Illusione n. 14: con la proprietà, l’unica certezza è che nulla è certo!

I proprietari e gli affittuari di immobili si trovano spesso a dover affrontare diverse questioni assicurative che si presentano sia durante la fase di costruzione che di utilizzo di un edificio. Il tema delle assicurazioni è complesso e spesso genera molta incertezza. Vale quindi la pena dare un’occhiata più da vicino ai diversi tipi di assicurazione e alle loro caratteristiche.
 

L’emendamento alla legge sui contratti di assicurazione (VVG) è entrato in vigore il 1° luglio 2009. Se la proprietà passa di mano, i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di assicurazione per la proprietà privata e la responsabilità civile vengono trasferiti alla parte acquirente, a meno che quest’ultima non comunichi per iscritto alle compagnie assicurative, entro 30 giorni dal trasferimento di proprietà, di rifiutare il trasferimento.

1. assicurazione per il proprietario dell’immobile

Assicurazione stabili
L’assicurazione stabili è obbligatoria in tutti i cantoni della Svizzera ed è offerta da diverse compagnie assicurative private (ad esempio il Cantone di Ginevra) o da una compagnia assicurativa pubblica (ad esempio il Cantone di Zurigo), a seconda del cantone. Sono coperti i seguenti rischi principali:

• Incendio e danni da incendio
• Pericoli naturali (ad esempio causati da terremoti, grandine, tempeste, valanghe o frane)
• Danni da acqua dovuti a fattori esterni (es. allagamenti)
• Eventuali furti con scasso e rottura di vetri (inclusi nell’assicurazione dell’edificio a seconda del cantone)

L’assicurazione fabbricati copre l’edificio e le installazioni fisse al suo interno (ad esempio stufe in maiolica, armadi a muro, sanitari). Oltre ai danni alla proprietà, sono coperti anche i danni conseguenti, come i costi di pulizia e risanamento o la perdita di reddito da locazione.

Assicurazione acqua condominiale
L’assicurazione acqua condominiale non è obbligatoria per tutti i proprietari di immobili. Copre, tra gli altri, i seguenti eventi:
I danni causati dall’acqua delle tubature, i danni causati dalla pioggia all’interno dell’edificio; la neve e l’acqua di fusione penetrata attraverso il tetto, ad esempio; l’acqua di ristagno della rete fognaria o l’acqua di falda all’interno dell’edificio; l’acqua e altri liquidi fuoriusciti dagli impianti di riscaldamento e dai serbatoi, dagli impianti di raffreddamento e dagli impianti di scambio di calore e/o di circolazione della pompa di calore; le vasche da bagno traboccanti, le tubature o i radiatori scoppiati a causa del gelo. Inoltre, i costi per la ricerca (costi di individuazione delle perdite), la disostruzione delle tubature scoppiate e la muratura delle tubature riparate sono coperti in misura limitata. È possibile assicurare la perdita di reddito da locazione durante il periodo di inagibilità.

Assicurazione vetri per edifici
A seconda del cantone, l’assicurazione vetri è assicurata separatamente o è inclusa nell’assicurazione statale per edifici. Copre i danni da rottura dei vetri che sono fissati in modo permanente all’edificio. Le cause più comuni dei danni sono le crepe da stress nelle finestre, il volo di uccelli contro le finestre o la disattenzione nel chiudere le finestre. Se lo desidera, il proprietario di casa può assicurare solo i singoli vetri dell’edificio. In questo caso, deve informarsi con precisione sulle esclusioni assicurative. Di norma, i vari rischi devono essere assicurati separatamente (ad esempio, i danni da usura a lavandini, bidet, vasche da bagno e così via).

Responsabilità civile dell’edificio
Se un proprietario non abita personalmente nella sua proprietà o se la proprietà è composta da più di tre unità abitative, questa assicurazione è obbligatoria. Questo vale anche per i condomini, le comproprietà o gli edifici con diritti di costruzione. L’assicurazione di responsabilità civile copre i risarcimenti dovuti a terzi.

Alcuni esempi:
1. Un bambino viene ferito da una corda non fissata in un parco giochi; un albero cade sull’auto di un visitatore. L’auto di un visitatore. 2. Un visitatore scivola sulle scale bagnate e si ferisce. Un serbatoio di olio è difettoso e contamina le falde acquifere. 3. spese legali, giudiziarie e peritali per la difesa da richieste di risarcimento infondate.

Poiché devono essere assicurati danni alle persone, alle cose e perdite finanziarie, la somma assicurata deve essere scelta di conseguenza. Di norma, si consiglia una copertura assicurativa di 4-5 milioni di franchi svizzeri per ogni sinistro.

2. assicurazione per inquilini e proprietari

Assicurazione del contenuto della casa
La stipula di un’assicurazione del contenuto della casa è altamente raccomandata, anche se non è obbligatoria. Copre i danni materiali causati al contenuto della tua casa e in genere copre i seguenti rischi:  

• Danni da acqua ed eventi naturali:
  Danni/distruzione di mobili causati, ad esempio, da una vasca da bagno traboccante, un letto ad acqua che perde, un tubo della lavatrice rotto o un’alluvione.
• Furto:
  Furto con scasso e rapina
• Assicurazione vetri:
  A seconda del cantone, devi scoprire se i rischi legati ai vetri sono già inclusi nell’assicurazione dell’edificio. Di solito, l’assicurazione dei vetri è meno costosa dell’assicurazione della mobilia domestica.
• Sono possibili diverse assicurazioni complementari.
  I premi variano a seconda del tipo di costruzione, delle opzioni di estinzione e del valore dei mobili (assicurazione del valore attuale o del valore di sostituzione). Il contraente deve rivedere periodicamente la somma assicurata e adattarla alle proprie esigenze.

Assicurazione di responsabilità civile personale
In particolare per gli inquilini, ma anche per i proprietari di immobili, è consigliabile stipulare un’assicurazione di responsabilità civile personale che integri le polizze di cui sopra. L’importo da assicurare è normalmente compreso tra i 3 e i 5 milioni di franchi svizzeri per sinistro e copre, tra l’altro, i seguenti danni alla proprietà e alle persone nel settore immobiliare: graffi nel parquet; crepa nel lavabo; carta da parati strappata; il proprio cane morde il postino; l’ospite scivola sul pavimento bagnato e si rompe una gamba.

3. assicurazione per i costruttori

Costruzione
L’assicurazione di proprietà protegge il costruttore da incidenti di costruzione imprevisti, furti o danni intenzionali durante il periodo di costruzione. Non è obbligatorio stipulare questo tipo di assicurazione, ma è altamente consigliato.

Data la complessità e la varietà delle polizze assicurative, ti consigliamo di seguire la seguente procedura per la stipula di un’assicurazione:
1. Confronta i rispettivi benefici e premi delle polizze assicurative.
2. Evita la doppia, la sovra e, soprattutto, la sottoassicurazione. La sottoassicurazione e la sovraassicurazione sono penalizzate da tutte le polizze assicurative con forti riduzioni dei benefici.
3. Rivolgiti a un consulente assicurativo neutrale e indipendente.
4. Per gli edifici di nuova costruzione con un periodo di garanzia in corso, le polizze assicurative possono eventualmente essere omesse.
5. Esamina costantemente e criticamente la tua situazione assicurativa personale.

Assicurazione di responsabilità civile del costruttore
Questa assicurazione protegge il costruttore, il proprietario di un immobile o le persone ausiliarie da richieste di risarcimento da parte di terzi durante il periodo di costruzione. Come nel caso dell’assicurazione di responsabilità civile per gli edifici, queste possono includere danni alle persone, danni alle cose, minimizzazione delle perdite, perizie, spese legali e spese processuali. Secondo una sentenza del tribunale federale, questa assicurazione per danni a persone e cose è obbligatoria per il cliente, altrimenti l’architetto dovrebbe assumersi la responsabilità. Normalmente vengono assicurati da 2 a 5 milioni di franchi svizzeri per ogni caso.

Assicurazione del periodo di costruzione (assicurazione progressiva dell’edificio)
Questo tipo di assicurazione è obbligatoria per i proprietari di edifici nella maggior parte dei cantoni. Come nel caso dell’assicurazione fabbricati, la copertura assicurativa si applica ai beni materiali e li assicura contro incendi, acqua, vetri ed eventi naturali che si verificano durante il periodo di costruzione. L’assicurazione deve essere stipulata all’inizio della costruzione e termina quando l’edificio viene trasferito all’assicurazione stabili.

PDF Illusione n. 14

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch