Cambiamenti legislativi in corso: maggiore protezione per gli acquirenti di case in caso di difetti di costruzione

Un'innovativa riforma del Codice delle Obbligazioni svizzero rafforza in modo significativo i diritti degli acquirenti di edifici nuovi o appena ultimati. Le nuove norme creano responsabilità chiare, scadenze ragionevoli e rischi significativamente ridotti nel processo di acquisto.

Data

14.1.2026

Autore

Claude Ginesta

Il 1° gennaio 2026 entrerà in vigore in Svizzera un’importante riforma legale che fornirà un sollievo duraturo agli acquirenti di immobili in caso di difetti di costruzione e problemi di garanzia. La revisione del Codice delle Obbligazioni svizzero (CO) segna un cambiamento paradigmatico nel diritto immobiliare svizzero.

Per anni, l’acquisto di una proprietà è stato un punto di partenza difficile: chi costruiva o acquistava un appartamento era spesso da solo dal punto di vista legale. I termini per denunciare i difetti erano estremamente brevi, le responsabilità non erano chiare e andare in tribunale diventava rapidamente costoso. Con l’introduzione dei nuovi articoli da 210a a 210c CO, questa situazione insoddisfacente è cambiata radicalmente.

La situazione legale attuale: un campo minato per gli acquirenti

Secondo la precedente giurisprudenza ai sensi dell’Art. 201 CO, un difetto doveva essere denunciato “immediatamente” – in pratica interpretato come entro pochi giorni – altrimenti tutti i diritti di garanzia decadevano. Questa rigida gestione poneva notevoli problemi agli acquirenti.

Chiunque abbia avuto a che fare con un tetto piatto che perde dopo il trasloco o con la comparsa di crepe sulla facciata in caso di acquisto “fuori programma” conosce l’incertezza legale: chi informare per primo? Il venditore? L’appaltatore generale? L’architetto? E chi è il vero responsabile alla fine?

I cambiamenti più importanti dal 2026

1. estensione del periodo di preavviso per i difetti: 60 giorni invece di “immediatamente”.

Secondo il nuovo Art. 210a comma 2 CO, gli acquirenti di edifici nuovi o di recente costruzione hanno ora 60 giorni di tempo per denunciare i difetti riscontrati, anche quelli che si manifestano solo dopo il trasloco.

Il nostro consiglio: I 60 giorni decorrono dalla consegna o dall’accettazione. Documenta la data esatta e crea un rapporto di accettazione dettagliato al momento della consegna.

2. divieto di cessione dei diritti di garanzia

Ancora più importante della proroga del termine: secondo l’Art. 210b CO, il venditore o l’appaltatore generale deve essere direttamente responsabile nei confronti dell’acquirente per i difetti senza cedere tali diritti all’acquirente.

In concreto, questo significa che in futuro l’acquirente non dovrà più scoprire chi è responsabile di quale difetto nella giungla di subappaltatori, artigiani e fornitori e poi intraprendere azioni legali contro più parti in parallelo.

3. il periodo di garanzia rimane di 5 anni – discussione sull’estensione

Il periodo di garanzia legale ai sensi dell’Art. 210 CO rimane di cinque anni dalla consegna dell’opera. Un’estensione a dieci anni, come originariamente proposto dal Consiglio Federale per elementi come facciate, tetti o strutture portanti, non ha trovato la maggioranza in Parlamento. Il dibattito è stato intenso, poiché spesso i difetti si manifestano solo dopo 5-10 anni, soprattutto nel caso di componenti con una lunga durata di vita (ad esempio tetti piani, isolamento delle facciate).

Cosa significa questo per gli acquirenti di immobili?

1. controlla attentamente i contratti: la tempistica è fondamentale

I contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026 sono ancora soggetti alle vecchie regole in conformità alle precedenti disposizioni del CO. Presta particolare attenzione ai contratti di acquisto stipulati entro la fine del 2025: