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Rapporto di mercato 2026 Regione di Imboden
Fatti interessanti sul mercato immobiliare
- L’aumento dei prezzi dei condomini si consolida ad un livello elevato
- I tassi di offerta di case unifamiliari restano bassi
- Solida domanda di case unifamiliari
LA REGIONE IN SINTESI:
BONADUZ, DOMAT/EMS, FELSBERG, RHÄZÜNS, TAMINS
Zona residenziale popolare
Buon potere d’acquisto
Circa 17.000 persone vivono nei cinque comuni tra Coira e la regione della Viamala: Bonaduz, Domat/Ems, Felsberg, Rhäzüns e Tamins. Il reddito imponibile mediano è compreso tra i 45.000 CHF di Rhäzüns e i 49.000 CHF di Felsberg. Si tratta di un valore ben superiore alla media cantonale di 43.000 franchi e parzialmente superiore alla media nazionale di 48.000 franchi. La buona qualità dell’ubicazione, una pressione fiscale moderata e la facile accessibilità per la forza lavoro, per lo più pendolare, in particolare nella regione e in direzione di Coira, contribuiscono all’attrattiva delle cinque località residenziali. Nel complesso, negli ultimi dieci anni la popolazione residente è aumentata di oltre il 10% a Domat/Ems e Felsberg e di oltre il 20% a Bonaduz e Rhäzüns, mentre è rimasta stabile a Tamins.
Una domanda solida sostiene i prezzi
Negli ultimi anni i prezzi delle transazioni per gli appartamenti occupati dai proprietari sono aumentati a un ritmo superiore alla media. Questa tendenza al rialzo si è un po’ stabilizzata negli ultimi trimestri, con un leggero aumento dei prezzi a Felsberg e Tamins. L’aumento è stato un po’ più forte a Bonaduz, Domat/Ems e Rhäzüns. L’andamento del segmento delle case unifamiliari è stato analogo, ad eccezione di Felsberg e Rhäzüns. Dall’inizio del millennio, i prezzi delle case unifamiliari a Rhäzüns e Tamins sono aumentati di circa il 90%, a Domat/Ems di circa il 100% e a Felsberg e Bonaduz di ben il 110%. La situazione è simile per i condomini, con un aumento del 110% a Tamins, del 120% a Felsberg, del 135% circa a Rhäzüns e del 140% a Domat/Ems e Bonaduz. Negli ultimi trimestri i tempi di transazione sono leggermente diminuiti, mentre la domanda di immobili residenziali è rimasta alta.
Proprietà residenziale: andamento dei prezzi delle transazioni (indice 1° trimestre 2000 = 100); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Poche case indipendenti sul mercato
Tasso di proprietà superiore alla media
La regione con il quarto comune più grande dei Grigioni, Domat/Ems, ospita il più grande datore di lavoro privato del cantone e rappresenta un importante fattore economico. Il tasso di proprietà dell’abitazione è superiore alla media in tutti i comuni e si aggira tra il 50% e il 60%; solo a Domat/Ems è leggermente inferiore, intorno al 40%. La percentuale di appartamenti con quattro o più stanze è buona in tutti i comuni. I terreni edificabili per le case unifamiliari in zone di pregio costano tra i 1.750 e i 2.000 CHF al metro quadro a Domat/Ems e Felsberg, tra i 1.500 e i 1.750 CHF a Bonaduz e meno di 1.500 CHF a Rhäzüns e Tamins.
Per quanto riguarda le case unifamiliari nel segmento di fascia alta, i prezzi medi di vendita per metro quadro di superficie abitabile sono di ben 10.000 CHF a Domat/Ems e Felsberg e fino a 10.000 CHF a Bonaduz. A Tamins e Rhäzüns il prezzo al metro quadro si aggira tra gli 8.000 e gli 8.500 CHF, mentre le proprietà di lusso a Bonaduz, Domat/Ems e Felsberg costano circa 12.000 CHF al metro quadro o più, e circa 2.000 CHF in meno a Rhäzüns e Tamins. Per un condominio di lusso bisogna aspettarsi prezzi di poco inferiori a 8.500 CHF in tutti i comuni, ad eccezione di Bonaduz e Domat/Ems, dove i prezzi sono superiori di circa 1.000 CHF. Gli appartamenti di lusso vengono venduti a oltre 10.000 CHF al metro quadro a Bonaduz, Domat/Ems e Felsberg, a poco meno di 10.000 CHF a Tamins e a ben 9.000 CHF a Rhäzüns.
Prezzi degli immobili (larghezze di banda); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Quote di offerta sempre basse per le case unifamiliari
Per noi i mercati sono intatti ed efficienti fino a una quota di offerta del 6-8%. Va notato che questo criterio è soddisfatto in tutti i comuni della regione di Imboden. Nella maggior parte dei casi, gli indici di offerta di immobili residenziali rimangono a un livello basso. Per le case unifamiliari, il tasso è compreso tra lo 0,3% e l’1,5% in tutti i villaggi, mentre varia maggiormente per gli appartamenti occupati dai proprietari. Ad esempio, a Tamins il tasso è dello 0,5%, a Felsberg e Rhäzüns dell’1,0% e a Domat/Ems del 3,0%. Solo a Bonaduz il tasso è leggermente più alto, pari al 5,6%, a causa delle nuove costruzioni. Il numero di licenze edilizie rilasciate rimane generalmente basso; solo a Bonaduz è probabile che l’offerta di condomini aumenti leggermente, dato che sono previsti diversi progetti.
Rapporto di offerta (numero di immobili in offerta rispetto al portafoglio); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Prospettive: Il mercato si consolida ad alti livelli
I cambiamenti positivi del mercato degli ultimi anni, con un forte aumento dei prezzi delle transazioni in alcuni casi, in particolare dal 2020 al 2023, sono andati di pari passo con lo sviluppo economico generale. Dopo che l’aumento dei prezzi delle transazioni si è un po’ stabilizzato dopo la pandemia, di recente è tornato a crescere leggermente rispetto all’anno precedente. Le ragioni di questo fenomeno potrebbero essere la situazione dei tassi d’interesse decisamente più attraente o la riallocazione dei profitti dalle azioni e dalle criptovalute agli immobili. Inoltre, la scarsa offerta rispetto alla domanda costantemente elevata sta sostenendo l’andamento dei prezzi. L’impatto dell’abolizione del valore locativo figurativo potrà essere valutato solo tra qualche anno. Ci aspettiamo quindi che i prezzi di mercato aumentino moderatamente nei prossimi mesi, in linea con la tendenza degli ultimi trimestri. Nel complesso, la regione di Imboden rimane un mercato interessante per gli immobili residenziali.
Disclaimer: Le informazioni contenute in questo rapporto sono solo a scopo di commento generale del mercato. Questo documento non può essere riprodotto in tutto o in parte senza l’autorizzazione scritta di Ginesta Immobilien AG. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026 Fonti: Ginesta, Ufficio per lo sviluppo territoriale (percentuale di seconde case); grafici: Wüest Partner, Ginesta (dati al 4° trimestre 2025); cifre: Wüest Partner, Ufficio Federale di Statistica (popolazione e stock abitativo, dati al 2024), Infopro Digital Switzerland (permessi di costruzione fino al 4° trimestre 2025).