Articolo pubblicato su RealEstateReport 2021: La torta viene ridistribuita

“Piccolo mercato, troppe aziende” ha titolato di recente la NZZ am Sonntag. Chiunque dia un’occhiata alle colonne pubblicitarie dei media elettronici riconoscerà la nuova diversità che è emersa: i portali di agenzie immobiliari e di valutazione in particolare vengono lanciati sul mercato quasi ogni settimana. Questo non solo sconvolge i proprietari di immobili che cercano di vendere, ma anche le agenzie immobiliari tradizionali vengono attaccate e la loro esistenza viene messa in discussione. Gli annunci di sono rivolti principalmente ai proprietari di case, ma annunci come “Quanto vale il tuo condominio ? Scopri il valore di mercato online gratuitamente” spesso compaiono senza che venga chiesto quando si utilizza Google, YouTube ecc.  

Aumento della domanda

“Queste offerte favorevoli non fanno che rafforzare la domanda di servizi di valutazione. Solo pochi anni fa, nessuno conosceva il termine tecnico di valutazione edonica. Oggi, è l’emblema dei modelli di valutazione gratuiti o a basso costo “, afferma Gunnar Gärtner, Presidente della Camera degli Esperti di Valutazione dello SVIT. È anche proprietario e amministratore delegato della società di consulenza COMRE AG con sede a Zurigo. A suo avviso, questi modelli sono adatti alle case unifamiliari, ai condomini e, in una certa misura, ai piccoli condomini. “Tuttavia, l’universo immobiliare è molto più ampio e complesso. Nello sviluppo di un progetto immobiliare sono essenziali analisi accurate. Il mercato immobiliare ad alto prezzo richiede sia agli investitori che ai valutatori un’attenta analisi per poter agire in modo economicamente competitivo e con il massimo sfruttamento delle proprietà”, aggiunge. Gli asset immobiliari istituzionali sono cresciuti in modo significativo e devono essere regolarmente convalidati da un esperto di valutazione indipendente in conformità ai requisiti normativi. La domanda di valutazioni immobiliari qualificate è aumentata in modo significativo negli ultimi anni, come dimostra anche la creazione di nuove posizioni in tutte le principali società di valutazione.

Ma queste offerte a basso costo, che forniscono una stima in pochi minuti, sono davvero affidabili? «Le offerte a basso costo servono allo scopo del fornitore e servono a creare nuovi rapporti con i clienti. La cosa diventa poco seria solo quando un immobile viene messo in vendita basandosi esclusivamente su una valutazione edonistica, cioè senza esaminare i documenti e senza un sopralluogo», afferma convinto Gunnar Gärtner.

Processi digitali necessari

I nuovi valutatori online sostengono spesso che i processi digitalizzati consentono di risparmiare sui costi. I valutatori tradizionali hanno preso troppo poco sul serio la digitalizzazione? Gunnar Gärtner: “La digitalizzazione del processo di valutazione è avvenuta da tempo. I classici modelli di valutazione sono stati sostituiti dai sistemi DCF. I software di valutazione sono ora basati su database e consentono di calcolare i flussi di cassa al giorno. I dati del mercato immobiliare sono già integrati di serie nei rapporti di valutazione “. Solo l’interfaccia dei dati con le società di gestione immobiliare lascia ancora a desiderare. Ma anche in questo caso la professionalizzazione è avvenuta da tempo tra i principali fornitori di servizi di gestione e le società di valutazione . “Naturalmente, nella nostra associazione ci sono ancora singoli membri che preferiscono lavorare con la carta e hanno pochi processi digitalizzati nel loro ufficio”.  

Gärtner considera il settore, e in particolare i membri accreditati della Camera degli Esperti in Valutazione SVIT, estremamente dinamico. Tuttavia, va notato che  la valutazione immobiliare è una scienza empirica. Anche con una quantità sproporzionatamente elevata di dati di mercato, l’interazione tra la legislazione edilizia, l’analisi delle condizioni degli edifici, le ricerche di mercato, la legge sulle locazioni e l’economia può essere replicata solo raramente nei modelli di dati. “Allo stesso tempo, concordo pienamente con i giovani imprenditori PropTech sul fatto che anche il settore delle valutazioni deve posizionarsi nel nuovo contesto di mercato. Sono finiti i tempi in cui un valutatore immobiliare può rimanere in questa professione in virtù del suo ufficio. Per questo ci affidiamo alle certificazioni ISO e a un’ampia gamma di programmi di formazione continua per i nostri esperti di valutazione SVIT”, afferma l’esperto di valutazioni.

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