’imposta che spesso desta maggiore preoccupazione nei proprietari di casa è l’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questa imposta viene riscossa dai cantoni e dai comuni, ma non dal governo federale, ed è una fonte di reddito molto importante.

Il profitto derivante dalla vendita di un immobile viene calcolato in base alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. In genere è possibile aggiungere ai costi di acquisto gli investimenti di valorizzazione effettuati dopo l’acquisto. Inoltre, lo Stato concede una riduzione (sconto) sull’aliquota fiscale in base al periodo di detenzione. Questo tiene parzialmente conto dell’inflazione tra il momento dell’acquisto e quello della vendita. Solo in alcuni cantoni è possibile compensare completamente l’inflazione con il prezzo di acquisto.

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari è illustrata di seguito con un esempio tratto dai cantoni di Zurigo e Vaud:

Imposte sul trasferimento
Sulle vendite di immobili viene applicata un’imposta sul trasferimento che può variare dallo 0,35% al 3,3% del prezzo di vendita autenticato, a seconda del cantone. Alcuni cantoni applicano un’aliquota inferiore in caso di un lungo periodo di detenzione. A seconda del cantone, l’imposta è a carico dell’acquirente o del venditore; in alcuni cantoni l’imposta è condivisa tra acquirente e venditore oppure vengono applicati accordi individuali. In queste condizioni, entrambe le parti sono responsabili in solido delle imposte. Per i passaggi di proprietà tra coniugi, a seguito di eredità, donazioni o vendite fallimentari, nella maggior parte dei cantoni si applicano aliquote ridotte o si rinuncia completamente all’imposta. In alcuni cantoni, come Zurigo, l’imposta sui trasferimenti è stata abolita.

Altre spese sostenute per l’acquisto di un immobile (senza tasse)

• Spese catastali e notarili
• Costi di emissione e aumento del debito
• Spese bancarie per l’accensione di un mutuo (valutazione, consulenza, stipula di un contratto di mutuo)
• Commissioni di copertura degli interessi per i mutui (per la copertura anticipata)
• Assicurazione per i nuovi proprietari di casa (ad es. assicurazione per l’edificio, per l’acqua, per la rottura dei vetri, per il contenuto della casa)

Ci sono molti modi per ottimizzare l’imposta sulle plusvalenze immobiliari:

• Se un immobile sostitutivo viene acquistato in Svizzera entro un periodo di tempo ragionevole (3 anni secondo la giurisprudenza attuale), il venditore dell’abitazione gode di un differimento d’imposta.
• In alcuni cantoni, come ad esempio nel cantone di Zurigo, le autorità fiscali stimano il valore della proprietà una volta che questa è stata detenuta per 20 anni o più. Lo Stato è propenso a fissare un valore basso per ottenere un gettito fiscale maggiore. Il venditore non è obbligato ad accettare il valore stimato senza discutere. Gli amministratori di immobili che sono sul mercato da più di 20 anni e conoscono proprietà comparabili sono in una posizione migliore rispetto a un profano per valutare le valutazioni dello Stato e, se necessario, sollevare obiezioni. Questa conoscenza specialistica è molto preziosa per il venditore e può tradursi in una riduzione delle imposte pari a diverse volte la commissione di vendita.
• I costi di investimento di natura migliorativa e conservativa (ad esempio, la sostituzione di una cucina con uno standard di arredamento più elevato) sono ammessi in percentuale (ad esempio, il 50%) per la compensazione e nel senso di un investimento migliorativo del valore. Anche in questo caso ci sono punti di vista diversi tra il venditore e le autorità fiscali e c’è spazio per una legittima discussione.
• Le commissioni dell’agente immobiliare, i costi di pubblicità (giornali, internet, ecc.), le spese notarili o le tasse di trasferimento possono essere dedotte dal profitto dell’immobile. Questo riduce indirettamente la commissione dell’intermediario, ad esempio, del 20%-40% per il venditore, a seconda dell’aliquota fiscale.

1) In base all’età dell’edificio
2) Vengono presi in considerazione gli accordi contrattuali derogatori, a meno che il venditore non sia soggettivamente esente da imposte.
3) Viene riscossa solo su alcune proprietà di persone giuridiche
4) in % del valore fiscale cantonale

PDF Illusione n. 16

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch