Buone notizie per i proprietari di immobili da investimento

Il 26 ottobre 2020, la Corte Suprema Federale ha stabilito che il rendimento netto di un investimento immobiliare con proprietà in affitto non può superare il 2% rispetto al tasso di interesse di riferimento calcolato trimestralmente dal Dipartimento Federale dell’Economia. In precedenza, il rendimento massimo era limitato allo 0,5% al di sopra del tasso di interesse di riferimento. Questa decisione ha suscitato molto scalpore, soprattutto perché potrebbe riguardare direttamente molte persone in Svizzera, visto che nel nostro paese ci sono circa 2,1 milioni di appartamenti in affitto.  

Una terra di affittuari

Proprio perché riguarda così tante persone e l’abitazione è un diritto fondamentale, l’affitto è considerato un consumo obbligatorio e, di conseguenza, la tutela degli inquilini è sempre una questione politica che attualmente è di nuovo all’ordine del giorno a Berna. La preoccupazione è chiara: non si devono realizzare profitti ingiustificatamente elevati a spese degli inquilini e si deve applicare il costo dell’affitto più il rendimento netto, in conformità con l’attuale sentenza della Corte Suprema Federale.  

La domanda cruciale è: qual è il rendimento ammissibile?

Circa un terzo di tutti gli appartamenti in affitto sono di proprietà di investitori istituzionali, come i fondi pensione, che devono essere in grado di generare un profitto significativamente superiore all’inflazione e quindi di portare benefici a tutti noi in età avanzata. Anche per gli investitori privati dovrebbe rimanere interessante la possibilità di investire in immobili residenziali interessanti con la possibilità di ottenere un rendimento moderato ma buono.  

Inoltre, l’edilizia sociale ha storicamente una posizione di rilievo in Svizzera: un quarto degli appartamenti in affitto di Zurigo, ad esempio, è di proprietà di cooperative edilizie e fondazioni private o ecclesiastiche. Con l’articolo fondamentale adottato dagli elettori alla fine di novembre 2011, questa percentuale dovrà essere aumentata a un terzo entro il 2050. Questo garantirà anche un numero sufficiente di alloggi a prezzi accessibili per le persone che ne hanno bisogno nel lungo periodo. In questo contesto, l’attuale sentenza della Corte Suprema Federale appare socialmente più accettabile.  

La decisione giusta con lungimiranza

Nel complesso, si può affermare che il mercato e lo Stato stanno giocando la partita giusta e che un mercato immobiliare con la prospettiva di rendimenti sani che possono essere reinvestiti in nuovi e attraenti spazi abitativi è da accogliere con favore nel lungo termine. Va inoltre sottolineato che la maggior parte dei rendimenti ha probabilmente violato la vecchia regola, il che significa che si stima che il 70-80% dei contratti di locazione non sia conforme alla legge. Una situazione del genere è ovviamente offensiva e con la sua decisione la Corte Suprema Federale ha compiuto una legalizzazione della realtà attesa da tempo. Riteniamo quindi che un rendimento netto del 2% al di sopra del tasso di interesse di riferimento sia appropriato nell’attuale contesto di bassi tassi di interesse. Soprattutto perché questo 2% si applica solo finché il tasso di interesse di riferimento non sale oltre il 2%, impedendo così al rendimento netto di salire oltre il 4%.