I consigli fiscali perfetti per i nostri clienti immobiliari

Consigli per ottimizzare le tasse per i proprietari di immobili

Spese di manutenzione e di mutuo deducibili Durante il periodo di proprietà, si possono ancora richiedere due tipi di detrazioni, a condizione che il valore locativo figurativo non sia stato abolito:

1. i tassi di interesse dei mutui effettivamente pagati
Come sai, non sono più molto alti, a meno che tu non abbia sottoscritto mutui a lungo termine a condizioni elevate anni fa.

2. spese di manutenzione e riparazione
Sono deducibili solo le spese che mantengono il valore dell’immobile, non quelle che ne aumentano il valore. Durante il periodo di proprietà, questi costi possono essere dedotti dall’imposta sul reddito. Un consiglio prezioso: conserva tutte le ricevute delle spese di imbiancatura, idraulica o, ad esempio, di riparazione del forno e presentale insieme alla dichiarazione dei redditi annuale.
Nel caso di appartamenti (condomini), sono detraibili anche le spese di gestione e i frequenti investimenti per il risparmio energetico (isolamento termico, finestre a risparmio energetico, installazione di pompe di calore, recupero di calore, ecc. Il versamento al fondo di ristrutturazione non è deducibile in tutti i cantoni.
Mentre gli interessi ipotecari possono essere dedotti in base alle spese effettive, la deducibilità della manutenzione degli edifici è regolata in modo diverso nei singoli cantoni. Nella maggior parte dei cantoni è possibile detrarre un importo forfettario (dal 10% al 25% del valore locativo figurativo) dal valore locativo figurativo come detrazione forfettaria per la manutenzione dell’edificio oppure, se le spese effettive verificabili erano più elevate, è possibile detrarre i costi effettivi. Questa opzione è disponibile annualmente in molti cantoni (ad esempio nel cantone di Zurigo con un tasso forfettario del 20%), mentre in altri la modalità di detrazione deve essere scelta per un periodo specifico (ad esempio cinque anni).

Tasse sulla proprietà

Ai fini dell’imposta sul patrimonio, gli immobili vengono riconosciuti solo al 70% circa del loro valore di mercato. Quando si acquista un immobile per 1 milione di franchi svizzeri, ci si può quindi aspettare una riduzione fiscale di circa il 30% o di 300.000 franchi svizzeri del patrimonio. Il patrimonio imponibile viene ridotto di questo importo, il che si traduce in una (lieve) riduzione delle imposte. Tuttavia, i proprietari di casa non possono influenzare l’imposta sul patrimonio né in positivo né in negativo. Lo Stato stabilisce la chiave per determinare il valore del patrimonio.

Tasse sulla proprietà

Circa il 50% dei cantoni applica una tassa annuale sulla proprietà di immobili privati. Questa può essere imposta a livello cantonale o comunale e varia dallo 0,3 al 3 per mille del valore ufficiale di mercato o fiscale, a seconda del cantone. Nel cantone di Zurigo non esistono tasse di questo tipo.

Ammortamento indiretto

Se ammortizzi il tuo mutuo indirettamente tramite un pilastro 3a o 3b, puoi risparmiare molte tasse. Questo è possibile perché i pagamenti del pilastro 3a possono essere dedotti dal reddito imponibile e i pagamenti/interessi del pilastro 3b non sono soggetti all’imposta sul reddito, a seconda del prodotto.
Ma attenzione: Ti consigliamo di separare il “risparmio” dall'”assicurazione”. Risparmia con un conto bancario e assicurati con una polizza assicurativa! Non combinare questi diversi argomenti con una polizza di risparmio/assicurazione di rischio della durata di 20-30 anni! Poiché i contratti del terzo pilastro di solito durano fino alla pensione, un cambiamento delle circostanze di vita (divorzio, vendita di una casa) comporta spesso costi elevati quando il contratto viene annullato.

Caso particolare di sottoutilizzo e uso di un ufficio a casa

Se i figli “volano via” e lasciano la casa dei genitori, puoi richiedere il “sottoutilizzo” per il valore dell’affitto figurativo e dedurre le stanze che non sono più necessarie.
Puoi anche dedurre l’uso di una stanza d’ufficio per scopi professionali dall’imposta sul reddito in molti cantoni e ai fini dell’imposta federale se lavori regolarmente da casa. Tuttavia, questo richiede alcuni dati (ad esempio che il viaggio per raggiungere il posto di lavoro duri più di un’ora). Se richiedi questa detrazione fiscale, devi rinunciare alla detrazione dell’indennità professionale. Potrai invece detrarre altre spese professionali come telefono, pulizia, illuminazione, computer, ecc. Vale la pena dare un’occhiata alle istruzioni per la dichiarazione dei redditi.

Ottimizzazione fiscale per i venditori di immobili

L’imposta sulle plusvalenze immobiliari è spesso la principale preoccupazione dei venditori di immobili. Questa imposta viene riscossa dai cantoni e dai comuni, ma non dal governo federale, e rappresenta una fonte di reddito molto importante per i comuni e i cantoni.
Il profitto derivante dalla vendita di un immobile viene calcolato come la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. In genere è possibile aggiungere ai costi di acquisto gli investimenti volti a migliorare il valore dell’immobile effettuati dopo l’acquisto. Inoltre, lo Stato concede una riduzione (sconto) sull’aliquota fiscale in base al periodo di detenzione. Questo tiene parzialmente conto dell’inflazione tra il momento dell’acquisto e quello della vendita. Solo in alcuni cantoni è possibile compensare completamente l’inflazione con il prezzo di acquisto.

I consigli più importanti:

Conserva sempre le ricevute degli investimenti che aumentano il valore
Raccogli tutte le ricevute che aumentano il valore. A seconda del cantone, queste devono essere raccolte per 20 anni o più. Potranno essere detratte solo al momento della vendita dell’immobile.

Verifica dei sistemi fiscali – sistemi fiscali dualistici e monistici
I cantoni di ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI e JU applicano il sistema fiscale monistico. In questo caso, le plusvalenze immobiliari sono tassate per le persone fisiche e giuridiche. Gli altri cantoni utilizzano il sistema dualistico. In questo caso, i guadagni immobiliari delle società (persone giuridiche) sono tassati solo con l’aliquota (solitamente più bassa) dell’imposta sui profitti e non con l’aliquota dell’imposta sui guadagni immobiliari come avviene per le persone fisiche. In particolare, nei cantoni con imposte societarie favorevoli (ad esempio Zug, Schwyz), conviene acquistare/vendere le proprietà che non vengono utilizzate privatamente tramite persone giuridiche/società.

Determinazione del valore di 20 anni fa nel
Il Cantone di Zurigo come grande seccatore
Nel Cantone di Zurigo, il valore di mercato presunto di 20 anni fa viene utilizzato come base per periodi di detenzione superiori a 20 anni. Questo comporta grandi discussioni e accesi dibattiti con le autorità fiscali. Ginesta Immobilien è specializzata nella consulenza fiscale per questi casi complessi. Come unico agente immobiliare per i suoi clienti. Grazie alle transazioni di mercato accumulate e alle valutazioni fiscali che abbiamo gestito negli ultimi 30 anni, siamo in grado di negoziare con le autorità fiscali su un piano di parità. Poiché il gettito dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari rappresenta fino al 30-40% del bilancio locale, a seconda del comune, i valori proposti dall’ufficio delle imposte municipali sono solitamente molto bassi e a discapito dei nostri clienti. L’obiettivo è trovare una soluzione corretta ed equa utilizzando i dati raccolti. Suggerimento: ciò di cui molti non si rendono conto: In alternativa, puoi sempre partire dal prezzo di acquisto se, ad esempio, 25 anni fa era più alto del valore stimato 20 anni fa.

Penali di rimborso anticipato per la cancellazione di un mutuo
Da 1-2 anni a questa parte, le penali di rimborso anticipato pagate a una banca in seguito alla cancellazione prematura di un contratto di mutuo possono essere detratte dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari. In precedenza, questi costi potevano essere dedotti dal reddito, ma spesso solo fino a un certo importo. Fai attenzione ai rifinanziamenti (ad esempio, il pagamento di una penale di pagamento anticipato con la contemporanea stipula di un nuovo mutuo): Questi costi sono ancora deducibili dall’imposta sul reddito, ma al massimo per un importo massimo.

Differimento dell’imposta grazie all’acquisto sostitutivo
L’imposta sulle plusvalenze immobiliari non deve essere pagata sulla proprietà residenziale occupata dal proprietario se viene acquistata una proprietà sostitutiva e il profitto viene reinvestito. Tuttavia, l’immobile sostitutivo deve essere tenuto nello stesso cantone per un certo periodo di tempo, altrimenti c’è il rischio di una successiva tassazione. Se l’immobile sostitutivo viene tenuto per almeno cinque anni, un guadagno può essere compensato da eventuali perdite sull’immobile sostitutivo nel cantone di Zurigo, ad esempio. Inoltre, nel valutare il periodo di detenzione si tiene conto dell’intero periodo di proprietà. La questione è molto complessa e vale la pena esaminare ogni singolo caso.

Status di “commerciante di immobili commerciali” come SUPER-GAU fiscale
Fai attenzione se costruisci su una proprietà privata e poi vendi appartamenti. C’è il rischio di essere classificati come “commercianti di immobili”. Nel caso di una comunione ereditaria, il caso è chiaramente regolato a favore della comunione ereditaria grazie a una sentenza della Corte Federale. Per i privati, la situazione non è del tutto chiara, a meno che non si verifichino sviluppi regolari. Nel caso di questa SUPERGAU fiscale (scenario peggiore), pagherai comunque le imposte federali e l’AVS dopo l’imposta sugli utili immobiliari. Inoltre, tutti i tuoi redditi da locazione derivanti da immobili in affitto saranno in futuro tassati con l’imposta federale e l’AVS.

Meglio chiarire prima di agire
Se hai dei dubbi, chiedi un parere fiscale a un avvocato fiscalista in modo che sia chiaro come le autorità fiscali valuteranno una transazione. Se crei fatti negativi, non sarai più in grado di condurre trattative positive. Pianifica in anticipo e non affidarti al caso del commissario (fiscale). Soprattutto nei cantoni con un’interpretazione rigida della legge (ad esempio il cantone di Zurigo), è importante non commettere errori.

Attuale
Il valore dell’affitto imputato messo alla prova

Questa forma di tassazione del reddito è presente in tutta la Svizzera per i proprietari di casa che vivono in prima persona nella loro casa, appartamento o proprietà per le vacanze. Vivendo tra le proprie mura, il proprietario rinuncia a un potenziale reddito da locazione. Tuttavia, questo reddito da locazione aumenterebbe il reddito imponibile e quindi anche l’imposta sul reddito. Lo Stato non rinuncia volontariamente a questo potenziale reddito. Pertanto, imputa al proprietario di casa un reddito fittizio. Secondo l’attuale prassi dei tribunali federali, questo non dovrebbe essere inferiore al 60% di un normale affitto di mercato. I cantoni calcolano il valore dell’affitto figurativo in modo molto diverso. Nella maggior parte dei casi, i cantoni si basano sui valori presunti del terreno e sui valori stimati dalla compagnia di assicurazione del fabbricato per determinare il valore dell’imposta sulla proprietà e il valore locativo figurativo.
Il valore locativo figurativo aumenta il reddito imponibile di un proprietario di casa. Nonostante le opzioni di detrazione per le spese di manutenzione, questa compensazione non può essere ridotta in modo sostanziale senza la detrazione degli interessi ipotecari. Soprattutto le persone anziane, che hanno estinto il mutuo e vivono con la pensione, si lamentano di questa pratica fiscale, che comporta un notevole aumento del loro reddito imponibile. A causa dei tassi di interesse ipotecari attualmente molto bassi, una casa dovrebbe essere ipotecata a circa l’80-90% del suo valore attuale per evitare un effetto fiscale negativo. Tuttavia, oggi non è più possibile ottenere un rapporto prestito/valore così elevato senza ulteriori garanzie. Il problema è stato riconosciuto a livello politico e il Consiglio Nazionale e il Consiglio degli Stati hanno già discusso in diverse occasioni l’abolizione del valore locativo figurativo (e la conseguente eliminazione delle detrazioni per la manutenzione e gli interessi sul debito). Attualmente sono in corso nuovi sforzi per abolire il valore locativo figurativo. Questo potrebbe avere conseguenze negative per le banche, in quanto verrebbero rimborsati più mutui. Tuttavia, l’economia sommersa potrebbe anche rifiorire se i costi di manutenzione (fatture dei commercianti) non potranno più essere dedotti a fini fiscali. Inoltre, probabilmente le proprietà non verrebbero più sottoposte a manutenzione.

Puoi scaricare l’intero articolo in formato PDF qui.