Abolizione del valore locativo figurativo: cosa devono sapere ora i proprietari.

Per molti proprietari, ciò significa che l’onere fiscale dipende dall’importo del mutuo e dalle spese di manutenzione dichiarate – un calcolo particolarmente significativo in caso di aumento dei tassi di interesse e di lavori di ristrutturazione. Ora si prospetta un cambiamento radicale del sistema. Il 28 settembre 2025, la Svizzera voterà su una base costituzionale che consentirà ai cantoni di introdurre un’imposta sulla proprietà delle seconde case. Solo se questa proposta di legge verrà approvata potrà entrare in vigore la legge federale già approvata dal Parlamento, che prevede l’abolizione del valore locativo figurativo.

Abolizione del valore locativo figurativo e nuove regole per le detrazioni

I punti chiave sono chiari: il valore imputato dell’affitto verrebbe abolito, le spese di manutenzione non sarebbero più deducibili a livello federale (i cantoni possono prevedere nuove disposizioni straordinarie per alcuni settori come la conservazione dei monumenti o le misure di protezione energetica e ambientale). In futuro, gli interessi passivi potranno essere dedotti solo in modo proporzionale (valore dell’immobile affittato rispetto al totale dei beni), ossia solo per i beni affittati. La detrazione generale degli interessi sul debito per le case occupate dai proprietari non sarà più applicabile. Entrerà in gioco una nuova deduzione per gli acquirenti per la prima volta, che prevede uno sgravio per i primi dieci anni: un massimo di 10.000 franchi per le coppie sposate e di 5.000 franchi per i single nel primo anno, con una scala decrescente in seguito. Per le seconde proprietà, come le case di vacanza, i cantoni avrebbero la facoltà di introdurre una nuova tassa sulla proprietà, il cui importo e la cui struttura potrebbero essere regolati in modo diverso da cantone a cantone.

Cosa significa in concreto per i proprietari?

Chi ha ampiamente ammortizzato la propria casa e non fa più grandi investimenti dovrebbe trarre vantaggio dall’abolizione, in quanto il valore locativo imputato non sarà più applicabile senza che si perdano importanti detrazioni. Tuttavia, chi è fortemente indebitato e dichiara regolarmente costi di manutenzione elevati deve aspettarsi un onere fiscale maggiore. Per quanto riguarda le proprietà per le vacanze, tutto dipende da come i cantoni utilizzeranno i loro nuovi poteri. Una cosa è chiara: il nuovo sistema non entrerà in vigore da un giorno all’altro, poiché il processo politico richiede tempo. Tuttavia, vale già la pena di ripensare alla propria strategia finanziaria, pianificare i lavori di manutenzione con lungimiranza ed esaminare criticamente le strutture ipotecarie. In questo modo potrai rimanere preparato, indipendentemente dall’esito del voto in autunno. Ad esempio, si può ipotizzare che i prezzi delle costruzioni subiranno un forte aumento per 2-3 anni se il voto verrà accettato, poiché tutti vorranno ancora ristrutturare.

Le nostre raccomandazioni per l’azione

• Pianifica la manutenzione: quando la riforma entrerà in vigore, le detrazioni per la manutenzione (federali, ma soprattutto cantonali) non saranno più applicabili. Controlla subito i principali lavori di conservazione del valore: i prezzi e le capacità aumenteranno in modo significativo prima dell’entrata in vigore della riforma.
• Controlla la strategia del mutuo: In assenza di una detrazione generale degli interessi sul debito, vale la pena dare un’occhiata sobria all’ammortamento, alle condizioni e al mix di tassi d’interesse. Tuttavia, non esiste una regola unica per tutti: il flusso di cassa, il rischio dei tassi d’interesse e la pianificazione della vita sono fattori decisivi che devono essere soppesati.
• Tieni d’occhio gli immobili per le vacanze: Presta attenzione ai segnali cantonali sulla futura imposta sugli immobili. A seconda del cantone, questo può aumentare significativamente i costi netti di gestione.
• Ricorda gli acquirenti per la prima volta: Potresti beneficiare della detrazione per il primo acquisto; struttura il finanziamento in modo tale che l’onere degli interessi nei primi anni sia ammortizzato dalla detrazione.
• Proprietari (investimenti immobiliari): Per le proprietà affittate, i costi di manutenzione e di gestione e gli interessi (ma solo in proporzione al patrimonio totale) rimangono deducibili – Separa chiaramente l’allocazione delle attività private da quelle aziendali.

Per molti proprietari, ciò significa che l’onere fiscale dipende dall’importo del mutuo e dalle spese di manutenzione dichiarate – un calcolo particolarmente significativo in caso di aumento dei tassi di interesse e di lavori di ristrutturazione. Ora si prospetta un cambiamento radicale del sistema. Il 28 settembre 2025, la Svizzera voterà su una base costituzionale che consentirà ai cantoni di introdurre un’imposta sulla proprietà delle seconde case. Solo se questa proposta di legge verrà approvata potrà entrare in vigore la legge federale già approvata dal Parlamento, che prevede l’abolizione del valore locativo figurativo.

“L’abolizione del valore locativo figurativo ha molte sfaccettature e ci sono vincitori e vinti sia per i proprietari che per gli inquilini”.

Claude Ginesta, CEO