A nessuno piace pagare prezzi di fantasia

Residenza: Signor Ginesta, lei è vicino al mercato grazie al suo lavoro. Come vanno le cose a Lake Zurich?

Claude Ginesta: Gli immobili residenziali sono ancora molto richiesti nell’area economica di Zurigo, in città e su entrambe le sponde del lago. Il segmento medio, in particolare, sta andando bene, così come gli appartamenti più economici. Quando si analizza il mercato, credo sia opportuno distinguere tra segmenti di mercato e periodi di tempo. Prendiamo il periodo dal 2000: i tre segmenti di prezzo più importanti si sono sviluppati più o meno allo stesso modo, anche se ci sono state forti fluttuazioni nel mezzo. Anche oggi l’andamento dei segmenti è più o meno in linea.

Tuttavia, l’aria è diventata più rarefatta nel segmento del lusso. A cosa attribuisci questo fenomeno?

Dopo gli aumenti sproporzionati dei prezzi tra il 2009 e il 2013, ora la bolla sta uscendo un po’ di aria. L’anno scorso i prezzi di questo segmento sono scesi di circa il 9% nell’area di Zurigo e mi aspetto che quest’anno i prezzi ristagnino. In altre località che hanno registrato una crescita ancora maggiore, i prezzi stanno scendendo ulteriormente. Lo puoi vedere sul Lago di Ginevra, a Gstaad o in Engadina.

La tua azienda è attiva anche nei Grigioni. Le seconde case stanno attraversando un momento difficile. Perché?

Anche in questo caso la segmentazione è importante. Le proprietà relativamente economiche fino a circa 1,2 milioni di franchi svizzeri in località popolari come Flims/Laax si vendono molto bene. La domanda in Svizzera è molto forte. Per le proprietà esclusive e molto costose, invece, i venditori devono avere pazienza e scendere a compromessi sul prezzo richiesto. Nessuno vuole pagare prezzi di fantasia al giorno d’oggi. Oltre alle conseguenze dell’iniziativa sulle seconde case, in particolare il boom edilizio subito dopo il voto, la riluttanza degli acquirenti stranieri è ora chiaramente percepibile.

Quali sono i motivi?

I tassi di cambio giocano un ruolo importante. Per gli acquirenti del Regno Unito, ad esempio, la Svizzera è diventata più cara del 40% dal 2010. Il rublo russo si è addirittura svalutato del 100%. A ciò si aggiunge lo scambio automatico di informazioni in materia fiscale: non c’è più denaro nero che fluisce verso le proprietà per le vacanze.

Il marketing immobiliare sta cambiando. Cosa è diventato più importante per te?

La nostra rete di clienti e l’approccio diretto. Teniamo un registro molto preciso della provenienza dei contatti e degli interessati. Solo un buon quinto arriva a noi attraverso le principali piattaforme immobiliari. Il mantenimento del nostro database è fondamentale. Oggi, come agente immobiliare, devi padroneggiare i “big data”.

La digitalizzazione cambierà anche la professione di broker. Come si fa a tenersi aggiornati?

Una volta all’anno partecipo a un evento di formazione del settore negli Stati Uniti, dove vengono presentate le ultime tendenze e tecnologie. Anche nella nostra azienda stiamo sperimentando nuove applicazioni. Ad esempio, di recente abbiamo implementato un nuovo software 3D e una piattaforma web. Gli investitori e gli interessati possono visualizzare virtualmente l’immobile in anticipo in una data room protetta. Questo dà loro una prima impressione ed è particolarmente utile per gli immobili lontani. Per noi è più facile organizzare le visite e gli acquirenti possono evitare visite inutili.

Quali fattori determinano il successo di una vendita immobiliare?

Come agente, devi essere onesto e lavorare con prezzi realistici. In caso di dubbio, non accetterò un immobile se non ci sono possibilità di accordo.

Nella tua zona principale, la Gold Coast sul Lago di Zurigo, molte ville antiche con alcuni terreni circostanti sono attualmente sostituite da condomini. Quanto è importante la densificazione?

Poiché i terreni edificabili esistenti sono diventati scarsi e quelli nuovi non vengono più suddivisi in zone, non possiamo evitare la densificazione. L’offerta aggiuntiva non sempre corrisponde alla domanda: spesso vengono costruiti appartamenti troppo grandi e troppo costosi. Tuttavia, le unità abitative di piccole e medie dimensioni, fino a un massimo di 140 m2, sono molto richieste. In città come Zurigo, le persone dovrebbero e potrebbero costruire più in alto o aggiungere un piano in futuro.

Molti dei nuovi edifici vengono etichettati come esteticamente discutibili, come “tagli alla crema”.

Spesso mi chiedo: quando l’architettura è bella? Il nuovo deve integrarsi con l’esistente o dobbiamo accettare il nuovo come uno stile contemporaneo? Personalmente, non sopporto le case-acquario completamente vetrate in luoghi molto visibili. Le persone hanno bisogno di privacy e quindi di luoghi in cui ritirarsi e sentirsi al sicuro.

I politici intervengono sempre più spesso nel mercato immobiliare. Cosa ti preoccupa in questo momento?

Insieme ad altre aziende e all’Associazione Immobiliare Svizzera SVIT, ci stiamo battendo per un’equa valutazione fiscale degli immobili e per la deducibilità della commissione dell’agente immobiliare effettivamente pagata. Quest’ultima spesso non è pienamente riconosciuta dalle autorità del Cantone di Zurigo. Da tempo ci preoccupiamo della Lex Koller. Un inasprimento della legge, come proposto dal Consiglio Federale, è attualmente inaccettabile per la maggioranza quanto la sua abrogazione. Credo che chiunque voglia stabilirsi qui debba avere la possibilità di acquistare una proprietà. Ritengo che le attuali restrizioni siano adeguate.

Intervista: David Strohm

Clicca qui per la versione PDF dell’intervista in NZZ Residence 03/2017