Illusione n. 15: un agente immobiliare non ha idea dei finanziamenti!

Finanziamenti in generale
Quando valutano un finanziamento per la casa, gli istituti di credito svizzeri verificano l’affidabilità creditizia del cliente e la qualità dell’immobile. La struttura del finanziamento e l’analisi della convenienza economica giocano un ruolo importante.

L’ipoteca su una proprietà residenziale viene normalmente effettuata con l’80% di capitale (di rischio). Di norma, quindi, il proprietario di una casa deve apportare almeno il 20% del prezzo di acquisto sotto forma di capitale proprio o depositarlo come garanzia. Questo capitale può essere disponibile, tra l’altro, sotto forma di risparmi, titoli, diritti o fondi pensione. Nel caso di redditi molto elevati, il capitale proprio può essere ipotecato invece di essere compensato con il prezzo di acquisto. In questo caso, i mutui possono facilmente raggiungere il 90-100% del prezzo di acquisto.

Tuttavia, di solito si utilizza una struttura di finanziamento classica, in cui l’istituto di finanziamento ipotizza l’80% del prezzo di acquisto, solitamente suddiviso in un primo mutuo (65%) e un secondo mutuo (15%). Il proprietario di casa contribuisce al restante 20% del prezzo di acquisto con il proprio capitale. A differenza di altri paesi europei, in Svizzera i mutui non devono essere rimborsati per intero. Normalmente, il secondo mutuo viene rimborsato tramite ammortamento diretto o indiretto fino all’età della pensione, ma al massimo in 20-25 anni. Il primo mutuo, invece, spesso dura oltre l’età della pensione.

Anche l’accessibilità gioca un ruolo importante, sia all’inizio del finanziamento che all’età della pensione. Il calcolo dell’accessibilità misura il livello dei costi dell’abitazione (interessi del mutuo, ammortamento e spese di manutenzione accessorie) in relazione al reddito. A seconda del finanziatore, viene fissato un limite massimo di circa un terzo del reddito lordo o netto. Alcuni istituti fissano il limite al 28% del reddito netto, mentre altri finanziano proprietà residenziali con costi abitativi fino al 33% del reddito lordo. Questa diversa valutazione dell’accessibilità economica può equivalere a una differenza di reddito di circa il 10%.

Proprietà di lusso e da collezione (a partire da 2,0 milioni di franchi svizzeri)
Il finanziamento di proprietà di lusso differisce notevolmente dal finanziamento tradizionale. Vale la pena dare un’occhiata più da vicino alle linee guida speciali e ai principi di prestito degli istituti di credito (banche e compagnie assicurative):

Cosa sono le proprietà esclusive?

I criteri di valutazione variano a seconda dell’istituto di credito. In generale, le seguenti caratteristiche dell’immobile depongono a favore della valutazione come immobile di lusso:

• Ampliamenti costosi come piscine o aree balneari
• Architettura elaborata e superiore alla media
• Pianta spaziosa e invitante (superficie abitabile per appartamenti a partire da 250 m2, per case a partire da 300 m2)
• Materiali speciali e costosi (che possono comportare un prezzo elevato in m3 durante la costruzione)
• Un sacco di terreno circostante, un giardino molto elaborato e ben curato
• Posizione panoramica di prima classe, elegante quartiere residenziale
• Comune a tassazione agevolata con alto prestigio sociale
• Accesso alla riva del lago o del fiume
• Valore di mercato superiore a 1,5 milioni di franchi (appartamenti) e 2,0 milioni di franchi (case)

È ovvio che la posizione dell’immobile è il criterio più importante per valutare una proprietà esclusiva. Nelle località con terreni costosi (ad esempio Ginevra-Coligny, Losanna-Ouchy, Meggen, Zürichberg, Zurigo Gold Coast, la regione di March nel cantone di Schwyz, Zug, Gstaad o St. Moritz), la costruzione è spesso più elaborata e più costosa. Il prezzo totale (costi del terreno e costi di costruzione) è sicuramente decisivo, ma varia molto a seconda della regione.

La proprietà del collezionista
Alcuni istituti di credito hanno creato un’ulteriore categoria, la proprietà del collezionista, che viene finanziata secondo principi speciali. Una proprietà da collezione è una proprietà residenziale speciale che è insolita e può avere le seguenti caratteristiche:

• Proprietà che in precedenza avevano un uso diverso (casa colonica convertita in edificio residenziale, edificio industriale convertito in loft residenziale)
• Edifici di valore storico e/o edifici tutelati
• Proprietà difficile da vendere (ad esempio un terreno agricolo)
• Una sorprendente sproporzione tra il valore dei terreni e quello degli immobili
• Proprietà molto costose ed esclusive in una zona con edifici residenziali piuttosto economici (bassa commerciabilità)
• Miglioramenti che sono molto individuali e non significano automaticamente valore per il nuovo proprietario (ad esempio, cinema in casa, tutta la casa cablata con un sistema hi-fi, ampia zona balneare con piscina sovradimensionata, più di 4 posti garage per una casa indipendente)

I valori di mercato degli oggetti da collezione sono spesso incomprensibili da un punto di vista matematico. Ad esempio, un’ampia ristrutturazione di una casa colonica spesso costa molto di più di una nuova costruzione. Per l’istituto di credito, la valutazione del valore di mercato è spesso una questione di giudizio, poiché le valutazioni tradizionali del valore di mercato (ad esempio utilizzando il valore comparativo o i modelli edonici) non producono risultati corretti.

Quali sono i fattori diversi nel finanziamento di oggetti di lusso o da collezione rispetto al finanziamento tradizionale?

Le spiegazioni seguenti mostrano le differenze:

La nuova struttura di finanziamento:
Le proprietà di lusso e da collezione sono meno ipotecate. Il proprietario deve contribuire al finanziamento con almeno il 35-40% del valore del mutuo sotto forma di capitale proprio. La prima ipoteca copre solo il 50% circa del valore dell’immobile, mentre la seconda ipoteca spesso copre solo il 10-15%. Nella maggior parte dei casi, il secondo mutuo deve essere ammortizzato entro il momento del pensionamento e in molti casi anche parte del primo mutuo. In questo modo la percentuale di finanziamento del debito si riduce al 50% del valore dell’immobile o anche meno.

Il calcolo dell’accessibilità è cambiato:
I proprietari di immobili esclusivi hanno spesso un reddito elevato e un patrimonio netto sufficiente. L’elevato valore del mutuo è spesso dovuto a considerazioni di carattere fiscale. Inoltre, la liquidità non utilizzata può essere investita in attività o utilizzata in un’azienda. Il calcolo dell’accessibilità economica può anche mostrare più del 33% dello stipendio lordo nel caso in cuiabbia un buon reddito e un buon patrimonio. A seconda della situazione reddituale, non è raro che i costi dell’abitazione rappresentino il 35-40% del reddito totale quando si finanziano immobili di lusso.

I rapporti bancari modificati
Il finanziamento viene spesso valutato dalle banche tenendo conto dell’intero rapporto con il cliente. Vengono prese in considerazione anche altre aree di attività che il cliente intrattiene con la banca (ad esempio investimenti, assicurazioni, rapporti commerciali). Nel caso dei finanziamenti, il cliente deve partire dal presupposto che sarà valutato dall’istituto di credito nel suo complesso e che sono necessarie “contropartite” per ottenere condizioni favorevoli.

Le mutate condizioni di interesse
I proprietari di immobili di lusso sono solitamente classificati come clienti AAA e godono di buone condizioni di credito grazie alla loro affidabilità creditizia e all’importo spesso elevato del mutuo. A seconda della situazione (rapporto prestito/valore, situazione reddituale, altri rapporti con i clienti), ci si può aspettare un margine dello 0,6%-0,8% sul rispettivo tasso di rifinanziamento (tassi del mercato monetario o dei capitali). I margini dei clienti per i finanziamenti tradizionali si aggirano normalmente tra l’1,0% e l’1,3%, un valore significativamente più alto.

In sintesi, si può affermare che il finanziamento di immobili di lusso e di oggetti da collezione deve essere considerato in modo molto differenziato.

Infine, alcuni consigli per finanziare con successo oggetti di lusso o da collezione:

• Chiedi alla tua banca se il tuo immobile è soggetto a un normale finanziamento o se è classificato come bene di lusso o da collezione. Richiedendo almeno l’80% del capitale mutuato senza ulteriori garanzie, potrai scoprire come la banca valuterà il tuo immobile.
• Confronta le diverse condizioni e i criteri di credito. Alcuni istituti di credito non sono interessati a finanziare oggetti di lusso o da collezione e offrono condizioni poco interessanti.
• Chiedi una consulenza indipendente. Esistono consulenti professionali in materia di mutui e credito che, dietro compenso, ti troveranno il miglior finanziamento con le migliori condizioni di interesse. In questo modo risparmierai tempo e spesso ti verrà restituita la commissione pagata più volte sotto forma di condizioni di interesse favorevoli. Il potenziale di risparmio è notevole, soprattutto per gli immobili di lusso.
• Dai importanza alla relazione complessiva con la banca. Tuttavia, evita le catene d’oro e fai attenzione a non venderti al creditore con “pelle e capelli”.

PDF Illusione n. 15

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato in Svizzera e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch